TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/03081

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me SAPAZIAN
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EXPEDITION :
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N° RG 24/03081 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46WN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 4S
dont le siège social est sis Prise en la personne de son gérant en exercice M. [E] [U] [Adresse 1]
représentée par Me Virginie SAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [L]
né le 02 Octobre 1978 à [Localité 5] (ALGERIE)
emeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [M] [F]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous signature privée en date du 02 juin 2015 ayant pris effet le 1er juin 2015, la SCI 4S a donné à bail à Monsieur [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 430 euros outre 20 euros de provision sur charges.
Par acte séparé signé le même jour Monsieur [F] [M] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 4S a fait signifier à Monsieur [L] [D] par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5814,16 euros, en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance.
La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 12 janvier 2024 ;
Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024 pour Monsieur [L] [D] et du 14 mai 2024 pour Monsieur [F] [M], auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI 4S a fait assigner Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail par conséquent, la résiliation du bail liant la SCI 4S et Monsieur [L] [D];
- rejeter toute demande de délai de paiement;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [L] [D] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique;
- condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] à payer à la SCI 4S la somme de 6260,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- fixer au montant du dernier loyer charges en sus l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] à payer à la SCI 4S l’ indemnité d’occupation égale à 470 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] à payer à titre provisionnel, à la SCI 4S la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer , de l’assignation et des frais de signification et d’exécution de la décision à intervenir ;
- Ordonner l’exécution provisoire ;
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 juin 2024.
A l'audience, la SCI 4S, représentée par son conseil, et réitère les termes de son assignation;
Monsieur [L] [D] cité par acte remis à étude et Monsieur [F] [M] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuse ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
La SCI 4S a été autorisée à produire en cours de délibéré, un justificatif de propriété et le justificatif de l’accusé de réception du PV 659 de l’assignation de Monsieur [F] [M] ;
La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 avril 2024 a été dénoncée le 15 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 27 juin 2024 ;
De surcroît, la SCI 4S justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 12 janvier 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Enfin, La SCI 4S justifie de son existence par l’extrait KBIS produit aux débats et justifie par la taxe foncière pour l’année 2023 et l’extrait de l’acte de vente reçu le 17 juillet 2013 par Maître [N] [V] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;
Par conséquent La SCI 4S est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la SCI 4S a fait commandement à Monsieur [L] [D] d’avoir à payer la somme en principal de 5814,16 euros.
Toutefois, si le commandement de payer du 11 janvier 2024 mentionne un délai de deux mois, la clause résolutoire insérée au bail du 02 juin 2025 ayant pris effet le 1er juin 2015 ne satisfait pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 en stipulant un délai de 15 jours après une lettre de mise en demeure ;
Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;
En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses ;
Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI 4S fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d'habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance à hauteur de la somme de 6756,87 euros au 11 avril 2024 ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de de 6756,87 euros au 11 avril 2024, Monsieur [L] [D] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 6756,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
Sur les demandes à l’encontre de la caution
Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par Monsieur [B] [C] qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure et au moins pour 9 années, soit jusqu’au 2 juin 2024.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L'engagement de caution de Monsieur [F] [M] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Le commandement de payer a été signifié à Monsieur [L] [D] le 11 janvier 2024 et n’a pas été dénoncé à la caution;
Il ressort toutefois de la teneur des courriers produits aux débats que Monsieur [F] [M] a été informé des impayés de loyers;
En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] seront accueillies;
Sur les demandes accessoires
Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
L’équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [L] [D] à payer à La SCI 4S la somme de 500 euros application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure ;
Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :
DECLARONS La SCI 4S recevable en ses demandes ;
DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant Monsieur [L] [D] et la SCI 4S, l’expulsion de Monsieur [L] [D] et le paiement d’indemnités d’occupation ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] à payer à titre provisionnel, à La SCI 4S la somme de 6756,87 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] à payer à La SCI 4S la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [D] et Monsieur [F] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE