TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/02824

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me DE [Localité 8]
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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N° RG 24/02824 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44VH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 9] [Localité 4] (SNHM)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [T]
né le 06 Mai 1994
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [X] [S]
née le 30 Octobre 1989
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 01 février 2017 la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] a consenti à Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 366,13 euros outre 213,47 euros de provisions sur charges.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] le 25 octobre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 627,27 euros en principal.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 29 mai 2019 ;
Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, dénoncé le 27 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] a fait assigner en référé Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S], afin d'obtenir :
- constater faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail ;
- déclarer Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S], occupants sans droit ni titre du logement sis « [Adresse 6] » ;
- ordonner par voie de conséquence, qu’ils devront vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que faute par eux de ce faire, ils en seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, par toutes les voies et moyen de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique ;
- les condamner solidairement à payer à titre provisionnelle la somme due à ce jour soit 5 309,99 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil ;
- les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;
- ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque des expulsés ;
- condamner les requis solidairement aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- les condamner solidairement aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024 date à laquelle la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3385,68 euros au 13 juin 2024 échéance du mois de mai 2024 incluse ;
Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S], bien que régulièrement cités par actes remis à étude n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés ;
L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige les opposants à leur bailleresse.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité
Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée le 27 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 27 juin 2024 ;
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 29 mai 2019, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.
Enfin, la S.A. d'[Adresse 3] justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.
Par conséquent la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 01 février 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] le 25 octobre 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 627,27 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 décembre 2022 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, assurance pour compte incluse, soit 634,89 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux loués.

La Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience, un justificatif de la régularisation des charges pour l’année 2022 et un décompte actualisé à la somme de 3385,68 euros au 13 juin 2024 ;
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 76,17 euros, 56,78 euros, 99,94 euros, 75,12 euros et de 166,08 euros correspondant à des frais de procédure ;
De surcroît, les frais d’enquête ressources soit la somme totale de 152,41 euros seront déduits de la provision sollicitée, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête aux locataires;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2759,18 euros au 13 juin 2024, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] seront, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement condamnés à payer à la Société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4], à titre provisionnel la somme de 2759,18 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 13 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, ni la bailleresse qui maintient ses demandes, ni Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] qui n’ont pas comparu ne sollicitent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire .
Le tribunal se trouve dans l'ignorance de leur situation financière et ne peut, dans ses conditions, déterminer les mensualités susceptibles d'être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.
Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Leur expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.
L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] au paiement de la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;.
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 décembre 2022 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 26 décembre 2022 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] de libérer les lieux sis [Adresse 6], dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que faute par Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la société d’HLM UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 6], avec le concours de la force publique si besoin est;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 634,89 euros ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] à payer à la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] la somme de 2759,18 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 13 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] à payer à titre provisionnel la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] l’indemnité mensuelle d’occupation de 634,89 euros à compter du 30 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] à payer à la Société UNICIL venant aux droits de la Société [Adresse 5] [Localité 4] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [T] et Madame [X] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE