TJ 69123, 18 mars 2024, RG 23/00099

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Expropriation

N° RG 23/00099 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YMQR

Jugement du :
18 Mars 2024

Affaire :

METROPOLE DE LYON
C/
[C] [M]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 18 Mars 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Mars 2024devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

METROPOLE DE LYON
[Adresse 5]
[Localité 11]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON

ET :

Monsieur [C] [M]
[Adresse 6]
[Localité 12]

représenté par Maître Ségolène PINET de la SELARL PINET AVOCAT, avocats au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement représenté par [J] [V]

Page /EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 août 2022, Monsieur [C] [M] a acquis, au prix de 160 000,00 euros outre 12 680,00 euros de frais d'acquisition, un appartement situé au 2ème étage, portant le numéro 6A, de 95 m² et comprenant quatre pièces outre une cuisine, une salle de bain et un WC (lot n° 2180), ainsi qu'une cave au sous-sol portant le n° 06 (lot n° 2028), au sein de l'ensemble immobilier dénommé « [Localité 21] », sis [Adresse 6] à [Localité 12], parcelle cadastrée section CA, n° [Cadastre 14], et soumis au statut de la copropriété.

Par déclaration d'intention d'aliéner en date du 16 juin 2023, Monsieur [C] [M] a informé la commune de [Localité 12] de ce qu'il entendait céder ce bien à Monsieur [O] [H] au prix de 274 000,00 euros, dont 9 200,00 euros pour le mobilier et 13 000,00 euros de commission d'agence à la charge du vendeur.

Par arrêté en date du 28 août 2023, n° 2023-08-28-R-0676, la METROPOLE DE LYON a exercé son droit de préemption urbain sur le bien et a proposé un prix d'acquisition de 220 500,00 euros, dont 9 200,00 euros pour le mobilier et 13 000,00 euros de commission d'agence, refusé par Monsieur [C] [M] par courrier en date du 31 août 2023.

Par mémoire reçu au greffe le 13 septembre 2023, la METROPOLE DE LYON a saisi le Juge de l'expropriation du département du RHONE aux fins de fixation du prix d'acquisition du bien de Monsieur [C] [M].

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2023, la date de la visite des lieux et de l'audition des parties a été fixée au 29 janvier 2024 à 09h00, et celle de l'audience a été fixée au même jour, à l'issue du transport sur les lieux.

Conformément aux dispositions de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, la METROPOLE DE LYON a consigné la somme de 33 075,00 euros, correspondant à 15 % de l'évaluation faite par le directeur département des finances publiques, et en a notifié le récépissé par courrier en date du 11 octobre 2023, reçu le 16 octobre 2023 à la juridiction.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique s'est déroulé le 29 janvier 2024.

A l'audience du même jour, la METROPOLE DE LYON, représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire récapitulatif, déposé au greffe le 04 décembre 2023 et demandé de :
fixer la valeur de l'immeuble cédé à 220 500,00 euros, dont 9 200,00 euros de mobilier et 13 000,00 euros de commission d'agence à la charge du vendeur.
Monsieur [C] [M], représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 2, déposé au greffe le 10 janvier 2024 et entend voir :

fixer la valeur du bien préempté à la somme de 274 000,00 euros, dont 9 200,00 euros pour le mobilier et 13 000,00 euros de commission d'agence.
Monsieur le Commissaire du Gouvernement s'en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 21 décembre 2023 et souhaite voir fixer le prix dû à Monsieur [C] [M] à la somme de 233 500,00 euros.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 04 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du prix du bien préempté
Sur la consistance matérielle et juridique du bien préempté à la date de la présente décision
L'article L. 213-4, alinéa 3, du code de l'urbanisme renvoyant, à défaut d'accord amiable sur le prix d'acquisition du bien préempté, aux règles applicables en matière d'expropriation, il conviendrait de faire application de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dont il découle que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et que les améliorations de toute nature faites dans le but d'obtenir un prix plus élevé ne donnent lieu à aucune indemnité.

Ce nonobstant, la procédure de préemption ne donne pas lieu à un transfert de propriété par ordonnance, de sorte que la consistance du bien préempté doit être appréciée à la date du jugement, à l'instar de l'appréciation de la consistance des biens expropriés lorsque l'ordonnance d'expropriation n'est pas encore rendue au jour du jugement (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010).

Toutefois, en application de l'article L. 213-4, b), du code de l'urbanisme : « Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date [de référence pour l'appréciation de son usage effectif] ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; »

En l'espèce, le bien de Monsieur [C] [M] est situé au cœur de l'ensemble immobilier dénommé « [Localité 21] », construit en 1966 et soumis au statut de la copropriété.

Cet ensemble, qui comprend dix bâtiments de type « barre » et accueille environ 2 200 habitants, est situé à l'Est du périphérique de [Localité 19], dans le [Adresse 20].

La parcelle lui servant d'assiette est cadastrée section CA, n° [Cadastre 14], à [Localité 12] au [Adresse 4], mais le bâtiment dans lequel est situé le bien de Monsieur [C] [M] a pour adresse postale le [Adresse 6].

Environ 500 mètres séparent ce bâtiment de la station de tramway T3 « [Adresse 15] », reliant la gare de [18] en une quinzaine de minutes. Le centre commercial « [Adresse 17] » et différentes infrastructures publiques sont situées à proximité.

Depuis un arrêté préfectoral en date du 13 novembre 2019, la copropriété « [Localité 21] » bénéficie d'un plan de sauvegarde pour la période 2019-2024, ayant pour objectifs la réhabilitation du bâti, la requalification des espaces extérieurs, la réorganisation juridique et foncière de la copropriété, la mise en place d’une gestion urbaine de proximité et un traitement spécifique du cœur de la copropriété, le bâtiment K.

Ce bâtiment comprend des locaux d'activité, à destination commerciale ou de services, ainsi qu'une partie dédiée à l'habitation.

L'appartement de Monsieur [C] [M], d'une surface de 95,87 m², est situé au deuxième étage de ce bâtiment.

Sa façade Sud, donnant sur un espace de circulation et une aire de jeu aménagée, donne à voir un état de conservation correct. Des graffitis sont présent sur les murs du rez-de-chaussée et l'examen du nez de la dalle supérieure, servant de toiture aux loggias du 2ème et dernier étage, amène à constater des décollements d'enduit et fissures, vraisemblablement liés à une défaillance d'étanchéité.

Deux marches mènent à la porte d'entrée de l'immeuble en verre et métal, en état d'usage avancé. Le bâtiment est équipé d'un interphone et d'un système de fermeture électronique.

Dans le hall, trois nouvelles marches permettent d'accéder aux boites aux lettres. Alors qu'elles étaient fixées au mur et ont été remplacées par un bloc métallique sur pieds, plusieurs d'entre elles ont été forcées et dégradrées. D'une manière générale, les murs du hall sont vétustes et dégradés par des graffitis, dont certains ont été gravés dans leur revêtement. Ce hall conduit à un escalier desservant les étages et à un autre escalier menant aux caves. L'immeuble ne dispose pas d'un ascenseur.

L'état de la cage d'escalier desservant les étages est similaire à celui du hall d'entrée. Elle bénéficie d'un éclairage naturel, notamment sur le pallier du 2ème étage, éclairé par un puits de lumière qui présente une certaine vétusté mais n’apparaît pas fuyard.

La porte de l'appartement de Monsieur [C] [M] est en bon état. Elle donne sur un hall avec :

à gauche (côté Nord), une cuisine ouverte entièrement équipée (meubles de rangement, plan de travail, évier, table de cuisson, hotte aspirante, four encastré, réfrigérateur, micro-ondes, lave-vaisselle et lave-linge). La pièce dispose d'une large fenêtre avec double vitrage à trois vantaux dont deux battants, avec vue dégagée au dessus de la toiture des locaux d'activité et du parking ;
à droite (côté Sud), un salon / salle à manger, avec table en verre, chaises, canapé d'angle, téléviseur mural et plafonnier. Une porte fenêtre avec double vitrage amène sur la loggia.
Un couloir partant du hall est équipé de deux placards muraux avec étagères et penderie. Il dessert :

une première chambre, dotée de nombreux placards et disposant d’une fenêtre avec double vitrage côté Nord ;
une deuxième chambre, avec lit double et disposant d’une fenêtre avec double vitrage côté Nord ;
une troisième chambre avec lit double, dressing et porte-fenêtre avec double vitrage donnant sur la loggia côté Sud ;
la salle de bain avec baignoire, lavabo sur un meuble de rangement et chauffe-eau Ariston ;
le WC.
L'appartement est relié au chauffage central de l'immeuble.

S'il est erroné pour le Défendeur d'écrire avoir installé du marbre (le carrelage est en grés céram), il est constant que l'ensemble de l'appartement a été refait à neuf (plomberie, électricité, carrelage, cuisine, salle de bain, WC, doublage des murs, etc.).

Un long escalier droit permet d'accéder du hall d'entrée aux caves. Celle de Monsieur [C] [M] dispose d'un éclairage et offre d'importantes dimensions, tant en surface au sol qu'en hauteur sous plafond. Une canalisation commune d'évacuation des eaux usées circule sur deux murs, outre les piquage de raccordement de deux canalisations circulant au plafond.

Le bien n'a pas été donné à bail. Il est libre de toute occupation.

La parcelle cadastrée section CA, n° [Cadastre 14], est située en zone URc2 du PLU-H. Il s'agit d'une zone d'immeubles collectifs « en plots », à dominante résidentielle, qui regroupe les ensembles d'immeubles de logements collectifs dont les éléments bâtis revêtent des formes de plots, parfois de barres, en recul des voies, ordonnancés de façon discontinue au sein d'une composition paysagère où domine la végétalisation des espaces libres.

L'objectif poursuivi est de promouvoir, dans les sites appropriés, cette organisation d'habitat collectif dans un environnement paysager qualitatif et d’encadrer ces compositions urbaines existantes dans leur densité.

Sur la date de référence concernant l'usage effectif du bien préempté
En application de l'article L. 322-2, alinéa 2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « [...] sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers [...] »

L'article L. 213-4, a), du code de l'urbanisme dispose que, lorsque le prix d'acquisition du bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation : « La date de référence [pour l'appréciation de l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers] prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :[...]

pour les biens non compris dans une [zone d'aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »
En l'espèce, il convient de fixer la date de référence au 18 juin 2019, date à laquelle la dernière modification du PLU, adoptée le 13 mai 2019, est devenue opposable, et de retenir que le bien est à usage d'habitation.

Sur la fixation du prix d'acquisition du bien préempté
Aux termes de l'article L. 213-4, alinéa 1, du code de l'urbanisme : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. [...] » et l'alinéa 3 ajoute : « Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. »

A ce titre, l'article L. 322-2, alinéa 1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

L'article L. 213-4, b) et c), du code de l'urbanisme précise : « Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date [de référence pour l'appréciation de son usage effectif] ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. »

En tout état de cause, l'article R. 311-22, alinéas 1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant [...] »

En l'espèce, il convient tout d'abord de préciser que le Domaine a établi un avis de valeur du bien de Monsieur [C] [M] en date du 18 août 2023, retenant une valeur de 220 500,00 euros, soit 2 300,00 €/m², après application de la méthode de comparaison, hors mobilier et commission d'agence. Cet avis précise que cette valeur doit être assortie d'une marge d'appréciation de 10 %, portant la valeur maximale d'acquisition à 243 000,00 euros en valeur arrondie.

Ensuite, la METROPOLE DE LYON fonde sa proposition de prix à hauteur de 220 500,00 euros sur l'évaluation du Domaine précitée, en y intégrant le prix du mobilier et la commission d'agence.

Elle explique que son offre représente un prix, hors mobilier, d'environ 2 224 €/m² quand le Défendeur demande un prix d'environ 2 787 €/m². Elle ajoute avoir tenu compte de l'état du bien et argue de ce que Monsieur [C] [M] ne démontrerait pas la réalité des travaux qu'il aurait exécutés. Elle questionne l'augmentation du prix de 39,58 % qui résulterait de la somme demandée par l'intéressé et avance que sa proposition représente déjà une augmentation de 24,28 %, alors que la copropriété bénéficie d'un plan de sauvegarde et se trouve dans un quartier peu valorisé.

Elle invoque en outre les termes de comparaison suivants :

vente du 30 août 2022, d'un appartement de 85,61 m² sis [Adresse 2] à [Localité 12], au prix de 195 000 €, soit 2 277,71 € / m² : ce bien est situé dans un bâtiment de la même copropriété que celui du Défendeur, situé à l'Est et à proximité immédiate ;
vente du 06 juillet 2022, d'un appartement de 108,61 m² sis [Adresse 3] à [Localité 12], au prix de 178 000 €, soit 1 638,89 € / m² :ce bien est situé dans un bâtiment d'une copropriété adjacente à celle du Défendeur, à 200 mètres au Sud ;
vente du 18 mai 2022, d'un appartement de 85,73 m² sis [Adresse 1] à [Localité 12], au prix de 167 000 €, soit 1 947,97 € / m² : ce bien est situé dans un bâtiment de la même copropriété que celui du Défendeur, situé à l'Est et à proximité immédiate ;
vente du 05 octobre 2021, d'un appartement de 85 m² sis [Adresse 10] à [Localité 12], au prix de 159 300 €, soit 1 870 € / m² : ce bien est situé dans un bâtiment d'une copropriété adjacente à celle du Défendeur, à 300 mètres à l'Ouest.
Le Commissaire du gouvernement estime que cette transaction est trop ancienne pour constituer un terme de comparaison objectif, ce d'autant moins qu'il a pu trouver de nombreux termes sur les années 2022 et 2023. Il propose de l'écarter.

En réponse à ces éléments, Monsieur [C] [M] observe que, alors que le Domaine proposait une estimation hors mobilier et hors commission d'agence, la METROPOLE DE LYON intègre ces deux éléments dans sa proposition, réduisant la seule valeur vénale du bien de 220 500 euros à 198 300 euros, ceci sans tenir compte de la marge d'appréciation de 10 % à la hausse. Il souligne encore que les estimations professionnelles établies à sa demande sont bien supérieures au prix proposé par la Demanderesse.

En outre, le Commissaire du gouvernement, retenant les mêmes observations quant à l'intégration des meubles et de la commission d'agence dans la proposition de prix, écrit qu'il « est donc tout à fait erroné de la part de la Métropole de Lyon d'affirmer que sa proposition correspond au prix des Domaines ».

Pour sa part, Monsieur [C] [M] se prévaut de la localisation de son bien à proximité de la station de tram T3 et de différentes commodités, ainsi que de sa réfection à neuf pour solliciter la fixation du prix à 274 000 euros, intégrant le mobilier et la commission d'agence, soit 251 800 euros pour les lots seuls. Il considère que la plan de sauvegarde de la copropriété est un atout pour son bien, en ce qu'il implique la rénovation du bâti et la réhabilitation du quartier, et que l'avis du Domaine ne tient pas compte de la cave.

Au soutien de son chiffrage, il produit :

une estimation établie via le site « mychezmoi.com » et datée du 23 janvier 2023, retenant un prix compris entre 260 000 et 280 000 euros ;
un rapport comparatif de marché de la société KELLER WILLIAMS FRANCE en date du 09 octobre 2023, retenant un prix compris entre 278 070 euros et 319 930 euros, avec une estimation moyenne à 299 000 euros.
Il en conclut que la valeur vénale de son bien telle que sollicitée, hors mobilier et frais d'agence, s'élèverait à 251 800,00 euros et correspondrait au prix du marché dans un rayon d'un kilomètre, au regard de sa qualité et de son emplacement.

En réponse à ces éléments, la METROPOLE DE LYON considère que le périmètre pris en compte par la société KELLER WILLIAMS FRANCE est trop important dans un contexte d'urbanisme dense et de fortes variations locales des prix. De même, elle réfute la proximité des transports en commun, notant qu'il n'y a ni métro, ni ligne forte du réseau de bus à moins d'un kilomètre, ainsi que celle d'établissements d'enseignement, avançant qu'il ne s'agit que d'écoles primaires.

Elle poursuit en contestant la valeur probante des estimations produites par l'intéressé, motifs pris de l'absence d'indépendance de leurs auteurs, de la prise en compte de simples offres et non de ventes effectives, de l'ancienneté des transactions retenues et de l'absence de précision concernant l'adresse exacte ou l'année de construction des biens.

Le Commissaire du gouvernement expose que la cave est un accessoire qui ne porte pas de valorisation spécifique, et que les termes de comparaison proposés comportent aussi des caves. Il exprime sa circonspection quant à la méthodologie de l'étude de la société KELLER WILLIAMS FRANCE, qui a retenu des références ne constituant pas des transactions effectives, ainsi que sur l'évaluation du site « mychezmoi.com », qui ne repose sur aucune justification. Il propose de les écarter.

Enfin, le Commissaire du gouvernement propose de déterminer la valeur vénale du bien au moyen de la méthode dite des « termes de comparaison ».

Il a procédé à une première recherche dans un rayon de 300 mètres autour du bien préempté, concernant les transaction intervenues entre janvier 2022 et octobre 2023 sur des appartements d'une surface comprise entre 80 m² et 110 m² :

vente du 18 mai 2022, d'un appartement de 85,73 m² sis [Adresse 1] à [Localité 12], au prix de 167 000 €, soit 1 947,98 € / m² : terme n° 3 de la METROPOLE DE LYON ; F5 au 3ème étage avec balcon, loggia et cave ;
vente du 30 août 2022, d'un appartement de 85,61 m² sis [Adresse 2] à [Localité 12], au prix de 195 000 €, soit 2 277,77 € / m² : terme n° 1 de la METROPOLE DE LYON ; F5 en rez-de-chaussée avec cave et garage en sous-sol ;
vente du 06 juillet 2022, d'un appartement de 108,61 m² sis [Adresse 3] à [Localité 12], au prix de 178 000 €, soit 1 638,89 € / m² : terme n° 2 de la METROPOLE DE LYON ; T5 en entresol avec balcon, loggia et cave.
Il a procédé à une seconde recherche dans un rayon de 650 mètres autour du bien préempté, concernant les transactions intervenues entre janvier 2022 et octobre 2023 sur des appartements d'une surface comprise entre 80 m² et 110 m², retrouvant, outre les trois transactions déjà citées :

vente du 23 janvier 2023, d'un appartement de 97,56 m² sis [Adresse 13] à [Localité 12], au prix de 220 000 €, soit 2 255,02 € / m² : T4 en rez-de-chaussée et sous-sol, quatre caves au sous-sol avec dégagement de 24,19 m², cour privative de 47,82 m² avec abri pour voiture, terrasse au Sud de 39,66 m² , jardin privatif au Sud de 161 m² avec cabanon de 13,94 m².
La METROPOLE DE LYON critique la pertinence de ce terme de comparaison, au vu de sa distance par rapport au bien préempté, de sa localisation à l'Ouest du périphérique et au caractère pavillonnaire du quartier et du bien concerné.

vente du 11 juillet 2023, d'un appartement de 91,95 m² sis [Adresse 9] à [Localité 16], au prix de 189 700 €, soit 2 063,08 € / m² : F5 au 7ème étage avec balcon et parking ;
Si la MEROPOLE DE LYON critique l'éloignement géographique du bien, elle observe que son prix est peu important alors qu'il dispose d'une place de parking.

vente du 29 mars 2023, d'un appartement de 81,02 m² sis [Adresse 7] à [Localité 12], au prix de 232 000 €, soit 2 863,49 € / m² : F3 au 1er étage avec cour privative ;

La METROPOLE DE LYON critique la pertinence de ce terme de comparaison, au vu de sa distance par rapport au bien préempté, de sa localisation à l'Ouest du périphérique et au caractère pavillonnaire du quartier et du bien concerné.

vente du 15 novembre 2022, d'un appartement de 92 m² sis [Adresse 8] à [Localité 16], au prix de 172 900 €, soit 1 879,35 € / m² : F5 avec balcon et place de stationnement ;
vente du 20 janvier 2022, d'un appartement de 91,27 m² sis [Adresse 8] à [Localité 16], au prix de 157 000 €, soit 1 720,17 € / m² : F5 au 10ème étage avec parking en sous-sol ;
vente du 12 mai 2022, d'un appartement de 91,72 m² sis [Adresse 9] à [Localité 16], au prix de 160 000 €, soit 1 744,44 € / m² : F5 au 12ème étage avec place de stationnement ;
Le Commissaire du gouvernement considère que les termes de comparaison dans un rayon de 300 mètres étaient trop peu nombreux pour être suffisamment précis, expliquant l'élargissement de sa recherche.

Il précise que :

le prix moyen au m² est de 1 804,88 euros dans un rayon de 300 mètres et de 2043,35 euros dans un rayon de 650 mètres ;
le prix médian au m² est de 1 638,89 euros dans un rayon de 300 mètres et de 1947,98 euros dans un rayon de 650 mètres.
Il retient que le prix moyen et le prix médian à 650 mètres convergent vers une valeur 2000 € / m², mais qu'elle ne reflète pas les travaux entrepris par Monsieur [C] [M]. Il propose de ne retenir que la moyenne des prix situés au-dessus de la médiane (termes 1, 2, 4, 5 et 6), du fait que s'ils n'ont pas été rénovés, ils proposent des prestations supplémentaires (garage, cour, etc.). Il aboutit à un prix de 2 281,47 € / m², arrondi à 2 300 € / m².

Il termine en relevant que le rayon de 650 mètres permet de rester dans un marché immobilier assez homogène, bien que la morphologie de l'habitat varie entre immeubles de grande hauteur et petites unités, soulignant que le bâtiment de l'appartement du Défendeur n'a que deux étages.

La METROPOLE DE LYON conteste l'absence de prise en compte par le Commissaire du gouvernement de son terme de comparaison n° 3, alors qu'il est situé à proximité de l'appartement préempté, ainsi que l'élargissement de son champ de recherche.

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En premier lieu, il ressort de ces éléments que la fourchette de prix proposée par le site « mychezmoi.com », qui ne repose sur aucun élément explicite ou objectif, ne permet pas de connaître ses modalités de calcul et ne peut être retenue comme présentant le moindre caractère probant de la valeur vénale du bien.

Il en va de même de l'étude de marché de la société KELLER WILLIAMS FRANCE, qui a non seulement retenu des biens vendus mais aussi de simples annonces et des biens « sortis du marché », avec une sélection de biens situés en général à 600 ou 700 mètres de celui de Monsieur [C] [M], sans précision de l'adresse exacte.

En deuxième lieu, force est de constater que la METROPOLE DE LYON opère une interprétation personnelle de l'avis des Domaines du 18 août 2023, contraire aux termes de celui-ci, qui n'avait pris en compte ni la valeur des meubles, ni le montant des frais d'agence dans son évaluation.

Pour autant, c'est à juste titre qu'elle observe que les termes de comparaison n° 4 et 6 du Commissaire du gouvernement, bien que disposant de certaines caractéristiques similaires au bien du Défendeur, présentent un emplacement et une consistance trop éloignés de celui-ci pour constituer des éléments de comparaison pertinents, de nature à permettre de déterminer la valeur vénale dudit bien.

En effet, d'une part, le bien objet de la vente du 23 janvier 2023 est un appartement résultant de la division d'une maison de ville, située à l'Ouest du périphérique, à environ 650 mètres à vol d'oiseau, et disposant de nombreux éléments de valorisation (place de stationnement abritée dans cour privative, terrasse et jardin avec cabanon au Sud).

D'autre part, le bien objet de la vente du 29 mars 2023 est un appartement situé au premier étage d'une maison dont le rez-de-chaussée est à destination de commerce. Elle est également située à l'Ouest du périphérique, à environ 650 mètres à vol d'oiseau, et dispose d'une cour privative permettant le stationnement.

Ces deux termes de comparaison seront donc écartés.

Par ailleurs, la critique du Commissaire du gouvernement concernant la vente du 05 octobre 2021, invoquée par la METROPOLE DE LYON, apparaît fondée eu égard à la hausse importante qu'a connu le marché de l'immobilier à [Localité 19] et dans sa périphérie en 2022 et 2023.
Sur ce point, la comparaison des deux ventes intervenues les 20 janvier et 15 novembre 2022 au sein de l'immeuble sis [Adresse 8] amène à constater, pour des biens similaires, une augmentation du prix d'environ 10%.

Ce constat est corroboré de manière encore plus éloquente par les ventes intervenues les 12 mai 2022 et 11 juillet 2023 au sein de l'immeuble sis [Adresse 9], la différence de prix au mètre carré étant alors de 18%.

De plus, le prix au mètre carré des termes de comparaison n° 4, 5 et 6 du Commissaire du gouvernement, correspondant aux trois ventes recensées en 2023, sont parmi les plus importants de ceux cités, indépendamment de la consistance des biens, ceci avec le bien objet de la vente du 30 août 2022, qui combine plusieurs facteurs de valorisation (rez-de-chaussée, cave et garage en sous-sol).

Dès lors, quand bien même Monsieur [C] [M] a acquis son bien le 29 août 2022, de sorte qu'une partie de l'inflation des prix de l'immobilier sur la période y est intégrée, la vente du 05 octobre 2021 n’apparaît pas pertinente et sera donc écartée des termes de comparaison.

En troisième lieu, la moyenne des prix des sept termes de comparaison retenus s'élève à 1 895,95 €/m² et atténue la hausse du prix de marché sur la période 2022-2023. Elle tend ainsi à refléter sa véritable valeur actuelle, qui subit une correction de l'inflation immobilière sur la période précitée, et non pas à priver le Défendeur d'une partie de la valeur vénale acquise par son bien, étant rappelé que le prix d'acquisition doit être estimé à la date de la présente décision.

En outre, il demeure, en synthèse, que l'appartement de Monsieur [C] [M] a fait l'objet d'une rénovation à neuf mais se trouve, en dépit du plan de sauvegarde en cours depuis 2019, dans un bâtiment peu entretenu d'une copropriété dégradée et en difficulté.

Cette situation est cependant déjà intégrée dans la moyenne des prix ci-dessus et reste comparable, voire plus favorable, que celle des immeubles avoisinants dans lesquels sont situés les autres termes de comparaison retenus.

En effet, les ventes des 18 mai et 30 août 2022 (termes 1 et 2), qui portent sur des biens situés dans la même copropriété que celui préempté, sont parmi les plus chers des termes de comparaison pertinents, alors que l'une d'elles ne dispose pas de parking (terme 1) et qu'il ne s'agit pas des ventes les plus récentes (termes 3, 5 et 7 plus récents).

Or, le prix moyen de ces deux ventes était de 2 112,88 € m².

De surcroît, bien que sa localisation ne soit pas idéale, le bien est situé à proximité du tram T3, qui permet de rejoindre le centre ville de [Localité 19] en une quinzaine de minutes, ainsi que du périphérique, d'un centre commercial et d'infrastructures publiques (hôpital, école).

De ce fait, l'absence de place de stationnement ne constitue pas un facteur conséquent de dévalorisation et se voit largement compensée par la rénovation de l'appartement, qui n'avait pas été réalisée dans les autres termes de comparaison avant leur vente.

La valeur vénale du bien du Défendeur est donc manifestement supérieure à la moyenne de celles des termes de comparaison.

En considération de ce qui précède et en particulier du prix moyen des termes de comparaison, du prix moyen des deux ventes intervenues en 2022 dans la même copropriété et des travaux réalisés par Monsieur [C] [M], la valeur vénale du bien sera retenue à hauteur de 2 400,00 euros / m², pour une surface de 95,87 m².

Partant, la valeur de son bien sera fixée à 230 088,00 euros.

A cette somme devra être ajouté le prix du mobilier, dans la mesure où il n'est pas pris en compte dans les prix des termes de comparaison qui ne reflètent que celui des immeubles vendus et a été mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, sans faire l'objet d'une quelconque discussion des parties.

Devra encore y être ajouté le montant de la commission d'agence, le bénéficiaire du droit de préemption qui se substitue à l'acquéreur devant payer la commission de l'intermédiaire, sans pouvoir en discuter le montant, même en cas de diminution du prix de vente par le juge de l'expropriation, dès lors que cette commission est rappelée dans la déclaration d'intention d'aliéner.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant du prix d'acquisition de l'appartement (lot n° 2180) et de la cave (lot n° 2028) de Monsieur [C] [M] au prix de 252 288,00 euros.

Sur les autres dispositions de la décision
Sur les dépens

Aux termes de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : « L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l'espèce, la METROPOLE DE LYON sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS