TJ 13055, 27 juin 2024, RG 24/02737

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :
Le 16 septembre 2024
à Me TOSCANO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 septembre 2024
à M. [U]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02737 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44AY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALTIA
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Ange TOSCANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [V] [U]
né le 14 Septembre 1974 à [Localité 4] (ROUMANIE)
demeurant [Adresse 1]
comparant

Madame [Z] [U]
née le 08 Avril 1976 à [Localité 5] (ROUMANIE)
demeurant [Adresse 1]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2008, la SCI ALTIA a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 490 euros outre 45 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ALTIA a fait signifier à Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 1 161 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 17 janvier 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, dénoncé le jour même à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI ALTIA a fait assigner Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, et demande au juge des référés de :
- constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin est ;
- les condamner à verser à la requérante la provision de 2 811 euros, comptes arrêtés au 1er avril 2024 ;
- les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du dernier loyer augmenté des charges, ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- les condamner solidairement à verser à la SCI ALTIA la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir ;

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, la SCI ALTIA, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3 011 euros, comptes arrêtés au mois de juin 2024 ;

Monsieur [O] [V] [U] a comparu en personne, il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir trouvé un emploi à 1 700 euros de salaire par mois.

Madame [Z] [U], régulièrement cité par acte remis à étude, n’a pas comparu, n’a pas été représentée.

La SCI ALTIA a été autorisée à produire en cours de délibéré un extrait KBIS et son titre de propriété ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2024 ;

La SCI ALTIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX le 17 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, la SCI ALTIA justifie de son existence par l’extrait KBIS produit en cours de délibéré et justifie par l’extrait de la taxe foncière 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;
La SCI ALTIA est donc recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 1 161 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 550 euros ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 3 011 euros au mois de juin 2024 ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3 011 euros au mois de juin 2024, Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3 011 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [O] [V] [U] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1 700 euros de ressources mensuelles.

La bailleresse s’est opposée aux demandes de Monsieur [O] [V] [U].

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI ALTIA établit que les locataires ont repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant ;
De surcroît ils apparaissent en capacité d’apurer la dette dans le délai légal précité en sus du paiement du loyer courant et des charges ;

Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [V] [U] dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Des délais d’office seront accordés à Madame [Z] [U], non comparante ;

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
·à défaut pour Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société bailleresse sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est;
· Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SCI ALTIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 550 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la requérante,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [V] [U] et Madame [Z] [U] qui succombent supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié ;

L’équité eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la SCI ALTIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS