TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/02408

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02408 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YPP

Minute : 25/00905

S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [Y] [D] [F]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A.S. ECLA [Localité 7] OPCO,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

S.A. SEYNA,
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [D] [F],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2022, ayant pris effet le 02 septembre 2022, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a donné à bail à Madame [Y] [D] [F] un logement situé [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 980 euros, charges comprises.

Par acte du 02 septembre 2022, la SA SEYNA s'est portée caution des engagements de Madame [Y] [D] [F] dans la limite de 36000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a fait signifier à Madame [Y] [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2942,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 mai 2024 la SAS ECLA [Localité 7] OPCO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la SAS ECLA NOISY OPCO et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [Y] [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
• prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• condamner Madame [Y] [D] [F] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre les clés du logement à compter du jugement à intervenir,
• ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [Y] [D] [F] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,
• dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
• condamner Madame [Y] [D] [F] à payer la somme de 3319,42 euros au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :
- 190,53 euros à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO,
- 3128,89 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO à hauteur de ce montant,
• condamner Madame [Y] [D] [F] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,
• condamner Madame [Y] [D] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 mai 2024.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 février 2024.

À l'audience du 07 avril 2025, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4366,73 euros arrêtée au 1er avril 2025, dont 3128,89 euros au bénéfice de la caution et 1237,84 euros au bénéfice du bailleur.

La SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer ont été éteintes au 16 juillet 2024 mais que Madame [Y] [D] [F] a manqué à nouveau à son obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus. Elles font valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [D] [F], régulièrement assignée à étude selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [Y] [D] [F] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail du 30 août 2022, à effet au 02 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025 que la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et la SA SEYNA rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés pour un montant de 4366,73 euros arrêté au 1er avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

* Sur la demande en paiement de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2308 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 4 et 1346-5 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi.

Il ressort également des pièces produites aux débats que la caution, actionnée par le bailleur, a dû payer des sommes dues par le locataire en exécution du contrat de cautionnement. L’examen des quittances subrogatives en date des 15 mai 2024, 20 août 2024, 22 octobre 2024 et 28 novembre 2024 qui reprennent l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, montre que la caution a versé à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO la somme totale de 3128,89 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 1er avril 2025.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc fondée à réclamer au locataire le paiement des sommes qu’elle a réglées au bailleur en ses lieu et place, en sa qualité de caution, soit une somme de 3128,89 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [D] [F] à payer à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et à la SA SEYNA la somme de 4366,73 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2025, à savoir :

1237,84 euros (4366,73 euros – 3128,89 euros) à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO au titre des loyers et charges arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
3128,89 euros à la SA SEYNA, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 4366,73 euros, dont la somme de 1237,84 euros due à la SAS ECLA [Localité 7] OPCO et 3128,89 euros due la SA SEYNA.

L'examen du décompte montre l’absence de paiements réguliers de la part de la locataire depuis le mois de février 2024 et en dernier lieu, l’absence de paiement des mois de février 2025 et avril 2025.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 13 février 2025, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 février 2025, Madame [Y] [D] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [D] [F] à son paiement à compter de 13 février 2025, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [D] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [Y] [D] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS