TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/02934

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me NAUDIN
Le ...................................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02934 - N° Portalis DBW3-W-B7I-45QU

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [O]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [W]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [R] [M] [S]
né le 17 Novembre 1988 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, dénoncé le 24 avril 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] a fait assigner en référé Monsieur [Y] [S], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :
- constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur en date du 08 avril 2024, les causes du commandement de payer signifié le 26.04.2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés;
- à défaut prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise aux bailleurs, sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;
- dire que Monsieur [Y] [R] [M] [S] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de l’entière libération des lieux ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] [M] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- autoriser Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il plaira aux frais de l’expulsé ;
- condamner Monsieur [Y] [R] [M] [S] à payer aux requérants :
* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,
* la somme de 947,78 euros en principal au titre des termes dus à la fin avril 2024 selon décompte ci-dessus, terme d’avril 2024 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,
* tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;
* la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,
* les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié en date du 26.02.2024, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Directions de le Cohésion Sociale,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code procédure civile.
Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] se prévalent d’un bail à usage d’habitation consenti par l’intermédiaire de leur mandataire L’IMMO DU PALAIS le 25 octobre 2012 ayant pris effet le 15 novembre 2012, à Monsieur [Y] [S] portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé 400 euros charges en sus.
Ils ajoutent que des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [Y] [S], le 26 février 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1376,94 € en principal et que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 février 2024.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.
A l'audience, Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W], représentés par leur avocat, s'en rapportent à leur exploit introductif d'instance en actualisant leur créance à la somme de 547,07 euros au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.
Monsieur [Y] [S] bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [Y] [S] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à ses bailleurs.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 23 avril 2024 a été dénoncée le 24 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 27 juin 2024 ;
Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] justifient en outre par l’acte authentique de vente reçu le 31 mars 2010 par Maître [X] [K] notaire à [Localité 5] être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir .
Par conséquent Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] sont recevables en leurs demandes.
II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2012 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement visant cette clause a été signifié le 26 février 2024 pour la somme en principal de 1376,94 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 avril 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date ;

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [Y] [S] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 470,42 euros au total ;

Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 545,07 euros au 1er juin 2024.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 545,07 euros au 1er juin 2024, Monsieur [Y] [S] sera condamné à payer à Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W], à titre provisionnel la somme de 545,07 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, si Monsieur [Y] [S] a repris le paiement des loyers et si la dette a diminué , ni Monsieur [Y] [S] qui n’a pas comparu, ni les requérants n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [S] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture des Bouches-du-Rhône.
L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] qui seront déboutés de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :
DECLARONS Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] recevables en leurs demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 avril 2024 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 26 avril 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [S] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que faute pour Monsieur [Y] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] sont autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS à la somme de 470,42 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [Y] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [S] à payer à Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W], à titre provisionnel la somme de 545,07 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [S] à payer à Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 470,42 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés aux requérants ;
DEBOUTONS Madame [P] [O] et Monsieur [N] [W] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [Y] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture des Bouches-du-Rhône;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE                                                                      LA VICE-PRESIDENTE