TJ 78646, 24 juin 2025, RG 24/00031

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00031 - N° Portalis DB22-W-B7I-SEZS

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

réputé contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[H] [D]

DEFENDEUR(S) :

[I] [L]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 29 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;
le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [H] [D]
née le 14/05/1984 à [Localité 5] (75)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [I] [L]
né le 03/05/1949 à MADAGASCAR
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats du 27 juillet 2023, Mme [H] [D] a donné à bail à M. [I] [L] deux biens à usage d’habitation situés au [Adresse 2], au rez-de-jardin pour l'un et en duplex pour l'autre, pour un loyer mensuel de 1200 € et 1800 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [D] a fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire des contrats.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 29 avril 2025, les deux dossiers ont été joints sous le numéro 24/31. Mme [H] [D], représentée par son Conseil, reprend les termes de ses assignations pour demander de constater l’acquisition des clauses résolutoires et subsidiairement de prononcer la résiliation ; d'ordonner l’expulsion de M. [I] [L]; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 36 142 € pour le duplex, et 24 092 € pour le rez-de-jardin, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance des commandements de payer le 12 mars 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € de dommages et intérêts sur chacune de assignations, et 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile pour chaque assignation, et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Il convient de se référer aux assignations susmentionnées pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.
Elle précise toutefois que le loyer courant n'est pas réglé, pour les deux biens, et s'oppose donc à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoqué par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 5 juin 2024, M. [I] [L] comparait. Il reconnait que l'intégralité de loyers n'est pas payée, mais conteste les montants, indiquant que ceux d'août 2024 ont été réglés. Il devrait donc selon lui une somme globale de 57 000 €. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, expliquant avoir provisionné les montants dus, et pouvoir ainsi régler la dette en 4 mensualités. Il souhaite en outre obtenir copie des baux signés, et récupérer le chèque de caution.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025, et une note en délibéré a été autorisée sous un délai de 15 jours afin que Monsieur [L] justifie du paiement des loyers d'août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

In limine litis il sera précisé que M. [L] a bien adressé une note en délibéré dans le délai imparti, laquelle se borne à montrer que trois virements de 3000 € ont été faits à Mme [G] en juillet et septmebre 2023, outre un virement de 387 € en juillet 2023 également. ces éléments correspondent aux décomptes produits par la bailleresse. Il n'est en revanche pas justifié d'un règlement en août 2024.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Mme [H] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

L'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, ajoute que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article."

Les baux conclus le 27 juillet 2023 contiennent une clause résolutoire en page 5 et deux commandements de payer visant ces clauses ont été signifiés le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 11 771 € pour le duplex et 7846 € pour le rez-de-jardin. Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires se sont trouvées réunies à la date du 24 avril 2024.

L’expulsion de M. [I] [L] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience. M. [I] [L] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [I] [L] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour les deux biens pour la période courant à compter du 24 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

Ainsi, Mme [H] [D] produit deux décomptes démontrant que M. [I] [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 36 142 € pour le duplex et 24 092 € pour le rez-de-jardin, à la date du 5 avril 2025, au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette, qu'il reconnait d'ailleurs dans sa grande majorité à l'audience. Il sera par conséquent condamné au paiement de ces sommes de 36 142 € et 24 092 €, avec les intérêts au taux légal sur les sommes de 11771€ et 7846 € à compter du commandement de payer du 12 mars 2024 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n'étant pas intégralement payé. M. [I] [L] sera donc débouté de sa demande.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Le bailleur sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1153 du code civil. Ce fondement est erroné, cet article traitant de la représentation.

Quoiqu'il en soit, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation est de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur pour l'occupation des lieux, de même que les intérêts au taux légal permettent de réparer le préjudice tiré du retard de paiement, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

La preuve d'aucun préjudice distinct n'étant rapportée, la bailleresse sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [D] sera enjoint à fournir un exemplaire des baux signés à M. [L].

M. [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [H] [D], M. [I] [L] sera condamné à lui verser la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme englobant les deux assignations, soit 600 € par action.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS