TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/02450

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me DE [Localité 5]
Le ...................................................
à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02450 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42IP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATIONS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [E]
né le 18 Juillet 1957
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [R] [E]
née le 05 Octobre 1959
demeurant [Adresse 2]
non comparante

-
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 25 août 1988 ayant pris effet le 1er septembre 1988, la [Adresse 6] a consenti à Madame [R] [E] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 818,92 francs, outre 356 francs de provision sur charges et 120 francs au titre de la consommation d’eau froide ;
Alléguant des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] le 13 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 355,44 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, dénoncé le 27 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la [Adresse 6], a fait assigner en référé Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection, et demande au juge des référés de :
constater la résiliation du bail d'habitation par l’effet de la clause résolutoire ;ordonner l'expulsion de Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et avec le concours de la force publique si besoin ;condamner solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 3 920,81 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer ;condamner solidairement par provision Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer trimestriel augmenté des charges et autres accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;autoriser la requérante à transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque des expulsés ; condamner solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 350 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ;L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.

A l'audience, la S.A d’HLM UNICIL, venant aux droit de la société d’HLP PHOCEENNE D’HABITATIONS, représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5 560,80 euros au 31 mai 2024;
Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée le 27 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 27 juin 2024 ;
Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.

Enfin, la S.A d’[Adresse 3], justifie par l’avis d’imposition taxes foncières pour 2023, produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;
Par conséquent la S.A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond :
Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et paiement d'indemnités d'occupation :
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Selon acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la S.A d’[Adresse 3] a fait commandement à Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 2 355,44 euros.
Toutefois, si le commandement de payer du 13 décembre 2023 mentionne un délai de six semaines, la clause résolutoire (article IX du bail du 25 août 1988) dont la teneur reproduite dans ledit commandement ne satisfait pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 en stipulant un délai d’un mois ;

Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses ;
Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
La S.A d’HLM UNICIL, venant aux droit de la société d’HLP PHOCEENNE D’HABITATIONS, fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les courriers de mise en demeure adressés aux locataires le 1er mars 2024 et le 18 mars 2024 concernant l’enquête de ressources, la régularisation des charges de l’année 2022 ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance à la somme de 5 560,80 euros au 31 mai 2024;
Ce décompte actualisé ne sera pas pris en considération afin de respecter le principe du contradictoire, Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] n’ayant pas comparu, et la bailleresse ne justifiant pas leur avoir adressé ce nouveau décompte ;
Seule sera retenue la somme provisionnelle sollicitée dans l’assignation soit 3 920,81 euros au 29 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus.
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 165,96 euros correspondant à des frais de procédure ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3 754,85 euros au 29 février 2024, Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] seront, sur le fondement de l’article 220 du Code civil, solidairement condamnés à payer à titre provisionnel, la somme de 3 754,85 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 29 février 2024, terme du mois de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;
Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] qui n’ont pas comparu ne sollicitent pas de délais de paiement ;
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;
L’équité commande en outre de condamner in solidum Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] à payer à la S. A d’HLM UNICIL la somme de 200 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure ;
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS : Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent: DECLARONS la S. A d’[Adresse 3], venant aux droits de la Société d’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, recevable en ses demandes ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] et le paiement d’indemnités d’occupation ; CONDAMNONS solidairement Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] à payer à titre provisionnel, à la S. A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la [Adresse 6], la somme de 3 754,85 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtée au 29 février 2024, terme du mois de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision; CONDAMNONS in solidum Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] à payer à la S. A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la [Adresse 6], la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [R] [E] et Monsieur [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE