TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/02345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me BAINVEL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 septembre 2024
à Mme [W]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02345 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZXD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [W]
demeurant [Adresse 2]
comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 9 mars 2017, à effet au 13 mars 2017, la Société LOGIREM a consenti à Madame [J] [W] un bail d'habitation portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 383,30 euros outre 135,09 euros à titre de provision pour charges, 37 euros au titre de la consommation d’eau froide et 38,95 euros au titre de la consommation d’eau chaude.
Suite à l’ordonnance de référé du 20 juillet 2020 par laquelle le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à Madame [J] [W], suivant avenant en date du 19 avril 2023, les droits de la locataire ont été rétablis, la dette ayant été soldée ;
Alléguant de nouveaux impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [J] [W], le 11 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 537,41 € en principal.
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 11 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, dénoncé le 25 mars 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la SA LOGIREM a fait assigner en référé Madame [J] [W], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés aux fins de :
- se déclarer compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion,
- Recevoir la société LOGIREM en ses demandes ;
- constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la société LOGIREM à Madame [J] [W] est résolu de plein droit depuis le 11 février 2024, et que cette dernière occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 6] ;
- condamner Madame [J] [W] à payer à la société LOGIREM la somme provisionnelle de 3 715,31 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayées et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 8 mars 2024 ;
- condamner Madame [J] [W] à payer à la société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 427,08 euros par mois d’occupation sans droit ni titre , charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 9 mars 2024 jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- ordonner l’expulsion de Madame [J] [W] et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés de l’appartement situé [Adresse 3] ;
- autoriser la société LOGIREM, propriétaire, à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder, s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- condamner Madame [J] [W] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [J] [W] à payer à la société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.
A l'audience, la SA LOGIREM, représentée par son avocat, s'en rapporte à son exploit introductif d'instance en actualisant sa créance au 12 juin 2024 à la somme de 4697,95 euros.
Madame [J] [W] a comparu en personne. Elle a sollicité les plus larges délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir à nouveau les APL et un revenu mensuel de 1000 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée le 25 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 27 juin 2024 ;
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 11 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.
De surcroît, la SA LOGIREM justifie par le titre de propriété versé aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;
Par conséquent la SA LOGIREM est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 09 mars 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023 pour la somme en principal de 2 537,41 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 février 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [J] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 693,93 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;
 
La SA LOGIREM fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 4697,95 euros au 12 juin 2024.
 Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 166,85 euros correspondant à des frais de procédure et la somme de 69,23 euros (7.62x9) correspondant aux frais d’enquête ressources, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à la locataire;
 La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4467,87 euros au 12 juin 2024, Madame [J] [W] sera condamnée à payer à la SA LOGIREM, à titre provisionnel la somme de 4467,87 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
 L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
En l’espèce, Madame [J] [W] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1000 euros de revenus par mois ;
 Il ressort de surcroît du décompte produit aux débats que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers ;
Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, et Madame [J] [W] paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après ;
 Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
 A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
 · la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [J] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [J] [W], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 693,93 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 
Sur les demandes accessoires
 
Madame [J] [W] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SA LOGIREM qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
 
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision : DECLARONS la SA LOGIREM recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 février 2024 ; CONDAMNONS Madame [J] [W] à payer à la SA LOGIREM, à titre provisionnel la somme de 4467,87 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 12 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ; AUTORISONS Madame [J] [W] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par mensualités successives de 124,10 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [J] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Madame [J] [W] sera condamnée à verser à la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 693,93 euros au total sans indexation, jusqu'à la libération effective des lieux, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; DEBOUTONS la SA LOGIREM de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [J] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.