TJ 06088, 22 juill. 2025, RG 24/03564

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 22 Juillet 2025

N° RG 24/03564 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6F2

Grosse délivrée
à Me ADAD

Expédition délivrée
à M. [F] [R]
à M. M. [R]

le

DEMANDERESSE:

Association ONLE - FAC HABITAT
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 10]
[Localité 2]

représentée par Me Eric ADAD substitué par Me David TICHADOU, avocats au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [R]
né le 29 Juin 1998 à [Localité 7] (83)
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [R]
né le 24 Juin 1963 à [Localité 11] (TUNISIE)
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

L'Association ONLE-FAC HABITAT a, selon acte sous seing privé du 6 août 2019 à effet au 1er septembre 2019, donné à bail de sous-location meublé à Monsieur [M] [R], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel indexé de 193,26 euros, la somme mensuelle de 105,38 euros pour les prestations et équipements spécifiques, celle mensuelle de 10,00 euros pour internet et une provision mensuelle sur charges de 91,53 euros, soit un total mensuel de 400,17 euros, actualisé à 446,36 euros.

Monsieur [J] [R] s'est porté caution solidaire des impayés locatifs de Monsieur [M] [R] par acte en date du 6 août 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail du 06 août 2019 a été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [M] [R] pour un arriéré locatif de 1008,78 euros et le coût de l’acte pour 84,85 euros.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution, Monsieur [J] [R], selon acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023.

Vu l'acte du commissaire de justice en date des 3 et 4 septembre 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 6 septembre 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l'intégralité de ses prétentions, par lequel l'Association ONLE-FAC HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [R] et Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l'audience du 23 janvier 2025 à 15h00 aux fins notamment, de constater la résiliation du contrat de sous-location susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu le renvoi de l'affaire à l'audience du 11 mars 2025 à 14h00 et celui à l'audience du 10 juin 2025 à 14h00,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l'audience du 10 juin 2025, l'Association ONLE-FAC HABITAT représentée, maintient l'intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation. Elle précise à titre d'information que le montant de l'arriéré locatif a augmenté.

Monsieur [M] [R] et Monsieur [J] [R] n'ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise de leurs actes à l'étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualification des demandes

L'article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

L'Association ONLE-FAC HABITAT, qui sollicite dans le dispositif de son assignation la constatation de la résiliation du contrat de sous-location en date du 6 août 2019 par l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat, énonce dans les motifs de son assignation que ce contrat est rédigé en application des dispositions des articles L442-8-1 et L442-8-2 du code de la construction. Elle affirme, pour cette raison et également en considération du fait que le contrat est d'une durée d'un an, que l'application de la loi du 06 juillet 1989, hormis en ce qui concerne son article 40 I et III, est exclue au bénéfice des articles L442-8-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Il ressort en effet du contrat de sous-location du 6 août 2019 qu'il est stipulé en son entête que ce contrat est " soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues par l'article 40-III ".

Or, il sera fait remarquer d'une part, que la loi du 06 juillet 1989 est également applicable aux baux meublés d'une durée d'une année et d'autre part, que ni l'article 40 I et III de la loi du 06 juillet 1988 n'exclut ni les dispositions de son article 7 disposant que le locataire est obligé de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ni celles de l'article 24 applicable au constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail pour défaut de paiement des loyers.

En l'occurrence, le contrat de sous-location stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

En conséquence, le juge qui tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, statuera selon les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 non exclues par l'article 40 I et III de cette loi, dont notamment celles de ses articles 7 et 24 lesquelles demeurent applicables.

Sur la recevabilité de l'action

A l'appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l'article 6 du code de procédure civile, la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

La locataire principale, qui sollicite la constatation de la résiliation du contrat de sous-location meublé pour impayés locatifs, justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 1er août 2023, en date du 2 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation et d'autre part, la dénonce de l'assignation des 3 et 4 septembre 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 6 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 23 janvier 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l'action, visent en particulier l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Le contrat de sous-location liant les parties stipule en page 4 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de sous-location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à Monsieur [M] [R] par acte du commissaire de justice en date du 1er août 2023 pour un arriéré locatif de 1 008,78 euros selon décompte locatif arrêté au mois de juillet 2023 et le coût de l'acte pour 84,85 euros.

Ce commandement de payer a également été signifié à la caution, Monsieur [J] [R], selon acte du commissaire de justice en date du 14 août 2023.

Il est constant que le contrat de sous-location meublé en date du 6 août 2019 à effet au 1er septembre 2019, renouvelé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d'effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n'ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de sous-location meublé à effet au 12 septembre 2023, d'ordonner l'expulsion du sous-locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de le condamner solidairement avec Monsieur [J] [R] en application du contrat de cautionnement à payer à l'Association ONLE-FAC HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 446,36 euros à compter du 13 septembre 2023, jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés à la locataire principale, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion et appartenant au sous-locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

La demande de l'Association ONLE-FAC HABITAT tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l'expulsion du sous-locataire sera écartée dès lors que la locataire principale ne justifie pas de l'existence de l'un des motifs visés à l'article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, notamment de la mauvaise foi du sous-locataire.

Sur le paiement des sommes dues au titre du contrat de sous-location

Selon l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s'acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d'habitation liant les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l'avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

L'Association ONLE-FAC HABITAT produit au soutien de sa demande en paiement le contrat de sous-location meublé, le commandement de payer, l’acte de caution solidaire et un relevé de compte locatif duquel il ressort que Monsieur [M] [R] et Monsieur [J] [R] resteraient devoir la somme de 1 938,83 euros arrêtée au jour de l'assignation au titre de l'arriéré locatif.

L'Association ONLE-FAC HABITAT sollicite dans son assignation en date des 3 et 4 septembre 2024, la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1 769,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au jour de l'assignation.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé cette somme au jour où le juge statue.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [R] et Monsieur [J] [R] solidairement à payer à l'Association ONLE-FAC HABITAT la somme de 1 769,64 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts légaux à compter du 1er août 2023, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1 008,78 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur les dépens de l'instance et la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [M] [R] et Monsieur [J] [R], caution solidaire, qui succombent au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 1er août 2023 et de sa dénonce à la caution du 14 août 2023 et seront condamnés in solidum à payer à l'Association ONLE-FAC HABITAT une somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La locataire principale sollicite dans son assignation la condamnation solidaire de Monsieur [J] [R] aux dépens et à l'article 700 du Code de procédure civile.

Or, il n'y a lieu de faire droit à cette demande, l'acte de cautionnement n'engageant notamment que pour les loyers et indemnités d'occupation.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l'espèce, aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS