TJ 13055, 21 mars 2024, RG 23/05672

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 21 Mars 2024

GROSSE :
Le 31 mai 2024
à Me Hervé GHEVONTIAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 31 mai 2024
à Me [Localité 5] Joffrey
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/05672 - N° Portalis DBW3-W-B7H-34LX

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [D]
né le 15 Avril 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Hervé GHEVONTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 1]
(AJ totale n°C13206/2023/007088 par décision du 28 novembre 2023)
représenté par Me Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties les 1er septembre 2021, concernant un appartement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 370 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [D] a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 27 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [W] [D] a fait assigner Monsieur [E] [K] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 30 novembre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 mars 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [W] [D] produit la notification à la CCAPEX en date du 28 avril 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [E] [K] le 27 avril 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation du 18 août 2023.

Monsieur [W] [D] produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 novembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 2 et 1729 du code civil,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [E] [K] par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2023.

Si le locataire n’a pas justifié de sa situation dans le mois suivant la signification de ce commandement, il est constant qu’il a produit contradictoirement les justificatifs demandés (attestation de la société Acheel France du 13 octobre 2023) à l’audience du 21 mars 2024, dont il ressort que le locataire était assuré du 1er mars 2022 au 28 février 2023, puis à compter du 27 avril 2023.

Une assurance était donc souscrite contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

Par ailleurs, si les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins deux mois mais d’un mois en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire, le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation et l’acquisition du dépôt de garantie), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Monsieur [E] [K] restait débiteur d’une dette locative de 2 960 euros au 30 juin 2023.

Vu le décompte actualisé au 15 mars 2024, fixant la dette locative à une somme de 6 301,58 euros, terme du mois de mars 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [E] [K] à payer à Monsieur [W] [D] cette somme de 6 301,58 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023 sur la somme de 1 280 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Vu l’article 1103 du code civil,

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

En conséquence, Monsieur [W] [D] sera débouté de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [E] [K], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens de l’instance de référé

Monsieur [E] [K], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS