TJ 73065, 24 juill. 2025, RG 22/00880

DOSSIER N° RG 22/00880 - N° Portalis DB2P-W-B7G-EECA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T
rendu le 24 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [F]
né le 11 Janvier 1978 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 12]
Représenté par Maître Pierre-Louis CHOPINEAUX de la SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSES :

Madame [I] [G]
née le 30 Septembre 1970 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 6]
Représentée par Me Sophie RECH, avocat au barreau de CHAMBERY

La compagnie AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°722 057 460 dont le siège social est [Adresse 5], prise en son établissement secondaire AXA FRANCE IARD à [Adresse 10], en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
prise en sa qualité d’assureur de Madame [I] [G]
Représentée par Maître Christophe THILL de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY, SASU immatriculée au RCS de PARIS sous le n°487 530 099, dont le siège social est [Adresse 4], domiciliée en son Etablissement secondaire, sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal demeurant à cette adresse
Représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

LA S.A. ALLIANZ IARD inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 1]
agissant par ses représentants légaux domiciliés es-qualités audit siège,
prise en sa qualité d’assureur de NEXITY LAMY
Ayant pour avocat constitué Maître Alessandro GIABICANI de la SELARL D’AVOCATS CATALDI BOUAITA GIABICANI, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER
ASSESSEURS : Madame Laure TALARICO
Madame Astrid LAHL, Vice-Présidente placée, affectée au Tribunal Judiciaire de Chambéry selon ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel de Chambéry en date du 22 novembre 2024, en qualité de Vice-présidente non spécialisée (civil) et conformément à l’ordonnance d’administration judiciaire prise le 24 décembre 2024 par Madame la Présidente de ce Tribunal judiciaire,

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY, Greffier lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 22 mai 2025. Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 24 Juillet 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 27 juillet 2012, reçu par Maître [T] [V], Notaire à [Localité 9], Monsieur [Y] [F] a acquis un studio se trouvant au premier étage d'un immeuble en copropriété situé dans la commune d'[Adresse 3], cadastré section CD n°[Cadastre 7], et constitutif du lot de copropriété portant le numéro 33, et les 34/1 150èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, ainsi qu'un sixième du lot n°34, soit un couloir de dégagement, et les 26/1 150èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Madame [I] [G] est quant elle propriétaire, au sein de l'immeuble en copropriété se trouvant à [Adresse 3], d'un appartement constitutif du lot de copropriété n°18, ainsi que des 48/1 150èmes de la propriété du sol et des parties communes, étant précisé que cet appartement, situé au deuxième étage, est au-dessus de celui de Monsieur [Y] [F].

Le 25 février 2017, un dégât des eaux est survenu dans l'appartement de Madame [I] [G], possiblement lié à un défaut de raccordement d'alimentation de l'évier de la cuisine.

Le 3 janvier 2018, le plancher de la cuisine de l'appartement de Madame [I] [G] s'est affaissé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société par actions simplifiée unipersonnelle [ci-après la SASU] NEXITY LAMY, a déclaré le sinistre auprès de son assureur la société anonyme [ci-après la SA] ALLIANZ IARD, et une expertise amiable a été diligentée par le cabinet POLYEXPERT, qui a déposé son rapport le 30 mars 2018.

Par actes d'huissier des 26 juillet et 4 septembre 2018, Madame [I] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », son syndic la SASU NEXITY LAMY, la SA ALLIANZ IARD, la SA AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d'assureur de la SAS NEXITY LAMY, Madame [E] [J], prise en sa qualité de locataire de l'appartement dont elle est propriétaire, la compagnie GAN ASSURANCES, prise en sa qualité d'assureur de Madame [E] [J], devant le juge des référés du tribunal de grande instance de CHAMBÉRY aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 9 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de CHAMBÉRY a notamment :
- ordonné la mise hors de cause de la compagnie GAN ASSURANCES ;
- ordonné une mesure d'expertise judiciaire ;
- commis pour y procéder Monsieur [A] [L] ;
- débouté Madame [I] [G] de toutes ses demandes provisionnelles ;
- débouté Madame [I] [G] de toutes ses demandes en garantie ;
- débouté Madame [I] [G] de toutes ses demandes de mesures de remise en état.

Par actes d'huissier du 9 juin 2020, Monsieur [Y] [F] a fait assigner Madame [I] [G], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », la SASU NEXITY LAMY, la SA ALLIANZ IARD et la SA AXA FRANCE IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY, qui a remplacé le tribunal de grande instance de CHAMBÉRY, aux fins de voir constater qu'il justifie d'un motif légitime à voir ordonner l'extension de la mission confiée à Monsieur [A] [L] par ordonnance du 9 octobre 2018, et de voir notamment condamner Madame [I] [G] à lui payer la somme provisionnelle de 2 500 euros à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 21 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a notamment :
- déclaré communes et opposables à Monsieur [Y] [F] les opérations d'expertise judiciaire confiées à Monsieur [A] [L] par ordonnance du 9 octobre 2018 ;
- dit que lesdites opérations d'expertise seront poursuivies au contradictoire de Monsieur [Y] [F] qui sera régulièrement convoqué et tenu de participer ;
- débouté Monsieur [Y] [F] de sa demande de provision ;
- ordonner la jonction des affaires opposant d'une part Madame [I] [G] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », à la SASU NEXITY LAMY, à la SA ALLIANZ IARD, à la SA AXA FRANCE IARD et à Madame [E] [J], et d'autre part Monsieur [Y] [F] à Madame [I] [G], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », à la SASU NEXITY LAMY, à la SA ALLIANZ IARD et à la SA AXA FRANCE IARD , sous l'unique numéro de répertoire général 18/241.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 21 décembre 2020.

Par actes d'huissier des 11 et 17 mai 2021, Monsieur [Y] [F] a fait assigner Madame [I] [G], son assureur la SA AXA FRANCE IARD, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » et son assureur la SA ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de voir engager la responsabilité civile de Madame [I] [G] et celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » et d'obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 21 octobre 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a prononcé le retrait de l'affaire du rôle.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, Monsieur [Y] [F] a sollicité la réinscription de l'affaire au rôle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, Monsieur [Y] [F] demande au tribunal de :
- juger, à titre principal, que la responsabilité civile de Madame [I] [G] est engagée pour les préjudices causés à Monsieur [Y] [F], pour faute de nature délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil ainsi que de l’article 544 du même code, trouble anormal du voisinage compte tenu de la qualité des parties, de l’anormalité du trouble qui résulte du comportement de Madame [I] [G] et violation manifeste de ses obligations imparties par le règlement de copropriété, notamment de permettre l’accès pour réaliser les travaux utiles sur les parties communes ;
- juger que, en tout état de cause sinon à titre subsidiaire, la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » est engagée pour les préjudices causés à Monsieur [Y] [F], pour faute en raison de l’absence de diligences et travaux d’urgence, et plus généralement en manquant à son obligation légale tirée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer la préservation des parties communes en bon état de conservation et d’entretien ;
- condamner in solidum Madame [I] [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », ou qui mieux le devra, à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 12 410 euros TTC se décomposant comme suit :
* le préjudice financier lié à la perte de chance d’obtenir les loyers : 7 410 euros, en réparation du préjudice financier subi, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
* le préjudice moral : 5 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
- déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SA ALLIANZ IARD, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] », et à la SA AXA FRANCE IARD, assureur de Madame [I] [G] ;
- condamner in solidum Madame [I] [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- juger que Monsieur [Y] [F] et ses ayants-droits et notamment ses récents acquéreurs, seront exonérés de toute quote-part dans les dépens, frais, honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » au titre des charges générales conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il expose, à titre principal, en se fondant sur les conclusions de l’expert judiciaire, que l’installation sanitaire défectueuse de Madame [I] [G] a causé les dommages dans son studio nécessitant la pose d’étais pour éviter tout risque d’effondrement et le rendant inhabitable pendant plusieurs années. Il ajoute que les travaux sur les parties communes étaient urgents, qu’ils étaient un préalable indispensable aux travaux sur les parties privatives et à la remise en état de son studio, qu’ils ont été réalisés en novembre 2022 alors qu’ils auraient dû l’être au premier semestre 2021, que ce retard d’environ 18 mois est lié au refus de Madame [I] [G] de laisser l’accès à son appartement et que les travaux de remise en état de son studio n’ont pu être réalisés qu’au premier trimestre 2023. Il insiste sur le fait qu’il a été diligent, son conseil ayant mis en demeure le syndic de copropriété par courriers en date des 16 et 25 novembre 2021 de faire réaliser les travaux et Madame [I] [G] par courriers en date des 18 janvier et 4 février 2022 de laisser l’accès à son appartement. Il relate le fait que Madame [I] [G] a, à tort, conditionné l’accès à son appartement à la remise de documents de copropriété et à la prise en charge par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » de la totalité du devis établi par la société TECHNIRENFORT alors que l’expert judiciaire avait mis à sa charge les prestations de dépose de certains meubles de son appartement. Il constate que les travaux sur les parties communes ont pu être réalisés car le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » a accepté, à la suite de sa saisine du juge de la mise en état, de payer la totalité du devis précité. Il explique qu’en refusant de laisser l’accès à son appartement, Madame [I] [G] a commis une faute délictuelle, en application des articles 1240 et 544 du Code civil, un trouble anormal du voisinage et une violation manifeste du règlement de copropriété qui engagent sa responsabilité civile. Il indique, à titre subsidiaire, en se fondant sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » a commis une faute qui engage sa responsabilité civile en s'abstenant de faire avant le mois de septembre 2022 les diligences nécessaires à la réalisation des travaux urgents sur les parties communes et en n’assurant pas la préservation des parties communes. Il affirme que le lien de causalité entre d’une part les fautes de Madame [I] [G] et celles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » et d’autre part les préjudices subis n’est pas sérieusement contestable. Il fait état d’un préjudice lié à la perte de chance de louer son studio en 2021 et en 2022 qu’il fixe, compte tenu des locations régulières les années précédentes et du fait que Monsieur [N] [X] souhaitait louer son studio à compter de 2020, à 95% des loyers annuels théoriques qu’il aurait perçus, et qui sont évalués à 5 400 euros. Il fixe donc la perte de chance de percevoir des loyers au titre de l’année 2022 à 5 130 euros. Pour 2021, il reconnaît qu’aux termes d’un protocole d’accord transactionnel, la SA AXA FRANCE IARD, assureur de Madame [I] [G], l’a indemnisé des préjudices subis jusqu’au premier semestre 2021, considérant que les travaux auraient dû être réalisés à cette date, et a versé la somme de 3 000 euros pour la perte de chance de percevoir des loyers au premier semestre 2021. Il considère qu’il a subi une perte de loyers non indemnisée de 2 400 euros, correspondant aux loyers annuels théoriques qu’il aurait perçus déduction faite de l’indemnisation perçue par l’assureur pour les loyers 2021. Il fixe donc la perte de chance de percevoir des loyers au titre de l’année 2021 à 2 280 euros. Il fait également état d’un préjudice moral lié à la gravité des atteintes portées à ses droits, à la crainte d’un effondrement du plafond, à la perte de temps passée pour assister aux réunions d’expertises, à la perte de temps passée pour que l’expertise judiciaire lui soit déclarée commune et opposable et au retard injustifié dans la réalisation des travaux de reprise des parties communes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, Madame [I] [G] demande au tribunal de :
- débouter Monsieur [Y] [F] de l’ensemble des réclamations formulées à son encontre ;
- à défaut, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », à la relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » de l’ensemble des réclamations qu’il formule à son encontre ;
- à titre reconventionnel, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » et Monsieur [Y] [F] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- juger et ordonner que Madame [I] [G] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
- juger que Madame [I] [G] se désiste des demandes précédemment formulées à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » et Monsieur [Y] [F] aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, elle explique qu’elle n’a pas été défaillante dans la dénonciation et le suivi du sinistre relatif à l’affaissement du plancher dont elle a été informée le 3 janvier 2018 par sa locataire. Elle ajoute qu’elle a sollicité une mesure d’expertise judiciaire car l’origine des désordres n’était pas déterminée, que dans le cadre de l’expertise amiable les investigations dans son appartement ont été réalisées sans son autorisation et sans respecter le contradictoire, qu’elle n’a jamais contesté les conclusions de l’expert judiciaire et que son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, n’a jamais contesté devoir sa garantie. S'agissant du préjudice lié à l’impossibilité de louer le studio en 2021, Madame [I] [G] indique que Monsieur [Y] [F] a déjà perçu une indemnité de son assureur pour la perte de loyers au titre de l’année 2021 et qu’il ne peut donc pas demander un complément. Elle soutient que les travaux sur les parties communes ne pouvaient pas être réalisés avant octobre 2021, date à laquelle son assureur a réglé l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », que lesdits travaux dépendaient des diligences du syndic de copropriété, de la disponibilité de l’entreprise et de l’autorisation du conseil syndical dont Monsieur [Y] [F] était membre et qu’en conséquence la remise en état du studio du demandeur n’aurait pas pu être faite en 2021. S'agissant du préjudice lié à l’impossibilité de louer le studio en 2022, Madame [I] [G] précise que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » a été indemnisé par son assureur en octobre 2021, ce dont elle n’a pas été informée, que ce délai n’est pas démesuré au regard de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, qu’elle a demandé le 14 novembre 2021 au syndic de copropriété la nature des travaux à réaliser, le nom de l’entreprise mandatée et le devis des travaux, que son conseil a informé le 21 décembre 2021 le syndic de copropriété qu’elle était dans l’attente d’une mise en relation avec l’entreprise, qu’elle a relancé le 7 janvier 2022 le syndic de copropriété, qu’une réunion s’est tenue le 2 février 2022 au cours de laquelle la société TECHNIRENFORT a présenté un devis TR211110 d’un montant de 33 922,35 euros concernant les travaux devant être réalisés pour le compte de la copropriété incluant les prestations de dépose de meubles de son appartement, et un devis TR211014 concernant les travaux de remise en état de son appartement et devant être complété, que le 8 février 2022 elle a donné, sur la base des deux devis précités, son accord pour laisser libre l’accès à son appartement et que par courrier en date du 9 février 2022 le syndic de copropriété en a pris acte et a indiqué que les travaux seraient réalisés en mai 2022. Elle insiste sur le fait qu’elle n’a reçu aucune mise en demeure avant le courrier du 14 novembre 2021. Elle mentionne que le syndic de copropriété a, de sa propre initiative, demandé de nouveaux devis à la société TECHNIRENFORT, que le syndic de copropriété lui a transmis le 3 mai 2022 le nouveau devis relatif aux travaux de son appartement, qu’elle a dès le 6 mai 2022 refusé de valider ce devis incluant les prestations de dépose de meubles dans son appartement pour lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » a été indemnisé par son assureur, qu’en l’absence de validation du devis la société TECHNIRENFORT a refusé d’intervenir, qu’en juin 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » a finalement accepté, à la suite de la saisine par Monsieur [Y] [F] du juge de la mise en état, de prendre en charge les prestations de dépose de meubles de son appartement, que le retard pris du fait des manœuvres frauduleuses du syndic de copropriété a nécessité de nouveaux devis qui ont été validés le 6 septembre 2022 par le syndic de copropriété et le 10 septembre 2022 par elle et que les travaux ont pu être réalisés en novembre 2022. S'agissant du préjudice moral, elle fait valoir que Monsieur [Y] [F] n’en justifie pas l’existence, que le risque d’effondrement n’a jamais été évoqué par l’expert judiciaire, que la réalisation des travaux a dû lui permettre de réaliser une plus-value lors de la vente de son studio et qu’il a été indemnisé par la SA AXA FRANCE IARD pour sa présence aux réunions d’expertise judiciaire et pour son préjudice moral. Elle pointe l’acharnement du syndic de copropriété à son encontre et sa connivence avec Monsieur [Y] [F]. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle doit être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » qui a eu un comportement fautif en lui imposant de prendre en charge des prestations pour lesquelles il a été indemnisé par la SA AXA FRANCE IARD.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » demande au tribunal de :
- juger qu'il n’a commis aucune faute ni aucun manquement à ses obligations au titre des faits reprochés ;
- débouter en conséquence Monsieur [Y] [F] de toutes demandes formées à son encontre ;
- débouter Madame [I] [G] de toutes demandes formées à son encontre ;
- débouter toutes autres parties le cas échéant de toutes demandes formées à son encontre ;
- condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [G], ou qui mieux d’entre le devra, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [I] [G], ou qui mieux d’entre le devra, aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que son seul objectif a été la défense de l’intérêt collectif des copropriétaires et la préservation des parties communes de l’immeuble. Il insiste sur le fait que la cause des infiltrations était la défectuosité des éléments d’équipement situés dans l’appartement en partie privative de Madame [I] [G] qui est donc la seule et l’unique responsable en sa qualité de propriétaire. Il reconnaît que l’assureur de Madame [I] [G], la SA AXA FRANCE IARD, a, en application d’un protocole d’accord transactionnel, réglé la somme totale de 42 330,85 euros dont la somme de 33 922,35 euros TTC au titre des travaux de reprise des parties communes tels que retenus par l’expert judiciaire. Il indique s’être heurté au mutisme et aux manœuvres d’obstruction de Madame [I] [G] qui ont retardé la réalisation des travaux de reprise des parties communes. Il explique qu’à la suite d’un courrier de mise en demeure du 23 décembre 2021, Madame [I] [G] a accepté une réunion avec l’entreprise TECHNIRENFORT qui s’est tenue le 2 février 2022, que le 8 février 2022 elle a donné son accord pour l’accès à son appartement, qu’elle a ensuite refusé de valider les devis la concernant en raison d’une incompréhension sur les postes retenus, ce qui a fait obstacle à la réalisation des travaux en mai 2022 et qui a contraint le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » à accepter en juillet 2022, de prendre en charge les prestations de dépose des meubles de l’appartement de Madame [I] [G], ce qui a permis la réalisation des travaux en novembre 2022. Il conclut qu’il n’a commis aucun manquement et que le retard dans la réalisation des travaux est du seul fait de Madame [I] [G].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :
- la mettre hors de cause ;
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

A l'appui de ses demandes, elle explique avoir conclu tant avec Monsieur [Y] [F] qu’avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » des protocoles d’accords transactionnels et qu’en conséquence aucune demande n’est formulée à son encontre.

La SA ALLIANZ IARD a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La clôture de l'affaire est intervenue par ordonnance du 10 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 23 janvier 2025, et mise en délibéré au 22 mai 2025, délibéré prorogé au 24 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur les demandes tendant à l'indemnisation des préjudices de Monsieur [Y] [F] :

A titre liminaire, il doit être précisé que, bien que le dispositif des dernières conclusions du demandeur soit susceptible de prêter à confusion, il ressort de l’exposé des moyens que Monsieur [Y] [F] demande à titre principal la condamnation de Madame [I] [G] et à titre subsidiaire celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ». Il convient donc d’apprécier la responsabilité de Madame [I] [G] dans un premier temps avant d’apprécier, dans un second temps et le cas échéant, celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ».

1°) Sur l'existence d'une faute imputable à Madame [I] [G] :

S'agissant de la responsabilité de Madame [I] [G], Monsieur [Y] [F] soulève trois moyens en droit : une faute de nature délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil et de l’article 544 du Code civil, un trouble anormal du voisinage et une violation manifeste des obligations imparties par le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l'article 544 du dit Code, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] reproche à Madame [I] [G] son comportement dilatoire à compter du dépôt du rapport d’expert judiciaire le 21 décembre 2020 qui aurait retardé la réalisation des travaux sur les parties communes et donc les travaux sur les parties privatives.

Le demandeur fait ainsi grief à Madame [I] [G] d’avoir attendu plus d’un an après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire pour demander au syndic de copropriété d’organiser une réunion avec la société TECHNIRENFORT qui s’est tenue le 8 février 2022 pour obtenir des explications sur la réalisation des travaux qui ont déjà été fournies par l’expert judiciaire.

S’agissant de travaux sur les parties communes nécessitant d’accéder à l’appartement de Madame [I] [G], seul le syndic de copropriété pouvait les mettre en œuvre, soit sur autorisation de l’assemblée générale en application des articles 24 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, soit au titre des travaux urgents en application de l’article 18 de ladite loi mais avec l’accord de Madame [I] [G] pour accéder à son appartement.

Du 21 décembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, au 14 novembre 2021, date à laquelle Madame [I] [G] a demandé par mail au syndic de copropriété des explications quant aux travaux à réaliser sur les parties communes, il n’est produit aucune pièce qui démontrerait que le syndic de copropriété ait tenté de réaliser lesdits travaux.

Il ressort des échanges entre les parties que le syndic de copropriété a fait le choix d’attendre la signature d’un protocole d’accord transactionnel avec la SA AXA FRANCE IARD, assureur de Madame [I] [G], en août 2021 et le règlement de l’indemnité transactionnelle afférente d’un montant de 42 330,85 euros le 7 octobre 2021 avant d’engager les travaux sur les parties communes.

Ce choix ne peut être reproché à Madame [I] [G] qui n’était pas informée des négociations entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » et son assureur.

Par la suite, Madame [I] [G] a été mise en demeure, en application de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de laisser l’accès à son appartement pour la réalisation des travaux urgents par courrier du 26 novembre 2021 du syndic de copropriété, produit en pièce n°39 par Madame [I] [G], et par courriel officiel du 18 janvier 2022 du conseil de Monsieur [Y] [F], produit par celui-ci en pièce n°29.

S’agissant de travaux urgents, Madame [I] [G] n’avait pas l’obligation légale de laisser l’accès à son appartement, l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’imposant cette obligation qu’en cas de travaux votés en assemblée générale.

Ceci étant, en application de ce même article, si Madame [I] [G] était en droit d’user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes, cette jouissance était subordonnée à la condition de ne pas porter atteinte ni aux droit des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte du courriel du 14 novembre 2021 de Madame [I] [G] au syndic de copropriété, produit par la défenderesse en pièce n°38, du courriel du 21 décembre 2021 du conseil de la défenderesse au syndic de copropriété, produit par la défenderesse en pièce n°41, et du courriel du 8 février 2022 du conseil de la défenderesse au conseil du demandeur, produit par Madame [I] [G] en pièce n°45, que celle-ci n’a pas refusé l’accès à son appartement mais a souhaité obtenir des informations sur la réalisation des travaux.

S’il est vrai que dans son rapport l’expert judiciaire a listé les travaux nécessaires à la réparation des désordres, il n’en demeure pas moins que Madame [I] [G] pouvait solliciter des informations complémentaires de l’entreprise mandatée, la société TECHNIRENFORT, compte tenu de l’impact des travaux sur les parties communes sur son appartement et de la nécessité de coordonner les travaux sur les parties communes avec ceux sur les parties privatives.
Enfin, il ressort du courriel du 7 janvier 2022, produit par la défenderesse en pièce n°43, que Madame [I] [G] a été diligente en relançant le syndic de copropriété pour l’organisation d’une réunion avec la société TECHNIRENFORT.

Madame [I] [G] n’a donc pas eu un comportement dilatoire en sollicitant une réunion avec la société TECHNIRENFORT, étant précisé qu’elle avait tout intérêt à une réalisation rapide des travaux sur les parties communes dont dépendaient la remise en état de son appartement et à sa mise en location.

Dès lors, sa responsabilité civile ne saurait être engagée pour un manquement à ses diligences ayant impacté la réalisation de travaux.

Monsieur [Y] [F] reproche en outre à Madame [I] [G] d’avoir refusé de prendre en charge, conformément au rapport d’expertise judiciaire, les prestations de dépose de meubles de son appartement qui auraient été incluses, par erreur, dans les prestations à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ».

Le devis TR211110 du 25 novembre 2021, produit en pièce n°44 par Madame [I] [G], a été établi au nom du syndic de copropriété par la société TECHNIRENFORT pour chiffrer le coût des travaux sur les parties communes pris en charge par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ».

Ce devis est une actualisation du devis TR201007 du 15 octobre 2020, produit par la défenderesse en pièce n°80, établi au nom du syndic de copropriété par la société TECHNIRENFORT pour chiffrer le coût des travaux sur les parties communes, le coût des travaux sur les parties privatives de Monsieur [Y] [F] et le coût des travaux sur les parties privatives de Madame [I] [G], étant précisé que ce dernier devis a été transmis à l’expert judiciaire pour chiffrer le coût des travaux de réparation.

Le devis TR211110 du 25 novembre 2021 correspond donc au devis TR201007 du 15 octobre 2020 duquel ont été déduites les prestations relatives aux travaux à la charge de Monsieur [Y] [F] et celles relatives aux travaux à la charge de Madame [I] [G] afin de ne conserver que les prestations relatives aux travaux sur les parties communes à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ».

Ceci étant, ce devis a conservé les prestations suivantes qui sont pourtant relatives à l’appartement de Madame [I] [G] : la « dépose en conservation, baignoire, lavabo, wc, armoire, bde toilette, plan de travail évier/cuisson et meuble de cuisine » pour un montant de 915 euros HT, la « dépose, évacuation parquets, volige, marin, cloison, placard, faïence, chape et carrelage » pour un montant de 3 465 euros HT et la « neutralisation des réseaux et mise en place d’un coffret de chantier » pour un montant de 280,50 euros HT.

Il ressort du rapport d’expertise que l’expert judiciaire avait mis à la charge de Madame [I] [G] exactement les mêmes prestations pour exactement les mêmes montants. C’est donc par erreur que la société TECHNIRENFORT a maintenu ces prestations dans le devis TR211110.

Preuve en est, Madame [I] [G] n’a jamais contesté que ces prestations étaient à sa charge mais a affirmé qu’elles avaient été réglées par son assureur la SA AXA FRANCE IARD en application d’un protocole d’accord transactionnel signé avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », et elle a donc refusé de valider le devis TR220503 du 2 mai 2022, établi à son nom par la société TECHNIRENFORT à la demande du syndic de copropriété et pour lui faire supporter ces prestations conformément au rapport d’expertise judiciaire, ce devis étant produit par elle en pièce n°81.

Or il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2022, dont un extrait est produit en pièce n°37 par la défenderesse, que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » a reçu une indemnité transactionnelle de la SA AXA FRANCE IARD de 42 330,85 euros dont 33 922,35 euros TTC au titre des travaux sur les parties communes.

Selon les affirmations de Madame [I] [G], la somme de 33 922,35 euros correspond au montant HT du devis TR211110 du 25 novembre 2021 établi par la société TECHNIRENFORT pour les travaux sur les parties communes, incluant les prestations de dépose de certains meubles de son appartement.

Ceci étant, la société AXA France IARD n’a pas pu indemniser le syndicat des copropriétaires sur la base de ce devis qui a été établi postérieurement à la signature du protocole d’accord transactionnel et pour scinder les travaux sur les parties communes de ceux sur les parties privatives.

Si ce devis avait été pris en compte, l’assureur aurait chiffré son indemnité sur le montant TTC, soit 37 314,59 euros, car un syndicat de copropriété n’est pas soumis à la TVA et ne peut donc pas la déduire.

De plus, il ressort du rapport d’expertise que l’expert judiciaire avait chiffré le montant des travaux sur les parties communes à la somme de 30 838,50 euros HT, soit 33 922,35 euros TTC, en se fondant sur le devis TR201007 établi le 15 octobre 2020 par la société TECHNIRENFORT.

Force est de constater que la somme de 33 922,35 euros TTC correspond au chiffrage retenu par l’expert judiciaire qui n’incluait pas les prestations de dépose de certains meubles de l’appartement de Madame [I] [G].

C’est donc à tort que Madame [I] [G] a estimé que son assureur avait pris en charge les travaux de dépose de certains meubles, ce que le syndic de copropriété a essayé de lui expliquer par mail du 6 mai 2022.

Dès lors, Madame [I] [G] a commis une faute en refusant de prendre en charge les prestations de dépose de certains meubles de son appartement et en ne validant pas le devis TR220503 du 2 mai 2022 établi par la société TECHNIRENFORT.

Par son comportement, les travaux sur les parties communes planifiés en mai 2022 ont été reportés, ce qui a eu pour conséquence de maintenir Monsieur [Y] [F] dans l’impossibilité de jouir de son bien.

Ce comportement caractérise une violation manifeste du droit de propriété du demandeur mentionné par l'article 544 du Code civil.

La responsabilité civile de Madame [I] [G] étant retenue, il n’y a donc pas lieu d’examiner les autres moyens.

2°) Sur les préjudices de Monsieur [Y] [F] :

a) Sur le préjudice financier :

En l'espèce, Monsieur [Y] [F] demande l’indemnisation de son préjudice lié à la perte de chance de percevoir des loyers au titre de l’année 2021 et au titre de l’année 2022.

La faute de Madame [I] [G] a eu pour conséquence que la société TECHNIRENFORT n’a pas réalisé les travaux en mai 2022 mais en novembre 2022, avec donc 6 mois de retard.

Les préjudices antérieurs à mai 2022 dont Monsieur [Y] [F] demande l’indemnisation, ne sont donc pas en lien avec la faute commise par Madame [I] [G].

Ceci étant dit, il est constant que le bien appartenant à Monsieur [Y] [F] n'a pas pu être loué pour l'année 2022, de sorte qu'il n'a pas pu bénéficier de loyers.

L'existence d'un préjudice financier est donc caractérisée.

Par ailleurs, le demandeur produit, en pièces n°15 à 17 et 25, les contrats de location qu’il a régularisés en 2018 et en 2019, le contrat de location qu’il avait régularisé avec Monsieur [N] [X] avec une prise d’effet au 1er janvier 2020 et une attestation de Monsieur [N] [X].

Ces pièces démontrent tant l’attractivité du bien que sa facilité à le louer, et la perte de chance liée à l'impossibilité de louer son bien doit être appréciée à hauteur de 95%.

Enfin, Monsieur [Y] [F] communique en pièce n°26 une attestation de valeur locative du 5 mai 2021 de la société NEXITY évaluant le loyer de son studio à 450 euros hors charges.

Le calcul du préjudice financier de Monsieur [Y] [F] est donc le suivant :

450 euros X 6 mois X 95% = 2 565 euros.

Par conséquent, Madame [I] [G] sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 2 565 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié à l'impossibilité de louer son bien immobilier pour la période allant du mois de mai 2022 au mois de novembre 2022, et ce avec intérêts au taux légal depuis l’assignation, soit depuis le 11 mai 2021.

b) Sur le préjudice moral :

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il y a lieu de relever qu'aux termes du protocole d’accord transactionnel signé le 15 décembre 2021, la SA AXA FRANCE IARD, assureur de Madame [I] [G], a réglé à Monsieur [Y] [F] la somme de 720 euros au titre de la perte de revenus liés à sa participation aux expertises judiciaires, la somme de 3 500 euros au titre du préjudice moral et la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

Monsieur [Y] [F] demande la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral mais ne démontre pas en quoi l’indemnisation reçue de la SA AXA FRANCE IARD serait insuffisante pour la période antérieure à la signature du protocole d’accord transactionnel.

Il ne produit aucune pièce relative à des événements postérieurs à la signature du protocole d’accord transactionnel qui justifieraient un complément d’indemnisation.

Par conséquent, la demande qu'il formule au titre de l'indemnisation de son préjudice moral sera rejetée.

3°) Sur la demande de Madame [I] [G] tendant à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » :

En l'espèce, Madame [I] [G] explique qu’elle doit être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » qui a commis une faute en essayant de lui faire supporter la charge de prestations qui ont été réglées par son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.

Toutefois, il a été précédemment retenu que la SA AXA FRANCE IARD n’a pas réglé d’indemnité pour les prestations litigieuses.

Dès lors, Madame [I] [G] ne démontre pas la faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ».

Par conséquent, sa demande tendant à être relevée et garantie par ce dernier des condamnations prononcée à son encontre sera rejetée.

4°) Sur la demande tendant à voir déclarer opposable le jugement à intervenir à la SA ALLIANZ IARD et à la SA AXA FRANCE IARD :

Aux termes de l'article 30 du Code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

En l’espèce, Monsieur [Y] [F] demande de voir juger le présent jugement commun et opposable à la SA ALLIANZ IARD et à la SA AXA FRANCE IARD.

Il doit être rappelé que ces dernières ont été assignées par Monsieur [Y] [F], qu'elles sont donc parties à la présente instance, et que le jugement leur est donc commun et opposable.

Par conséquent, ce point sera rappelé.

B) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

En l'espèce, il a partiellement été fait droit aux demandes de Monsieur [Y] [F], demandeur à la présente instance, à l'encontre de Madame [R] [G].

Par conséquent, celle-ci, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il convient de relever qu'il n'a été fait droit à aucune des demandes formulées par Monsieur [Y] [F] et par Madame [I] [G] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] ».

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à ordonner une dispense, au profit de Monsieur [Y] [F] et de Madame [I] [G], du payement des dépens au travers des charges de la copropriété en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

Il est admis que ne peut être condamnée au titre de l'article 700 une partie qui n'a pas la charge des dépens, en totalité ou partiellement (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 3 février 1993, n°91-18.733).

En l'espèce, Monsieur [Y] [F], Madame [I] [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » formulent des demandes au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de la demande de Monsieur [Y] [F], il a été dit précédemment que Madame [I] [G] était condamnée aux dépens.

En outre, il serait inéquitable qu'il ait à supporter la charge des frais qu'il a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Madame [I] [G] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de la demande de Madame [I] [G], il doit être relevé que ni Monsieur [Y] [F] ni le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » n'a été condamné aux dépens.

Par conséquent, la demande qu'elle formule au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Enfin, s'agissant de la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] », il sera relevé que Monsieur [Y] [F] n'a pas été condamné aux dépens, et qu'il serait inéquitable que Madame [I] [G] ait à supporter, outre ses propres frais, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la demande formulée par ce dernier au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Par ailleurs, en l'absence de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 3] » au payement d'une somme au titre des frais irrépétibles, il sera dit n'y avoir lieu à ordonner une dispense, au profit de Monsieur [Y] [F] et de Madame [I] [G], du payement de ces frais au travers des charges de la copropriété en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3°) Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En outre, aux termes de l'article 514-1 du dit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Il n'existe donc aucune raison de l'écarter.

Par conséquent, il sera dit que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :