TJ 68066, 29 juill. 2025, RG 20/01211

N° RG 20/01211 - N° Portalis DB2F-W-B7E-EDN3

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Localité 2]

Service Civil
Sous-Section 1

I J 25/00341
N° RG 20/01211 - N° Portalis DB2F-W-B7E-EDN3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

* Copies délivrées à

Me ALLOUCHE

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me STOESSLE-WETZEL

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

Madame [N] [B], demeurant chez M. [Q] [Adresse 2]
représentée par Me Marie-pascale STOESSLE-WETZEL, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 21, Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A. [V] EST, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Michaël ALLOUCHE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 41, Me Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 1

CONCERNE : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 10 avril 2025
Lorène VIVIN, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Lorène VIVIN, Vice-Présidente et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 13 juin 2019, Madame [N] [C] épouse [B] a acquis auprès de la SAS [V] EST la pleine propriété d'un terrain à bâtir, situé [Adresse 4] à [Localité 3], cadastré section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix de 89.200 €.

Lors des travaux de construction de sa maison individuelle d'habitation courant juillet 2019, Madame [N] [C] épouse [B] a découvert la présence de blocs de bétons restés en place dans le sol.

Elle a alors mandaté une société pour réaliser d'importants travaux de picage et d'évacuation du béton armé ainsi que le recours à un radier, l'état du terrain l'empêchant d'avoir recours à des fondations classiques. Le montant des travaux s'est élevé à 15.285€.

Par acte d'huissier du 20 juillet 2020, Madame [N] [C] épouse [B] a fait assigner la SAS [V] EST devant la chambre civile du Tribunal Judiciaire de Colmar afin de voir prononcer la condamnation de la défenderesse à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la somme de 15.285 € correspondant au coût des travaux de piquage, évacuation et traitements des gravats ainsi qu'à la mise en place du radier pour solliciter la maison qu'elle a dû supporter, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2019, date de la mise en demeure LRAR ;
- la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ;
- la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- les dépens.

Par exploits d'huissier séparés du 23 août 2021, la SAS [V] EST a fait assigner la SARL ROC DEMOLITION ainsi que la SA METALIFER GROUPE [Localité 4] devant la chambre civile du Tribunal Judiciaire de Colmar afin que ces deux sociétés la garantissent de toute condamnation pouvant intervenir dans la procédure RG 20/ 1211 l’opposant à Madame [N] [C] épouse [B].

Par requête du 5 novembre 2021, régulièrement notifiée par la voie du RPVA le même jour, complétée par conclusions du 25 avril 2022, régulièrement notifiées par la voie du RPVA le même jour, la SAS [V] EST a demandé au Juge de la Mise en Etat de prononcer une jonction avec la procédure qu’elle a par ailleurs engagée pour mettre en cause les entreprises ROC DEMOLITION SPECIALE et METALIFER et engager leur garantie.

Par décision du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté cette demande, soulignant que les deux procédures n’ont pas le même objet et peuvent être jugées séparément, au motif que la SAS [V] EST ne démontrait pas en quoi l’appel en garantie des deux sociétés chargées de mettre le terrain en l’état aurait une incidence pour trancher les demandes de Mme [N] [C] épouse [B], lesquelles s’adressent uniquement au vendeur du terrain, son seul cocontractant.

L’affaire a été plaidée 6 octobre 2023 et le jugement mis en délibéré au 22 décembre 2023.

Par jugement avant dire droit en date du 22 décembre 2023, les débats ont été réouverts et le dossier renvoyé en formation collégiale à l’audience du 25 janvier 2024.

Les parties y ayant consenti, par jugement avant dire droit en date du 15 février 2024, l’affaire a été renvoyée à une audience de règlement amiable tenue le 22 mars 2024, à laquelle il a été mis fin et l’affaire renvoyée à la mise en état.

Par ses dernières conclusions en date du 11 octobre 2024, Madame [N] [C] épouse [B] maintient intégralement ses demandes.

Au soutien de ses demandes, elle se fonde sur les manquements de la SAS [V] EST à son obligation de délivrance conforme, le vendeur d'un bien immobilier étant tenu de délivrer à son acquéreur un bien conforme aux stipulations du contrat de vente, conformément aux dispositions des articles 1603 et 1604 du Code Civil, mais également à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, au visa de l’article 1641 du code civil.
A ce titre, elle soutient que la clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance ne peut avoir pour effet d’exonérer le vendeur de son obligation de délivrer un bien conforme aux caractéristiques définies par le vendeur lui-même et expressément prévues au contrat. Elle relève que le plan de sondage produit par la SAS [V] EST met en évidence qu’aucun forage n’avait été réalisé sur la partie de son terrain sur laquelle les blocs de béton ont été détectés, démontrant ainsi que le vendeur n’a pas satisfait à l’obligation de délivrance conforme du bien vendu, à savoir un terrain constructible. A titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés, elle rappelle que l’exonération de garantie ne peut être opposée par un vendeur professionnel de l’immobilier ou de la construction, et qu’alors que l’acte de vente stipulait qu’il avait été procédé au démontage de la station-service avec dégazage et inertage des cuves, le terrain s’est avéré partiellement inconstructible.
Elle ajoute avoir un subi, outre le préjudice lié au montant des travaux de piquage du béton, d’évacuation et de traitement des gravats d’un montant de 15.285 euros TTC, un préjudice moral et de jouissance, lié au retard du chantier.

En réplique, par ses dernières conclusions en date du 11 décembre 2024, la SAS [V] EST conclut au débouté des demandes de Mme [C] et à sa condamnation à lui payer les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- sa responsabilité ne peut pas être recherchée au titre de la garantie des vices cachés puisque l'existence préalable d'une station-service exploitée par COOP ALSACE apparaissait clairement dans l'acte de vente ;
- Madame [N] [C] épouse [B] ne pouvait pas ignorer l’état du sol alors qu'il était justifié dans les annexes de l’acte d'une étude environnementale ainsi que d'une attestation de dégazage produite par le vendeur ;
- elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme puisque le terrain fourni était à même de permettre d’ériger la maison sur la base du permis de construire annexé à l’acte de vente ;
- Madame [N] [C] épouse [B] ne l'a pas informée de la découverte des blocs de béton dans le sol et elle l'a mise devant le fait accompli en produisant directement la facture après avoir réalisé les travaux sans procéder à une expertise amiable et à un chiffrage contradictoire ;
- elle a pris toutes les mesures indispensables à l’évacuation des matières solides ou polluantes sur le terrain en ayant mandaté des entreprises spécialisées pour procéder aux travaux de démolition et de désamiantage de l'ancienne COOP, lesquelles lui ont fourni des certificats.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est de jurisprudence constante que la pollution d'un terrain peut constituer un défaut de conformité, et qu’un immeuble présenté comme dépollué n'est pas conforme s'il ne l'a pas été en réalité.

En l’occurrence, l’acte de vente notarié en date du 13 juin 2019 précise en pages 4 et 6 que le bien est un terrain à bâtir, mais qu’il n’y a pas identité d’objet entre l’acquisition par le vendeur, la SAS [V] EST, cette acquisition ayant porté sur un terrain qui était alors surbâti de constructions, et la revente aux termes du présent acte qui porte sur un terrain à bâtir, et que l’acquéreur, Madame [N] [C] épouse [B], entend y édifier une maison individuelle.

Il ajoute également en page 7 que le vendeur déclare ne pas avoir effectué de travaux de remblaiement.

En outre, si l’acte authentique retrace en pages 19 à 21 l’historique du site, à savoir qu’une station-service existait sur le site, il stipule notamment en page 19 "le vendeur déclare, laquelle station-service a été entièrement démontée avec dégazage et inertage des cuves ainsi qu 'il résulte :
- d'une attestation de dégazage délivrée par la société SANEST à [Localité 5][Adresse 5], en date du 18 mai 2012
- d'un certificat de destruction délivré par la société METALIFER GROUPE [Localité 4] à [Localité 6], [Adresse 6] en date du 19 octobre 2015",
pièces annexées à l’acte.

De plus, en pages 21 et 22, l’acte authentique mentionne que le vendeur a fourni à l’acquéreur une étude géotechnique en date du 27 mars 2017, soit antérieure à sa propre acquisition du terrain, détaillant les résultats des six sondages réalisés, mais précisant que le plan de masse ayant changé entre le moment où elle a effectué les sondages et le moment de la rédaction du rapport, les sondages réalisés sont donc implantés au droit des trois bâtiments initiaux dont l’implantation par la suite a été modifiée, de sorte que seuls les sondages CG5 et CG6 sont au droit d’un immeuble.

Au vu des plans produits, le sondage CG5 se situe juste à la limite des parcelles acquises par Madame [N] [C] épouse [B].

Ainsi, la SAS [V] EST avait fourni à Madame [N] [C] épouse [B] tous les éléments relatifs à l’état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site d’où il ressortait qu’il avait été mis un terme aux sources de pollution.

Par conséquent, le terrain vendu était présenté comme dépollué et la SAS [V] EST était tenue de livrer un bien conforme à cette caractéristique.

Or, il résulte du procès-verbal de constat dressé par Maître [U] [W], huissier de justice, le 25 juin 2019, régulièrement communiqué dans le cadre de la présente instance, soumis à débats contradictoires et dont la valeur probante n’est remise en cause par aucun élément, que les travaux de décaissement en cours sur le terrain acquis par Madame [N] [C] épouse [B] ont mis au jour, sur une grande partie de la surface, un énorme bloc de béton, d’une épaisseur de 110 centimètres d’épaisseur, comportant des armatures en fer, et dont émergent des tuyaux métalliques, certains recouverts d’un liquide noirâtre, outre une gaine en plastique rouge sur toute la largeur.

Madame [N] [C] épouse [B] justifie par la production de la facture n°037/2019 établie par la SARL CONSTRUCTION ISIK d’avoir été contrainte d’exposer des frais pour l’exécution de travaux supplémentaires consécutivement à la découverte de l’énorme bloc de béton précité, à savoir le piquage au brise roche, l’évacuation des gravats en béton armé avec traitement des gravats à la déchetterie et réalisation d’un radier du sol pour solidifier la maison, à hauteur de 15.285 euros.

De ce fait, Madame [N] [C] épouse [B] qui s’est trouvée contrainte d’engager des frais importants pour dépolluer le terrain vendu qui n’est pas conforme à la chose venue, doit être indemnisée par la SAS [V] EST.

Par conséquent, la SAS [V] EST est condamnée à payer à Madame [N] [C] épouse [B] la somme de 15.285 euros en indemnisation du préjudice subi.

Madame [N] [C] épouse [B] ayant nécessairement dû procéder au paiement de cette facture pour que les travaux soient exécutés, cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2019, date de réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par ailleurs, force est de constater que le chantier d’édification de la maison de Madame [N] [C] épouse [B] a nécessairement pris du retard en raison de ces travaux supplémentaires indispensables, et il convient de condamner la SAS [V] EST à payer à Madame [N] [C] épouse [B] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et inétrêts.

S’agissant d’une créance d’indemnisation, cette somme porte intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La demande de Madame [N] [C] épouse [B] s’avérant fondée, la procédure engagée par elle ne peut être qualifiée d’abusive, et il convient de débouter la SAS [V] EST de sa demande de dommages et intérêts.

La SAS [V] EST succombant, supportera les entiers dépens, et ne peut prétendre à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile à son profit.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [N] [C] épouse [B] les frais exposés par elle non compris dans les dépens, et il convient de condamner la SAS [V] EST à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS,