TJ 13055, 17 oct. 2024, RG 24/02456

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 19 décembre 2024
à Me Caroline GUEDON
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EXPEDITION :
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N° RG 24/02456 - N° Portalis DBW3-W-B7I-42JH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE, domiciliée : chez Société [Localité 3] HABITAT SEML, gestionnaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :
La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4] depuis le 28 janvier 2021 ;
Madame [O] [U] était locataire de ce logement en vertu d’un bail d’habitation signé le 1er octobre 2012 ;
Suivant avenant signé le 28 janvier 2021, La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT est venu aux droits de Monsieur [M] [P] et Madame [M] [E] précédents propriétaires, le montant du loyer mensuel hors charges ayant été fixé à 321,55 euros l’acompte mensuel charges générales à 40 euros et l’acompte mensuel au titre de la consommation d’eau froide à 40 euros;
A la suite de son acquisition, la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT devait réaliser une visite technique du logement susvisé afin de mettre en conformité le bien loué avec les réglementations sur les conditions d’habitabilité décentes ;
Alléguant des difficultés à joindre sa locataire, après un courrier du 24 août 2022, une sommation de laisser l’accès à son logement a été signifiée à Madame [O] [U] par acte remis à étude ;
Se prévalant de l’urgence, par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML MARSEILLE HABITAT a fait assigner Madame [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Juger que la société requérante propriétaire des lieux pourra, assistée de la SCP GIRADO UREN, commissaire de justice :. Pénétrer dans les lieux sis [Adresse 4]
. Réaliser ou faire réaliser par l’entreprise de son choix toute visite et tous travaux aux fins de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation relative aux conditions d’habitabilité décentes ;
Juger que du tout il sera dressé procès-verbal ;Juger que le commissaire de justice désigné pourra se faire assister d’un serrurier et des personnes prévues dans l’article 21 de la loi 991 ou de la force publique en cas de besoin ;Condamner Madame [O] [D] aux dépens y compris le coût du commandement.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.
A l'audience, La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance ;
Citée par acte remis à étude, Madame [O] [U] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
tardivement à l’audience alors que l’affaire avait déjà été mis en délibéré, le conseil de la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT n’étant plus présent ;
Suivant ordonnance d’avant dire droit du 12 septembre 2024, Madame [O] [D] s’étant présentée tardivement à l’audience alors que l’affaire avait déjà été mise en délibéré, le conseil de requérante n’étant plus présent, le juge des référés a ordonné exceptionnellement la réouverture des débats à l’audience du 17 octobre 2024 afin de permettre à Madame [O] [U] de s’expliquer contradictoirement et de faire valoir ses intérêts ;
A l’audience du 17 octobre 2024, la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes ;
Madame [O] [D], n’a pas comparu, n’a pas été représentée ;
La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Ainsi, le défaut de comparution de Madame [O] [D] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à son bailleur.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité
La société CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES justifie par l’acte de vente reçu le 28 janvier 2021 par Maître [N] [C] notaire à [Localité 3], avoir acquis en plaine propriété le bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
La société CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES est en conséquence recevable en ses demandes ;

II- Sur le fond
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est par ailleurs obligé :
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre

Aux termes de l'article 1724 du code civil, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Le fait d'entrer dans le domicile du locataire « contre le gré » de ce dernier est susceptible de constituer une violation de domicile.

Néanmoins, il est constant que le bailleur pourrait demander à être autorisé à pénétrer dans les lieux loués :
-s'il s'en est réservé la possibilité dans le bail,
-s'il s'agit de remplir ses obligations d'entretien ou de faire des travaux imposés par l'Administration,
-s'il s'agit de s'assurer que le preneur remplit bien ses obligations,
-pour faire visiter les lieux par un acquéreur éventuel.

Le respect de ces obligations par le locataire doit être concilié avec les exigences du respect de son droit à une vie privée, notamment consacré à l'article 9 du code civil.

Il incombe au locataire de permettre au bailleur d’entretenir les lieux afin de mettre en conformité le bien loué avec les réglementations sur les conditions d’habitabilité décentes.

En l’espèce, dans un courrier du 24 août 2022 la partie demanderesse rappelle Madame [O] [U] que depuis le mois de février 2021, la société bailleresse essaie de la joindre pour fixer un rendez-vous afin d’accéder au logement loué lequel nécessite une mise en conformité ;

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, la SEML [Localité 3] HABITAT a fait signifier à Madame [O] [U] une sommation de laisser l’accès au logement sis [Adresse 5] immédiatement et sans délai, à l’entreprise mandaté par [Localité 3] HABITAT.

La sommation du 14 juin 2023 est restée sans réponse de la part de Madame [O] [U].

L’article 9.2 du bail du 28 janvier 2021 liant les parties prévoit l’obligation du locataire de : « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et des travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification des travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) ».

Au regard des diligences accomplies par SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE, prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT, il convient de faire droit à ses demandes selon les termes du dispositif.

Il importe de rappeler que le manquement du locataire à ses obligations contractuelles est de nature à fonder une action en résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires
Madame [O] [U] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de laisser l’accès au logement signifié et de l’assignation, par application de l’article 696 du Code de procédure civile ;
L’équité commande en outre de condamner Madame [O] [U] à payer la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETE prise en la personne de son gestionnaire la SEML [Localité 3] HABITAT, la somme de 100 euros en faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS