TJ 13055, 14 nov. 2024, RG 23/05479

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 novembre 2024 prorogée au 05 Décembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me ROTCAJG
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/05479 - N° Portalis DBW3-W-B7H-33C4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alexandre ROTCAJG, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [C] [T]
né le 21 Novembre 2002 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 novembre 2022, la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS a donné à bail à Monsieur [C] [T] un appartement à usage d’habitation meublé avec services para-hôteliers situé sis, [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 390,01 euros, outre 80 euros de provision sur charges et 50 euros au titre du forfait para-hôtelier.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS a fait signifier, à Monsieur [C] [T] par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1721,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 août 2023, la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 novembre 2022 à effet du 29 mai 2023,

Subsidiairement,

- prononcer la résolution judiciaire du bail meublé du 18 novembre 2022 aux torts et griefs exclusif de Monsieur [C] [T],

En conséquence,

- ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T] et de tous les occupants de son chef des locaux donnés à bail,
- condamner Monsieur [C] [T] au paiement à la Société SERGIC RESIDENCES SERVICES, par provision de :
* l’arriéré locatif actualisé de la somme de 3 337,03 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire sur 1 848,75 euros, et augmentée des intérêts, au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,
* à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
- ordonner que le sort des meubles et objets appartenant en propre à Monsieur [C] [T], garnissant les lieux loués, sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’exécution,
-condamner Monsieur [C] [T] à payer à la Société SERGIC RESIDENCES SERVICES la somme de 900 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
- les débouter de toutes demandes fins et conclusions contraires,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 mars 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 26 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 05 septembre 2024.

A cette audience, la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 11 930,15 euros, selon décompte en date du 01 septembre 2024, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [T] ne comparait pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024 prorogée au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 08 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît justifie d’un titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 18 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2023, pour la somme en principal de 1721,51 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 mai 2023.

Monsieur [C] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 557,34 euros et de condamner Monsieur [C] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [T] reste devoir la somme de 11 930,15 euros, à la date du 01 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 11 930,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1721,51 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA SERGIC RESIDENCES SERVICES TWENTY CAMPUS les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS