TJ 13055, 30 mai 2024, RG 24/01972
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Madame BERTRAND, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Mai 2024
GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me SANGUINETTI
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EXPEDITION :
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N° RG 24/01972 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4XWU
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [L] [X]
né le 23 Décembre 1960 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2] - Venant aux droits de la SAS FONCIA SAGI - [Localité 1]
représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [C] [J]
né le 20 Octobre 1973 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]
non comparant
– EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 04 mai 2018, Monsieur [L] [Y] a consenti à Monsieur [C] [J] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5].
À la suite d'échéances impayées, Monsieur [L] [Y] a fait délivrer le 12 décembre 2023 à Monsieur [C] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 563,04 € en principal.
Par exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2024 régulièrement dénoncé le 20 mars 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [L] [Y] a fait assigner en référé Monsieur [C] [J] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 4 mai 2018,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [J] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [C] [J] au paiement de la somme provisionnelle de 3 364,20 €, soit 3 183 € frais déduits, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 12 décembre 2023,
- fixer provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et des charges et condamner Monsieur [C] [J] à verser cette somme jusqu’à son départ effectif des lieux,
- condamner Monsieur [C] [J] au paiement de la somme 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
À l'audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, Monsieur [L] [Y], représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d'instance. Il verse aux débats un décompte actualisé de la dette la dette locative pour un montant de 434,05 € au 9 mai 2024.
Monsieur [C] [J], cité à étude, ne comparait pas à l’audience et n’est pas représenté.
La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [C] [J] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à son bailleur.
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande
En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 mars 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 20 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mai 2024.
Par conséquent la demande est recevable.
Sur l'arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, Monsieur [L] [Y] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, une correspondance par laquelle son mandataire, la société FONCIA [Localité 7], a établi un échéancier pour le locataire payer sa dette et un décompte locatif actualisé, dont le montant sera retenu puisqu’il est sollicité au dispositif de l’assignation la condamnation du requis au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle.
Par conséquent, il convient d'accorder à Monsieur [L] [Y] une provision de 434,05 €, à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 9 mai 2024, comprenant le terme du mois de mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance.
Sur la clause résolutoire
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail en date du 04 mai 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié le 12 décembre 2023 et qui reproduit les mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, la locataire n'a pas réglé sa dette locative.
Le juge n'a pas été saisi d'une demande de délai.
La réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire est intervenue le 12 février 2024.
Sur les délais de paiement
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus par le juge. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
En l’espèce, en raison de la reprise du paiement du loyer courant, de la diminution progressive de la dette locative et de l’octroi de délais par le bailleur selon courrier électronique produit en date du 19 décembre 2023 il sera accordé à Monsieur [C] [J] un délai de 04 mois pour apurer la dette locative.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus.
Si Monsieur [C] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [C] [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [C] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable fixée provisoirement à la somme de 495,74 € correspondant au dernier loyer actualisé comprenant la provision sur charges et l’assurance selon le décompte arrêté au 9 mai 2024, sans indexation s’agissant d’une somme de nature provisionnelle ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et sur les frais non répétibles
La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 février 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [L] [Y] la somme de 434,05 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à la date du 9 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;
ORDONNONS la suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS le sursis à l'exécution des poursuites ;
DISONS que Monsieur [C] [J] pourra se libérer de ladite somme sur une durée de 04 mois, par 03 mensualités de 110 €, le solde et les intérêts étant dus à la 4ème échéance, payables le 05 de chaque mois en sus du loyer courant et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date ou d'un seul terme du loyer courant la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;
RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;
DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3 - qu'à défaut par Monsieur [C] [J] d’avoir libéré l'appartement situé [Adresse 4] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;
4 – Monsieur [C] [J] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de 495,74 €, sans indexation, jusqu’à complète libération des lieux ;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [J] aux dépens de l’instance ;
DEBOUTONS Monsieur [L] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LA JUGE
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