TJ 13055, 30 mai 2024, RG 23/07709

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Madame BERTRAND, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me CASALTA
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EXPEDITION :
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N° RG 23/07709 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JQ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [V]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet en date du 1er mai 1979, l’Office Public de l'Habitat 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 360,27 euros et une provision sur charges de 241, 08 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [V] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1 599,37 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement ;
- condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 3 539,62 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 17 novembre 2023 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil à compter de l’assignation ;
- fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;
- condamner Monsieur [J] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués ;
- ordonner l’expulsion Monsieur [J] [V] desdits lieux, ainsi que de tout occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- condamner Monsieur [J] [V] au paiement de la somme de 1 000 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est retenue, l’Office Public de l’Habitat 13 HABITAT , représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3 637,79 euros, selon décompte en date du 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Monsieur [J] [V] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

La décision est mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d'allocations familiales le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er mai 1979 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023 pour la somme en principal de 1 599,37 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [V] reste devoir la somme de 3 354,36 euros, à la date du 30 avril 2024.

Monsieur [J] [V] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 354,36 euros, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail et des règlements importants effectués avant la date d’audience, des délais de paiement seront accordés au requis dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [J] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [J] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Office Public de l’Habitat 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation sans indexation, fixée à la somme de 655,09 euros, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat 13 HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS