TJ 13055, 6 juin 2024, RG 23/07140

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :
Le 09 septembre 2024
à Me Bibiana DIAZ-VALLAT
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EXPEDITION :
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N° RG 23/07140 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FED

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Z]
né le 25 Décembre 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Bibiana DIAZ-VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [C] [V]
né le 13 Août 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [O] [V]
née le 21 Septembre 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 22 novembre 2019, Monsieur [U] [Z] a donné à bail à Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 676 euros assortie de 173 euros de provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [Z] a fait signifier à Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023 un commandement de payer la somme de 2232,31 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, Monsieur [U] [Z] a fait assigner Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- débouter Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- constater la résiliation du bail intervenue de plein droit deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- déclarer Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] occupants sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail ;
- condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [U] [Z] à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux une somme mensuelle équivalente au montant du loyer ainsi que de l’avance sur charges taxes et accessoires actuels, avec indexation ;
- constater la libération des lieux et la restitution des clés selon état des lieux de sortie du 17 novembre 2023.
- condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [U] [Z] à titre de provision, la somme de 3396,54 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges impayés, réparation des dégradations constatées et frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, selon décompte arrêté au 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile ;
- entendre réserver les droits de Monsieur [U] [Z] pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause ;
- condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter entiers dépens en ce compris les frais des deux commandements de payer et les notifications à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [Z] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 juin 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 18 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 06 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [U] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, sur les dégradations et frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, les dégradations constatées et évoquées n’étant pas identifiables de manière certaine aux regards des photographies versées au débats, il y a une contestation sérieuse et en conséquence n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 septembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Z] justifie d’un titre de propriété du bien loué sis [Adresse 3].

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 22 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2023, pour la somme en principal de 2232,31 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 août 2023.

Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] ont quitté les lieux suivant état de lieux de sortie du 17 novembre 2023 dressé par Procès-Verbal de Constat. Il convient donc de constater la libération des lieux et la restitution des clés du logement.
En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] restent devoir la somme de 3 396,54 euros, à la date du 30 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3 396,54 euros, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [V] et Madame [O] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS