TJ 59350, 28 juill. 2025, RG 25/00701

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 5]
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00701 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZQSQ

N° de Minute : 25/00105

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Juillet 2025

Société VILOGIA PREMIUM

C/

[U] [T] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société VILOGIA PREMIUM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [T] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE
 
 
Suivant acte authentique reçu le 10 février 2022 entre les mains de Maître [W] notaire à [Localité 5], la SA d’HLM Vilogia Premium, propriétaire, et [U] [T] [V], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement n°2125, bâtiment B, dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Localité 6], à l'angle des [Adresse 7], dénommé « Résidence [8] » (lot n°139) ainsi qu'un emplacement de stationnement n°4913 (lot n°269).
 
Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l'accèdant à l’issue d’une période maximum de deux ans à compter de la remise des clés et le paiement d’une redevance mensuelle de 640 euros.

L'acte stipulait également que le défaut d'exercice par l'accèdant de l'option dans le délai prévu entraînerait la perte immédiate du droit de jouissance et l'absence de droit pour l'accèdant au maintien dans les lieux.
 
Par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception du 17 avril 2024, la SA d’HLM Vilogia Premium a informé [U] [T] [V] que faute pour ce dernier de lever l'option d'achat avant le 31 août 2024, il perdrait son droit d'occupation des lieux.
 
En l’absence de réponse, la SA d’HLM Vilogia Premium a, par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, délivré à l'occupant une sommation de quitter les lieux.
 
Par exploit du 28 avril 2025, la SA d’HLM Vilogia Premium a fait citer en référé [U] [T] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de :
 
-       Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
 
-       Voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond et dès à présent par provision :
 
-       Constater que [U] [T] [V] n’a ni levé l'option prévue au bail ni justifié de l’obtention d’un emprunt lui permettant de financer celle-ci pour le 31 août 2024 au plus tard et en conséquence ;
 
-       Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 31 août 2024 date limite de levée d’option d’achat prévue contractuellement ;
 
-       Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de toute personne qu’il aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique dans les 24h de la décision à intervenir ;
 
-       Le condamner au paiement d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des lieux ;
 
-       Supprimer tout délai pour quitter les lieux ;
 
-       Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de la fraction A de la redevance mensuelle indexée soit 629,10 euros outre les charges pour la période du 31 août 2024 jusqu’à la remise des clés ;

-       Le condamner au paiement de la somme de 1.877,89 euros au titre des sommes impayées au 15 avril 2025 ;
 
-       Le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les dépens en ceux y compris le coût de la sommation ;
 
-       Subsidiairement, pour le cas où le juge des référés se déclarerait incompétent, renvoyer le litige devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille statuant au fond ;
 
-       Dire que l’ordonnance sera exécutoire sur minute.
 
A l’audience du 19 mai 2025, à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société requérante, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d'instance.
 
Elle fait valoir que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2024 faute pour ce dernier d’avoir levé l'option d'achat dans le délai de deux ans qui lui était imparti pour ce faire.

Elle ajoute que [U] [T] [V] est redevable à son égard d'une somme de 1.877,89 euros au titre des redevances impayées.
 
[U] [T] [V], assigné par exploit délivré à l’étude, n'a pas comparu.
 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.
 

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
 
Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants.

Par application de l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 est qualifié de location-accession le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant un paiement fractionné ou différé.

L’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Selon l’article 24 de la même loi, lorsque le contrat prévoit le recours par l’accédant à un ou plusieurs prêts régis par les articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement et cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement.

Le contrat de location-accession versé aux débats prévoit :

- le transfert à titre onéreux de la jouissance de l'immeuble à l'accédant pendant une période de deux ans à compter de l'établissement de l'état des lieux d'entrée. Au plus tard à l’issue de cette période de jouissance, l’accèdant pourra demander le transfert de propriété de l’immeuble à son profit.

L’accèdant aura la possibilité de lever cette option à tout moment à partir de la première année d’entrée dans les lieux. Le transfert de propriété résultera de la levée d’option notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard un mois avant la date d’expiration du contrat et du paiement de la totalité du prix,

L’article 1 du titre V du contrat intitulé « Résiliation du contrat et non-réalisation du transfert de propriété » stipule que le non exercice par l’accèdant de l’option d’achat dans le délai prévu entraînera la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux qui doit alors libérer les biens immédiatement.

En l’espèce, alors que l'acte prévoit expressément que le délai de deux ans imparti à l'accédant pour lever l'option d'achat court à compter de la prise de possession réelle des lieux, matérialisée par l'établissement de l'état des lieux d'entrée, la requérante s'abstient de produire cette pièce, pourtant essentielle à l'issue du litige. Aucun autre document ne permet de corroborer les allégations de la bailleresse quant à la date à laquelle l'accèdant a pris possession des lieux. Le procès-verbal de constat d'achèvement de l'immeuble, dont la réalisation est également prévue par l'acte authentique, n'est pas plus produit.

Le juge des contentieux de la protection se trouve par conséquent dans l'impossibilité de vérifier que le délai de deux années imparti à l'accèdant pour lever l'option a bien - comme le soutient la requérante sans le prouver - expiré le 31 août 2024.

Il en résulte que la demande tendant au constat de résiliation du contrat pour défaut de levée d'option dans les délais sera rejetée, de même que les demandes qui en découlent directement (expulsion et indemnité d'occupation).

Sur la demande présentée au titre des redevances impayées

L'article 19.5 de l'acte authentique prévoit que le contrat est consenti et accepté moyennant une redevance mensuelle de 640 euros, que l'accèdant s'engage à verser pendant la durée de location-accession ; que cette redevance est exigible à compter du jour de la remise des clés.

En l'espèce, comme précisé ci-dessus, la date de remise des clés n'est pas démontrée. Aussi le juge des contentieux de la protection se trouve-t-il dans l'impossibilité de déterminer à compter de quelle date la redevance mensuelle est devenue exigible.

La demande présentée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il résulte de ce qui précède qu'aucun manquement contractuel n'est à ce stade caractérisé, en sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
 
La SA VILOGIA PREMIUM, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens et déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.
 
 
PAR CES MOTIFS 
 
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
 
 Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent par provision, tous droits des parties réservées :
 
DEBOUTONS la SA d’HLM Vilogia Premium de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la SA d’HLM Vilogia Premium aux entiers dépens ;
 
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
 
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5], le 28 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe,
 
 
LE GREFFIER                                                                   LE JUGE