TJ 28085, 15 juill. 2025, RG 25/00120

N° RG 25/00120 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GQCR

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[O] [K] [T]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 15 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,
dont le siège social est sis 25/27 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [K] [T],
demeurant 10 rue André Lefort - Etage 3e dte dte - Appart 25 - 28300 MAINVILLIERS
comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de [Y] [F], auditeur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 15 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 30 janvier 2019, la SA LA ROSERAIE a donné à bail à Monsieur [D] [T] un logement situé au 10 rue André Lefort, appartement n°25 à MAINVILLIERS 28300, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 264,77 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28 octobre 2024 aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2.335,76 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [T] le 29 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié à étude le 21 janvier 2025, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Monsieur [D] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin :

A titre principal :
- de constater que le bail en date du 30 janvier 2019 intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par l'acquisition du jeu de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire :
- de prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves et répétés du locataire aux obligations qui lui incombent et notamment son obligation de payer les loyers aux termes convenus,
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- d'autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meuble aux frais de Monsieur [D] [T],
- de fixer une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier terme des loyers augmentés des charges, laquelle sera due à compter de ce jour et jusqu'au départ effectif de Monsieur [D] [T] et de tout occupant de son chef,
- de condamner Monsieur [D] [T] à verser les sommes suivantes :
* 3.254,42 euros au titre des loyers et charges impayés,
* 1.000 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l'article 1240 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi,
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,
* 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
* les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture d'Eure-et-Loir le 24 janvier 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mai 2025.

A l'audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1 914,34 euros au 09 mai 2025. Elle déclare ne pas être opposée à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose un plan d'apurement de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [D] [T], convoqué par remise de l'assignation en l'étude, comparait personnellement. Il indique percevoir un revenu mensuel de 1.475 euros et une prime annuelle. Il ajoute être en accord avec le plan d'apurement proposé par le bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture d'Eure-et-Loir le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mai 2025, conformément aux nouvelles dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation signifiée le 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la SA LA ROSERAIE a saisi la caisse d'allocations familiales d'Eure et Loir le 11 octobre 2024.

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 28 octobre 2024 a été délivré postérieurement à l'entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d'application immédiate, cet acte vise les dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s'agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [D] [T] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 décembre 2024.

Par ailleurs, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années " à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ".

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l'accord du bailleur et de l'apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [D] [T], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect par Monsieur [D] [T] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 29 décembre 2024 jusqu'au départ effectif de Monsieur [D] [T] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [D] [T] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [T] reste devoir une somme de 1.914,34 euros (2.240,21- 167,53 - 158,34 au titre des frais de poursuites) au titre de l'arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 09 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse.

Monsieur [D] [T] sera condamné au paiement de la somme de 1.914,34 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 09 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés.
Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'Homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En outre, selon l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil " Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ".

En l'espèce, la SA LA ROSERAIE ne produit aucun élément justifiant l'existence du préjudice invoqué. Or, le simple non-paiement des loyers ne peut à lui seul caractériser l'existence d'un tel préjudice pour le bailleur.

Par conséquent, la SA LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS