TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 24/09487

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY

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@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/09487 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2BYQ

Minute : 25/888

Madame [O] [V]
Représentant : Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Monsieur [H], représ par sa mère [W] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame [G] [T], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [O] [V]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F] [L] [U]
demeurant, [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par sa mère Madame [N] [W] [E] [U]

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2021, Madame [O] [V] a donné à bail à Monsieur [H] [U] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] (rez-de-chaussée, couloir droite, porte gauche, lot n°168, parking sous-sol n°65), pour un loyer mensuel de 705,00 euros, et 90,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Madame [O] [V] a fait signifier à Monsieur [H] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2312,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 4 juin 2024 Madame [O] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Madame [O] [V] a fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
juger et constater l’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner sans délais l’expulsion de Monsieur [H] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
condamner Monsieur [H] [U] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 3363,30 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de septembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur le base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 886,36 euros,
dire et juger que l’indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,
dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mai 2024,
la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les entiers dépens,
juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 octobre 2024.

À l'audience du 7 avril 2025, Madame [O] [V], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8105,60 euros arrêtée au 4 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [O] [V] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mai 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [U], représenté par Madame [N] [M] sa mère, comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 2300,00 euros de revenus. Monsieur [H] [U] déclare avoir trouvé un travail le 17 mars 2025 et avoir réglé le loyer du mois d’avril 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 mai 2025, Madame [O] [V] a fait parvenir un décompte actualisé de la dette au 5 mai 2025, loyer du mois de mai inclus, faisant état de deux versements de 562,15 euros et 1680,0 euros en date du 7 et 17 avril 2025, de la part de Monsieur [H] [U], ramenant la dette à 6768,60 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Madame [O] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [O] [V] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 mai 2025 que Madame [O] [V] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 22,20 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [U] à payer à Madame [O] [V] la somme de 6746,40 euros, au titre des sommes dues au 5 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2024 sur la somme de 1098,95 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 8 janvier 2021 et tacitement reconduit le 8 janvier 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 janvier 2021 à compter du 11 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [H] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [H] [U] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [U]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 juillet 2024, Monsieur [H] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [U] à son paiement à compter de 11 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [U] à payer à Madame [O] [V] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS