TJ 13055, 27 juin 2024, RG 23/04693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me MULLER
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EXPEDITION :
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N° RG 23/04693 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3WJD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PARIS
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Christian MULLER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [S]
née le 28 Septembre 1971 à [Localité 6] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
non comparante

Monsieur [J] [L]
né le 19 Novembre 1971
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous signature privée en date du 17 novembre 2017, La SCI PARIS a donné à bail à Madame [F] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 600 euros outre 40 euros de provision sur charges.
Monsieur [L] [J] s’est porté caution par acte séparé du 14 novembre 2017 ;
Des loyers étant demeurés impayés, La SCI PARIS a fait signifier à Madame [F] [S] par acte de commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle en date du 22 février 2023 pour la somme de 12744,81 euros, en principal.
Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [L] [J] en sa qualité de caution par acte du 02 mars 2023 ;
Par acte de commissaire de justice signifié le 05 juin 2023 à Madame [F] [S] et le 31 mai 2023 à Monsieur [L] [J], auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, La SCI PARIS a fait assigner Madame [F] [S] et Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;
- rejeter toute demande de délai ;
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [S] et Monsieur [L] [J] et celle de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 5] et les déclarer occupants sans droit ni titre ;
- condamner solidairement Madame [F] [S] en sa qualité de preneur et Monsieur [L] [J] en sa qualité de caution, à payer à La SCI PARIS la somme en principal de 15591,01 euros suivant décompte arrêté au mois de juin 2023 inclus au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à dater de leur échéance ;
- fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la restitution effective des lieux à la somme de 646,55 euros par mois plus les charges et condamner Madame [F] [S] à la payer ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner le défendeur à payer à La SCI PARIS la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;
L'affaire a été appelée à l’audience du 05 octobre 2023 et après deux renvois a été retenue à l'audience du 27 juin 2024.
A l'audience, La SCI PARIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 23295,88 euros ;
Madame [F] [S] et Monsieur [L] [J] cités par actes remis à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés, Maître [V] [H] ayant indiqué qu’elle n’intervenait plus dans les intérêts de Madame [F] [S] ;
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail du 17 novembre 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [F] [S] le 22 février 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 12744,81 euros en principal ;
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 avril 2023 et que le bail du 17 novembre 2017 est résilié de plein droit à cette date, les dispositions susvisées étant d’ordre public.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [F] [S] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [F] [S] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 686,45 euros au total ainsi que sollicité dans l’assignation, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux .

La SCI PARIS fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé arrêté à la somme de 20359,36 euros au 09 février 2024, le surplus n’étant pas justifié;
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme totale de 24,60 euros correspondant à des frais de relances
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 20334,76 euros au 09 février 2024, Madame [F] [S] sera condamnée à payer à La SCI PARIS la somme de 20334,76 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [L] [J] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives pour un montant maximum de 23040 euros, et que la durée de l’engagement ne pourra pas dépasser 09 années ;

L'engagement de caution de Monsieur [L] [J] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Le commandement de payer du 22 février 2023 a été dénoncé à la caution le 02 mars 2023;
En conséquence, la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [L] [J] et , Madame [F] [S] sera accueillie ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [F] [S] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers au jour de l’audience ; en conséquence le juge des référés ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ;
Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [F] [S] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Madame [F] [S] et Monsieur [L] [J] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens;
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de La SCI PARIS qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l'urgence:
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 avril 2023;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 17 novembre 2017 au 22 avril 2023;
ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [S] de libérer les lieux sis [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que faute par Madame [F] [S] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, La SCI PARIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique si besoin est;
DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS à la somme de 686,45 euros l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [F] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;
CONDAMNONS solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [L] [J] à payer à La SCI PARIS la somme de 20334,76 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
CONDAMNONS Madame [F] [S] à payer à La SCI PARIS, à titre provisionnel, l’ indemnité mensuelle d’occupation de 686,45 euros, ce à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNONS Madame [F] [S] et Monsieur [L] [J] aux dépens de l’instance;
DEBOUTONS La SCI PARIS de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE