TJ 13055, 27 juin 2024, RG 23/07737

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me GHEZ
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 septembre 2024
à Me THIODET
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/07737 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JXE
N° RG 24/00681

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Z]
né le 16 Novembre 1976 à [Localité 3] (13)
domicilié : chez CABINET LAFORET SUD FINANCE GESTION, [Adresse 2]
représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [L]
né le 24 Juillet 1959 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [U] divorcée [L]
née le 31 Juillet 1963 à [Localité 3] (13)
demeurant [Adresse 1]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 mai 2017, Monsieur [Z] [P] représenté par son mandataire SUD Finance Gestion donné à bail à [L] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], avec un box double n°93 accessoire au logement, pour un loyer mensuel de 615 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 1er septembre 2022, le loyer mensuel a été porté à la somme de 380 euros, le montant de la provision sur charges restant inchangé ;

Monsieur [L] [O] et Madame [U] [F] épouse [L] ont divorcé le 12 décembre 2017 selon convention de divorce par consentement mutuel ;

Monsieur [L] [O] a donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2023 à effet au 31 août 2023 ;

Le mandataire du bailleur a accusé réception de ce courrier le 02 août 2023 et a indiqué au locataire que le bail prenait fin le 02 septembre 2023 en demandant à Monsieur [L] [O] de contacter l’agence afin d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la restitution des clés;

Cette correspondante étant demeurée sans réponse, par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2023, Monsieur [Z] [P] élisant domicile chez Cabinet LAFORÊT SUD FINANCE GESTION a fait assigner [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet du congé délivré par Monsieur [L] [O]
- ordonner l'expulsion e [L] [O] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec le concours de la force publique si besoin est,
-refuser d’accorder tous délais de grâce
-autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde-meubles du choix du propriétaire, aux frais, risques et périls du défendeur
- condamner Monsieur [L] [O] à lui payer à titre de provision les loyers et charges impayés à hauteur de 2378,52 euros arrêtés au 19 octobre 2023
-condamner Monsieur [L] [O] à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés et après déménagement complet, égale au double des derniers loyers mensuels échus charges en sus (indexation annuelle incluse)
- condamner Monsieur [L] [O] à payer la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
- condamner Monsieur [L] [O] aux dépens

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, Monsieur [L] [O] a dénoncé l’assignation du 03 novembre 2023 à et fait assigner Madame [U] [F] divorcée [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Débouter Monsieur [Z] [P] de sa demande en paiement de loyers et charges en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Monsieur [L] PierreOrdonner l’expulsion sans droit ni titre de Madame [U] titre subsidiaire
Si Monsieur [L] devait être condamné au paiement des loyers et charges pour la période allant jusqu’au 19 octobre 2023, condamner Madame [U] [F] à relever et garantir Monsieur [L] [O] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontreLa condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
Les affaires ont été appelées à l’audience du 15 février 2024 et après un renvoi, ont été retenus à l’audience du 27 juin 2024 ;

 A l'audience, Monsieur [Z] [P] et Monsieur [L] [O] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Madame [U] [F] divorcée [L] citée par acte remis à étude et avisée du renvoi, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé, Monsieur [Z] [P] a demandé au juge des référés de constater que les lieux ont été restitués le 20 mars 2024 et qu’il se désistait de sa demande en expulsion, et pour le surplus a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5613,16 euros, comptes arrêtés au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé, Monsieur [L] [O] a demandé au juge des référés de :
A titre principal
Juger que Monsieur [L] [O] est redevable de la somme de 82,20 euros au titre des charges impayées pour la période allant jusqu’au 31 août 2023 date d’effet du congéCondamner Madame [U] à payer les loyers et charges pour la période du 1er septembre 2023 au jour de son départ le 31 mars 2024
A titre subsidiaire
Si Monsieur [L] devait être condamné au paiement des loyers et charges pour la période allant du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024, condamner Madame [U] [F] à relever et garantir Monsieur [L] [O] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre 
A titre infiniment subsidiaire
Si Monsieur [L] devait être condamné seul au paiement de la somme réclamée
Juger qu’il pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités

En tout état de cause
Condamner Madame [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée ;

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend".
Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire."

Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de RG 23/07737 et 24/00681, sous le numéro unique RG 23/07737;

I - Sur la recevabilité:

Monsieur [Z] [P] justifie par l’attestation établie le 13 janvier 2015 par Maître [Y] [D] notaire à [Localité 3], être propriétaire indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Monsieur [Z] [P] est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail par l'effet du congé du locataire et d'expulsion

En droit, l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont se prévalent les deux parties, dans sa version applicable au litige, dispose notamment que :
"Lorsqu'il émane du locataire , [...]
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement."

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [O] a donné congé à son bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2023 à effet au 31 août 2023 ;

Le mandataire du bailleur a accusé réception de ce courrier le 02 août 2023 et a indiqué au locataire que le bail prenait fin le 02 septembre 2023 en demandant à Monsieur [L] [O] de contacter l’agence afin d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la restitution des clés;

Il est constant qu’un congé régulièrement délivré est un acte unilatéral mettant fin au bail par la seule volonté de celui qui l’a délivré ;
Force est de constater que le congé délivré par Monsieur [L] [O] par courrier recommandé du 31 juillet 2023 a été réceptionné le 02 août 2023 par le bailleur et que ce congé satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;
Il s’ensuit qu’il sera constaté la résiliation du bail du 19 mai 2017 par l’effet du congé délivré par le locataire ;
Un état des lieux de sortie ayant été signé et les clés restituées le 20 mars 2024, il sera donné acte à Monsieur [Z] [P] qu’il se désiste de sa demande tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [L] [O] et celle de tout occupant de son chef ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [Z] [P] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le congé délivré par Monsieur [L], le courrier du mandataire du bailleur, l'assignation délivrée en vue de l’audience, un constat d’état des lieux de sortie contradictoire en date du 20 mars 2024, un devis de la SARL ACS SOLUTIONS en date du 17 avril 2024 pour un montant de 378 euros TTC, les taxes foncières des années 2021,2022 et 2023, un justificatif de la régularisation des charges de la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et plusieurs décomptes dont un décompte de départ actualisé de sa créance arrêté au 26 juin 2024 à la somme de 5613,16 euros au 17 avril 2024, déduction faite du dépôt de garantie;

Monsieur [L] [O] fait valoir à titre principal que le contrat de bail a été conclu afin que Monsieur [L] [O] puisse y loger son ex-épouse Madame [U] qui était sans revenus et qu’il a payé les loyers et charges jusqu’au 31 août 2023 date de son congé et qu’en conséquence seule Madame [U] est redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation sur la période à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au 31 mars 2024;

Toutefois, il ressort du bail du 19 mai 2017 que seul Monsieur [L] [O] est signataire du bail et de la convention de divorce par consentement mutuel du 12 décembre 2017 que le droit au bail de l’ancien domicile conjugal a été attribué à Monsieur [L] [O] ;

Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1751 alinéa 1 du code civil « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité ».

En vertu des dispositions susvisées, le conjoint non partie au contrat de bail signé initialement par l'autre époux, prend immédiatement la qualité de locataire et ce, quelle que soit la date de conclusion du bail, qu'il ait été conclu avant ou après le mariage.
La cotitularité du bail a notamment pour effet la solidarité telle que prévue à l'article 220 du Code civil qui dispose que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement ».

Toutefois pour que l’article 1751 ait vocation à s’appliquer, les lieux litigieux doivent nécessairement avoir servi à l’habitation des deux époux ;

Or, Monsieur [L] [O] indique lui-même avoir pris le bail à son nom afin de venir en aide à son épouse alors qu’ils étaient déjà séparés et aucune pièce produite aux débats n’établit que le bien loué a réellement servi à l’habitation des deux époux ;

Et si, Monsieur [L] [O] verse aux débats un courrier recommandé du 10 mai 2022 adressé à Madame [L] [F] à l’adresse du bien objet de la présente procédure, les époux étaient déjà divorcé à cette date ;

Il s’ensuit qu’à l’égard du bailleur, seul Monsieur [L] [O] est redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à la date de restitution des clés soit jusqu’au 20 mars 2024 ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’au 20 mars 2024 au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 737,71 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée .

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 660,71 euros, 50 euros et 27 euros correspondant à une indemnité d’occupation, provision sur charges et sur ordures ménagères pour le mois d’avril 2024 qui ne sont pas dues ainsi que les sommes correspondant à des frais de relance pour un total de 9,10 € ;

Il ressort en outre de l’état des lieux de sortie que le plafonnier sur la terrasse ne fonctionne pas et que l’état du chauffe-eau est dégradé alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas ces dégradations ; le devis produit aux débats correspond à ces dégradations locatives de sorte que Monsieur [L] [O] en supportera la charge à hauteur de 378 euros ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 4866,35 euros, Monsieur [L] [O] qui ne justifie pas de l'extinction de son obligation, sera condamné à payer la somme de 4866,35 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 mars 2024 et sur les réparations locatives ;

Sur l’appel en garantie

Monsieur [L] [O] demande au juge des référés de condamner Madame [U] [F] à le relever et garantir de sa condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er septembre 2023 au 31 mars 2024 ;

Il est établi que Monsieur [L] [O] et Madame [U] [F] ont divorcé le 17 décembre 2017 et si Monsieur [L] produit aux débats un courrier recommandé du 10 mai 2022 adressé à Madame [L] [F] à l’adresse du bien objet de la présente procédure, ce courrier n’établit pas avec l’évidence requise en référé que Madame [U] [F] résidait à cette adresse et occupait les lieux et Monsieur [L] n’établit pas la contrepartie du chèque de 712 euros en date du 12 octobre 2023 versé aux débats ;

De surcroît, la convention de divorce mentionnant que pour la période antérieure au dépôt de la convention au rang des minutes d’un notaire, les époux ont déclaré que seul Monsieur [L] est tenu au paiement de la taxe d’habitation;

Il s’ensuit que l’appel en garantie se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

Sur l’octroi de délais de paiement

Le juge peut en application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [L] [O] sollicite à titre infiniment subsidiaire l’octroi de délais de paiement sur 24 mois ; il justifie de ressources mensuelles à hauteur de 3500 euros ; il justifie avoir la charge de sa fille ;

Toutefois, Monsieur [Z] [P] est un bailleur personne physique qui doit compter sur ses revenus locatifs pour payer les charges induites par son bien immobilier ;

Il s’ensuit que la demande de délais de paiement sera rejetée ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [O] qui succombe supportera la charge des entiers dépens et sera déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de Madame [U] [F] divorcée [L];

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [L] [O] à payer à Monsieur [Z] [P] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS