TJ 13055, 30 mai 2024, RG 24/01922

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024
Président : Madame BERTRAND, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :
Le 25 juillet 2024
à Me LABI
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EXPEDITION :
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N° RG 24/01922 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4XKL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DAV YOHI
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [H] [D]
né le 24 Mars 1975 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2022, la SCI DAV’YOHI a consenti à Monsieur [K] [H] [D] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 620 € provision à valoir sur les charges locatives comprise.

À la suite d'échéances impayées, la SCI DAV’YOHI a fait délivrer le 30 octobre 2023 à Monsieur [K] [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6 484,17€ en principal.

La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX le 31 octobre 2023.

Par exploit d’huissier en date du 14 mars 2024 régulièrement dénoncé le 15 mars 2024 à la préfecture des BOUCHES DU RHONE, la SCI DAV’YOHI a fait assigner en référé Monsieur [K] [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille afin de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,

- ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [H] [D] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

- condamner Monsieur [K] [H] [D] au paiement d'une indemnité provisionnelle de 9 746,02 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2024,

- fixer provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux,

- condamner Monsieur [K] [H] [D] au paiement de la somme de 1 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

À l'audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue, la SCI DAV’YOHI, représentée par son avocat, se réfère expressément à son acte introductif d'instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 10 986 € au 05 mai 2024.

Monsieur [K] [H] [D], cité à étude, ne comparait pas à l’audience et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [K] [H] [D] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'alinéa II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX le 31 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 mars 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 15 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail en date du 1er avril 2022 contient une clause résolutoire (page 3 du contrat) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [H] [D] 30 octobre 2023 et qui reproduit les mentions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n'a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 30 décembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion

Monsieur [K] [H] [D] ne s'est pas présenté lors de l'audience, ce qui empêche toute appréciation de sa situation financière et sociale.

Il y a lieu par conséquent d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'enlèvement des meubles, avec au besoin l'assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 2].

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [K] [H] [D] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte des décomptes versés aux débats que le montant du loyer augmenté des charges à la date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, s'élevait à la somme de 620 € pour le logement.

Par conséquent, une indemnité d'occupation mensuelle de 620 € peut être fixée provisoirement au paiement de laquelle le requis sera condamné à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux et la restitution des clés au bailleur

Sur l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l'espèce, la SCI DAV’YOHI fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte locatif actualisé dont le montant sera retenu puisqu’il est sollicité au dispositif de l’assignation la condamnation du requis au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle.

Par conséquent, il convient d'accorder à la SCI DAV’YOHI une provision de 10 986 €, à valoir sur l'arriéré locatif et les indemnités mensuelles d'occupation dus au 05 mai 2024, comprenant le terme du mois de mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [H] [D], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l'article 700 du même code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il est équitable d’accorder à la SCI DAV’YOHI la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS