TJ 26362, 12 juin 2025, RG 24/00615

N° RG 24/00615 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IBLK

N° minute : 

Copie exécutoire délivrée
le

à :
- la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES
- la SELARL FAYOL AVOCATS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Madame [E] [C]
25 Boulevard du Général de Gaulle
26500 BOURG LES VALENCE
représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [W]
134 Rue de la République
38550 LE PEAGE DE ROUSSILLON
représenté par Maître Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 avril 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié régularisé le 21 octobre 2021, Madame [E] [C] a acquis auprès de Monsieur [Y] [W] une maison d’habitation sur le territoire de la Commune de BOURG LES VALENCE (26500).

L’offre stipulait que la maison a été « en grosse partie rénovée, isolation, placo, électricité, plomberie, fenêtre PVC, double vitrage ».

La vente a été régularisée pour un montant de 109.000 euros.

Postérieurement à la vente, Madame [E] [C] indique avoir constaté des infiltrations d’eau, avoir été avertie que que les câblages ainsi que les tableaux électriques n’étaient pas conformes aux normes en vigueur, que certains des travaux réalisés n’auraient pas fait l’objet d’une déclaration préalable, que les normes NGF n’auraient pas été respectées, et avoir été alertée quant à la solidité de la structure de sa propriété.

Madame [E] [C] a assigné Monsieur [Y] [W] en référé le 12 juillet 2022 aux fins de désigner un expert judiciaire. Le Président du Tribunal judiciaire de VALENCE a fait droit à cette demande d’expertise par ordonnance en date du 21 septembre 2022. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 15 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, Madame [E] [C] a assigné Monsieur [Y] [W] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1217 et suivants, 1641 et suivants, 1792 et suivants du Code civil.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 22 octobre 2024, elle demande au Tribunal de :

A titre principal, sur le fondement de la responsabilité décennale,
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 25.000 € à Madame [C] au titre des travaux de reprises indexés sur l’indice BT 01 ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 3.623,40 € à Madame [C] au titre des travaux de remise aux normes de l’installation électrique ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 1.380 € à Madame [C] au titre de la mission du géomètre en vue de déposer une déclaration préalable;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 3.000 € à Madame [E] [C] au titre de la gêne occasionnée durant les travaux de reprise ;

A titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 25.000 € à Madame [C] au titre des travaux de reprises indexés sur l’indice BT 01 ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 3.623,40 € à Madame [C] au titre des travaux de remise aux normes de l’installation électrique ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 1.380 € à Madame [C] au titre de la mission du géomètre en vue de déposer une déclaration préalable;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 3.000 € à Madame [C] au titre de la gêne occasionnée durant les travaux de reprise ;

A titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 25.000 € à Madame [C] au titre des travaux de reprises indexés sur l’indice BT 01 ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 3.623,40 € à Madame [C] au titre des travaux de remise aux normes de l’installation électrique ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 1.380 € à Madame [C] au titre de la mission du géomètre en vue de déposer une déclaration préalable ;
- CONDAMNER Monsieur [W] à verser la somme de 3.000 € à Madame [C] au titre de la gêne occasionnée durant les travaux de reprise ;

En tout état de cause,
- CONDAMNER Monsieur [W] au versement de la somme de 10.000 € à Madame [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais exposés par Madame [C] liés au référé expertise et paiement de la mission de l’Expert.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 décembre 2024, Monsieur [Y] [W] demande au Tribunal de :

- CONSTATER que les prétendus désordres préexistaient au moment de l’acquisition du bien par Mme [C], laquelle est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe.
- DEBOUTER Mme [C] de l’ensemble de ses demandes présentées tant à titre principal, qu’à titre subsidiaire qu’à titre infiniment subsidiaire.
- DIRE ET JUGER en eff et que M. [Y] [W] n’a pas la qualité de constructeur.
- CONSTATER qu’il n’existe aucun vice caché, et que dans tous les cas, M. [Y] [W] doit bénéficier de la clause d’exonération de responsabilité contenu à l’acte de vente (page 12).
- DIRE ET JUGER qu’en l’état de l’acte de vente, la responsabilité de M. [Y] [W] ne peut
être recherchée, aucune faute, aucun préjudice et aucun lien de causalité n’étant démontrés.
- En tout état de cause, CONDAMNER Mme [C] à payer à M. [Y] [W], la
somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER Mme [C] en les dépens en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de Madame [E] [C] au titre des travaux de reprise :

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, “ Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”.

L’article 1792-1 du même Code précise que : “ Est réputé constructeur de l'ouvrage : [...]

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; [...]”.

Il est constant que le vendeur d’un immeuble sur lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble sur le fondement de la garantie décennale, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

Au cours des opérations d’expertise, Monsieur [Y] [W] a indiqué avoir réalisé les travaux suivants :
- Au rez-de-chaussée dans les étages des travaux de doublage avec l’isolation à 1 euro
- La pose de lambris PVC en plafond dans l’ensemble des pièces
- Les peintures des murs
- La pose de sol souple
- Le raccordement des installations électriques à la terre et le remplacement de 3 tableaux de protection déportés
- La mise en place de 4 groupes de climatisation à l’extérieur (2 à l’étage et 2 dans la cour) pour alimenter 3 unités terminales intérieures et le ballon thermodynamique d’eau chaude
- Les travaux d’extension de la maison côté rue, en prolongeant l’auvent de plaques de polycarbonate par des tôles ondulées, et en fermant le volume par des murs à ossature bois, et avoir fait isoler les murs et la toiture. Il a précisé à l’expert qu’il avait été informé par la suite de l’obligation de déclaration préalable des travaux, mais pas du fait que l’extension aurait dû être surélevée de 31cm par rapport à la cote d’inondabilité de la zone.

L’importance de ces travaux, en ce qu’ils ont notamment conduit à doter l’habitation d’une extension fermée, et qu’ils ont compris des travaux d’adjonction d’éléments d’isolation, de climatisation et de reprise électrique, justifie que le qualificatif d’ouvrage puisse être retenu, quand bien même le défendeur ne serait pas intervenu sur la structure de la maison ou le gros oeuvre.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :
- La construction de la toiture et la fermeture de l’extension existante ne respectent pas les normes professionnelles, de plus l’extension a été réalisée sans déclaration préalable, ce qui est une violation des procédures. Le niveau de la dalle de l’extension est en-dessous du niveau minimal requis par le plan de prévention des risques d’inondation, par conséquent une révision complète du concept constructif est nécessaire pour rehausser l’extension. Selon l’expert, Monsieur [Y] [W] est en faute pour avoir omis de faire une déclaration préalable et pour ne pas avoir suivi les normes de construction, ce qui génère des ponts thermiques et fuites, notamment en ce qui concerne la toiture et les murs à ossature bois.

- Au sujet de l’installation électrique, le diagnostic effectué en novembre 2020 a révélé que l’installation électrique était en mauvais état, présentant des défauts sérieux. Il a été recommandé de confier les réparations à un électricien qualifié. Monsieur [Y] [W] a réalisé lui-même certains des travaux recommandés, mais n’a pas pris la précaution de faire valider son installation avant de mettre le bien en vente. Un diagnostic actualisé en septembre 2021 aurait dû être effectué avant la transaction pour informer l’acheteur sur le niveau de sécurité de l’installation électrique. Selon l’expert judiciaire, Monsieur [Y] [W] est responsable des travaux entrepris pour ne pas avoir fait vérifier son travail par un professionnel avant de vendre.

L’expert judiciaire conclut à la nécessité defaire des fondations et dallage, de reprendre tous les murs et de réhausser la couverture, ce qui constitue une rénovation intégrale. Il faut démonter l’extension et la reprendre suivant les normes avec reprise de l’électricité, les éléments de cuisine, les revêtements de sol, murs et plafond.

Il chiffre à 25.000 euros la reprise de l’extension, outre 3.623,40 euros le coût de la remise aux normes de l’électricité, et 1.380 euros pour la mission du géomètre en vue de déposer une déclaration préalable.

Le rapport d’expertise judiciaire caractérise donc bien des désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, une reprise totale, avec travaux de fondation, étant préconisée, et les coûts des travaux de reprise étant importants par rapport au prix d’achat.

Un lien d’imputabilité est également démontré entre les travaux d’extension réalisés par Monsieur [Y] [W], non-conformes aux règles de l’art et sur un support lui-même non conforme aux règles d’urbanisme, ce dont il lui appartenait de s’assurer, ainsi que les travaux d’électricité, et le chiffrage retenu par le rapport d’expertise judiciaire.

Ces désordres ne pouvaient être connus de Madame [E] [C] lors de l’acquisition. En effet, s’agissant de l’installation électrique, aucun diagnostic réalisé postérieurement aux travaux entrepris par Monsieur [Y] [W] n’a été fourni. Quand bien même le diagnostic indiquait que l’installation était en mauvais état, l’annonce précisait que des travaux de rénovation avaient porté sur l’installation électrique, de sorte que, en l’absence de nouveau diagnostic, la demanderesse ne pouvait avoir connaissance de la non-conformité des travaux réalisés. Concernant l’extension, le non-respect des normes d’urbanisme et le non-respect des règles de l’art n’étaient pas visibles. En particulier s’agissant des ponts thermiques et fuites, l’ensemble des désordres ne pouvait être connu dans toute son ampleur et sa gravité au terme de plusieurs visites. En outre, n’est pas en cause le fait que les travaux n’aient pas été terminés, mais la mauvaise réalisation de ceux qui ont été faits.

Les travaux réalisés par Madame [E] [C] postérieurement à la vente ne sont pas non plus en cause.

La responsabilité décennale de Monsieur [Y] [W] se trouve donc engagée et il sera condamné à payer à Madame [E] [C] les sommes ci-dessus listées, avec indexation sur l’indice BT01 s’agissant de la somme de 25.000 euros pour les travaux de reprise.

Sur la demande de Madame [E] [C] au titre du préjudice de jouissance :

Au vu de la nature des travaux à engager et des pièces concernées, indispensables à la vie quotidienne, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [W] à verser à Madame [E] [C] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Monsieur [Y] [W] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à verser à Madame [E] [C] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’ordonnance de référé du 21 septembre 2022 a dit que les dépens de la procédure de référé suivraient le sort du principal.

PAR CES MOTIFS