TJ 13055, 20 juin 2024, RG 23/07557
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Juin 2024
GROSSE :
Le 30 septembre 2024
à Me POURRIERE
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 30 septembre 2024
à Me DAMAMME
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 23/07557 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IYC
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [J] [P]
né le 14 Janvier 1967 à [Localité 4] (BOUCHES-DU-RHÔNE)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédéric POURRIERE, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
Madame [D] [R]
née le 30 Décembre 1996
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Un bail a été signé le 7 janvier 2019 entre les parties, relatif à un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 580 euros outre 36 euros de provisions pour charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [P] a fait signifier à Madame [D] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 septembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [J] [P] a fait assigner Madame [D] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 1er février 2024.
L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.
A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
Monsieur [J] [P] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 octobre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.
Par ailleurs, si Monsieur [J] [P] produit une notification à la CCAPEX en date du 13 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [D] [R], c’est-à-dire moins de deux mois avant l’assignation du 17 octobre 2023, cette obligation ne vise que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Son action est donc déclarée recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu l’article 2 du code civil,
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [D] [R] par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2022 pour un arriéré locatif de 2 949 euros.
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 12 novembre 2022, et d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [R] des lieux occupés.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, il convient de condamner Madame [D] [R] à payer à Monsieur [J] [P] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 620 euros), à compter du 13 novembre 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [J] [P].
Sur la demande d’astreinte
En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de [D] [R] de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à Monsieur [J] [P].
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que le montant de la dette locative de Madame [D] [R] s’élevait à 9 721 euros au 1er octobre 2023.
Vu le décompte actualisé au 1er juin 2024, fixant la dette locative à une somme de 13 944 euros, terme du mois de juin 2024 inclus.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [D] [R] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 13 944 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 9 721 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,
Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [D] [R], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.
Au vu de ces éléments, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [D] [R], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamnée à payer à Monsieur [J] [P] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DECLARONS l’action de Monsieur [J] [P] recevable ;
CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2019 entre les parties, concernant l’appartement situé [Adresse 3], à effet au 12 novembre 2022 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS que l’obligation de Madame [D] [R] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Madame [D] [R] à payer à Monsieur [J] [P] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 620 euros) ;
CONDAMNONS Madame [D] [R] à verser à Monsieur [J] [P] la somme de 13 944 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 9 721 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTONS Madame [D] [R] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;
DEBOUTONS Madame [D] [R] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS Madame [D] [R] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [D] [R] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
Le Greffier, Le Juge,
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