TJ 83137, 24 juill. 2025, RG 24/02385

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25/00492

N° RG 24/02385 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NBOQ

AFFAIRE :

[C]

C/

[I]
[O]
[I]

Grosse exécutoire :
Copie :
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [C]
20 Chemin de Fontanières
69110 SAINTE FOY LES LYON
représenté par Me Cécile VAQUÉ, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [I]
née le 14 Mars 1983 à TOULON (83000)
Résidence Les Delphes - Bât C2
169 Boulevard Farraud
83140 SIX-FOURS-LES-PLAGES
représentée par Me Cécile LAGIER, avocat au barreau de TOULON

Madame [X] [O]
134 Avenue Vincent Aillaud - Le Clos Brunette 1
83140 SIX-FOURS-LES-PLAGES
représentée par Me Martine CLARAMUNT-AGOSTA, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [L] [I]
50 Allée des Tamaris
83110 SANARY SUR MER
représenté par Me Martine CLARAMUNT-AGOSTA, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juillet 2025
Date des débats : 13 Mai 2025
Date du délibéré : 24 Juillet 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUILLET 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 18 novembre 2024, délivrée à [Y] [I], ci-après désignée « le locataire », [X] [O] et [L] [I], ci-après désignés « les cautions solidaires » à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de [F] [C], ci-après désigné « le bailleur », tendant à faire constater la résiliation du bail, reconnaître la locataire occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner solidairement le locataire et les cautions à lui payer par provision la somme de 5.500,45 euros arrêtée au 1er novembre 2024 assortie des intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, à une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et sa dénonciation aux cautions.

Après trois renvois contradictoires, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience le bailleur est représenté par son conseil lequel maintient ses demandes et par conclusions responsives mentionne que la dette est de 7.899,91 euros au 21 mars 2025 et de débouter les autres parties de leurs demandes, fins et conclusions. Il dépose son dossier.
A l’audience le locataire est représenté par son conseil et demande d’accorder les plus larges délais de paiement pour régler la part de sa dette au visa de l’article 1343-5 du code civil, d’ordonner que les sommes porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiement s’imputeront d’abord sur le capital, suspendre les effets de la clause résolutoire, débouter le bailleur de ses autres demandes notamment au titre de l’article 700 du cpc, statuer ce que de droit sur les dépens. Il dépose son dossier.
A l’audience les cautions sont représentées par leur conseil lequel demande de déclarer les demandes du bailleur à leur encontre irrecevables et mal fondées, de le débouter, de le condamner à leur payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du cpc et aux entiers dépens. Il dépose son dossier.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties, locataire, cautions solidaires et bailleur sont liées par un bail du 27 avril 2019 avec effet au 15 juillet 2019, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, révision du loyer de plein droit chaque année selon l’indice INSEE, comportant une clause résolutoire et concernant des locaux loués sis Résidence Les Delphes, Bât. C2, 169 Boulevard Farraud, 83140 SIX FOURS LES PLAGES. Le loyer est de 707,00 euros outre une provision sur charges de 113,00 euros, payables par mois et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois. Les cautions solidaires ont signé le bail en y ajoutant la mention manuscrite « lu et approuvé » et ont signé un « engagement de caution » le 15 juillet 2019 par [O] [X] et le 26 juillet 2019 par [L] [I], tous deux précédant leur signature de la copie manuscrite d’un texte stipulant un engagement pendant la durée du bail et ses renouvellement soit une durée de 12 années (pièces n°1, 2 et 3 demandeur).

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 
Aux termes de l’article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il résulte de l’examen des pièces de la procédure que :

Sur les demandes des cautions : irrecevabilité de la demande du bailleur à l’encontre des cautions.

Un premier contrat de bail a été établi entre les parties le 11 juillet 2010.
Un deuxième contrat de bail a été établi entre les parties le 27 avril 2019.
Un troisième contrat de bail a été établi entre les parties le 13 mai 2022.
Un premier commandement de payer du 2 août 2023 visant les baux des 27 avril 2019 et 13 mai 2022 dénoncé aux cautions le 9 août 2023
Un deuxième commandement de payer du 3 septembre 2024 visant uniquement le bail du 27 avril 2019, dénoncé aux cautions le 10 septembre 2024.

Par courrier du 25 juin 2023 adressé au bailleur, les cautions remettent en cause leur cautionnement à compter du 15 juillet 2022 faisant état « date à laquelle une fausse déclaration a été signe frauduleusement ». Force est de constater qu’ils ont déposé plainte au commissariat de police de SANARY (83) le 6 décembre 2024, après avoir reçu le 18 novembre 2024 l’assignation en référé objet de la présente procédure, mais qu’ils n’apportent pas la preuve du faux dénoncé.
Ils contestent donc le contrat de location n°3 du 19 mai 2022 et les engagements de caution qu’ils considèrent ne pas être de leur main.

Or, le commandement de payer, sur lequel est basée la présente assignation, est celui du 3 septembre 2024 qui ne vise que le bail du 27 avril 2019 et uniquement celui-là lequel n’est pas contesté par les cautions.
Il est constant que les cautions se sont engagées le 15 juillet 2019 pour [O] [X] et le 26 juillet 2019 pour [L] [I] pendant la durée du bail et ses renouvellement soit une durée de 12 années soit jusqu’au 15 juillet 2031.
Ces engagements de caution sont également valables au visa de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Les cautions font valoir que le bail du 13 mai 2022 viendrait se substituer à celui du 27 avril 2019.
Aux termes de l’article 1329 du code civil « La novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée.
Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier ».
Selon les dispositions de l’article 1330 du code précité « La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte ».
Le juge des référés est le juge de l’évidence, et il est évident que le bailleur n’a effectué aucune modification substantielle dans le contrat, partant uniquement de la volonté de formaliser son renouvellement aux conditions du contrat précédent. Il n’y a ni changement de créancier, ni changement de débiteurs. Aucune novation n’est caractérisée.
En conséquence, aucune contestation sérieuse ne peut être relevée.
La demande d’irrecevabilité soulevée par les cautions sera rejetée.

Sur les demandes du bailleur :
La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents (CCAPEX pour établissement du DSF « diagnostic social et financier » du locataire).

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement du 3 septembre 2024 lequel imposait de régler la somme au principal de 3.910,57 euros, solde débiteur au 2 août 2024, dans le délai de deux mois, ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales, le locataire et les cautions solidaires n’ont pas apuré cette dette puisqu’au 12 novembre 2024 la dette était de 5.114,22 euros selon décompte du 21 mars 2025.

Force est de constater que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit le 3 novembre 2024 à minuit pour non apurement de la dette, qu'à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement par l'acquisition de la clause résolutoire dudit contrat.

Le diagnostic social et financier a été établi par les services sociaux et adressé au greffe de la juridiction le 18 décembre 2024. Il convient d’en tenir compte dans la présente décision au regard des éléments recueillis et de la poursuite d’un accompagnement social de proximité de la famille.

Il est constaté qu’au vu de l’extrait de compte non contesté par les défendeurs que le locataire n’a repris que partiellement le paiement des loyers.
Le locataire et les cautions solidaires seront condamnés solidairement à payer par provision à [F] [C] la somme de 8.789,01 euros selon décompte arrêté au 12 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif.

De ce fait, il ne peut bénéficier légalement d’un délai de paiement de 36 mois au regard des dispositions la loi 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24.

Néanmoins, attendu que selon l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ».

En conséquence, le locataire et les cautions solidaires bénéficieront d’un délai de 2 ans, selon le dispositif ci-après.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En cas de respect des échéances fixées par la présente décision et du paiement du loyer et charges courants, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, sans qu’une nouvelle décision judiciaire soit prise, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Le contrat sera résilié par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion du locataire des lieux loués, de ses biens et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.
Il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la sortie des lieux et remise des clés.

Le défendeur et les cautions, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024, ses dénonces aux cautions et celui de l’assignation du 18 novembre 2024.

En raison de l’équité la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera fixée à 600,00 euros.

Les parties seront déboutées du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS