TJ 13055, 20 juin 2024, RG 23/04454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :
Le 07 octobre 2024
à Me DE MELO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 07 octobre 2024
à Me PUVENEL
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04454 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3UQA

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [X]
né le 23 Juillet 1975 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [X]
née le 26 Novembre 1976 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [O] [K]
né le 17 Décembre 1964 à [Localité 4] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 24 octobre 2007, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 440 euros outre 80 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2022, Monsieur [H] [X] et Madame [L] [X] ont fait délivrer à Monsieur [G] [D] un congé pour vendre au prix de 205 000 euros à effet au 31 octobre 2022.

Monsieur [G] [O] [K] n’a pas libéré les lieux à la date d'effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [H] [X] et Madame [L] [X] ont fait assigner Monsieur [G] [O] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 7 septembre 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences
L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l'article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En l’espèce, la validité du congé pour vendre ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'expiration du congé, le 31 octobre 2022.

Monsieur [G] [O] [K] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2022, il y a lieu d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2]. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [G] [O] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 521,83 euros).

Sur la demande d’astreinte
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement des loyers et charges
Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1709 et suivants du code civil,

Monsieur [H] [X] et Madame [L] [X] versent notamment aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte locatif au 30 juin 2023, dont il ressort que la dette locative de Monsieur [G] [O] [K] s’élèverait à la somme de 991,88 euros.

Il est établi que Monsieur [G] [O] [K] a sollicité avant la présente instance les justificatifs des charges appelées. De plus, force est de constater que le montant de la provision pour charges (80 euros) ne correspond pas à celui figurant sur le décompte (50 euros) ; que Monsieur [H] [X] et Madame [L] [X] n’établissent pas de régularisation annuelle, ne fournissent aucun décompte par nature de charges, et ne justifient ni du mode de répartition des charges ni de pièces justificatives. Ils ne produisent également pas de décompte justifiant d’une somme due s’élevant à 1 331,97 euros.

A cet égard, les moyens développés et les pièces produites attestent de l'existence d'un différend entre les parties et ne permettent donc pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé de leurs demandes de paiement et de compensation, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir à ce sujet, n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Vu l'opposition de Monsieur [H] [X] et Madame [L] [X],

Bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, Monsieur [G] [O] [K] a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [G] [O] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [G] [O] [K], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance et sera condamné à payer à Monsieur [H] [X] et Madame [L] [X] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS