TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 24/09048

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09048 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AAL

Minute : 25/00886

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [P] [J]
Représentant : Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [J],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N930082025001928 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Me Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2022, l’agence Blanche Immobilier, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [I] [C], propriétaire, a donné à bail à Monsieur [P] [J] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 600,07 euros, augmenté d’une provision sur charges de 30 euros par mois.

Par contrat de cautionnement du 27 décembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

A la suite d’incidents de paiement, le bailleur a demandé à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’exécuter son engagement et de lui régler la somme de 1200 euros au titre des loyers et charges impayées par le locataire de février 2024 à avril 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1200,77 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 06 mai 2024, la situation d'impayés a été portée à la connaissance de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

A la suite de nouveaux impayés, la caution a été actionnée par le bailleur qui lui a réclamé le paiement des loyers de mai 2024 à septembre 2024 au titre de sa garantie.

Quittance a été délivrée par le bailleur à la caution le 11 septembre 2024 pour le paiement de la somme de 3325,12 euros au titre des loyers de février 2024 à septembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [J] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 3205,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 1200,77 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,condamner Monsieur [P] [J] à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilele condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 septembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 07 avril 2025.

À cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4922,12 euros.

Au soutien de ses demandes, elle indique tout d'abord que le Juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d'un contrat de louage d'immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2308 et suivants du Code civil, elle indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2309 du Code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d'engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que le locataire n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement invoque la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Enfin, elle indique ne pas être opposée à des délais de paiement si le défendeur justifie du paiement du loyer d’avril 2024.

Monsieur [P] [J], représenté, dépose des conclusions qu’il soutient oralement. Il demande de :
le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, rejeter les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICESS,A titre principal,
suspendre les effets de la clause résolutoire, lui accorder les plus larges délais pour se libérer de sa dette locative, condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICESS au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 au profit de Maître DINLER-ARMAND, à condition qu’elle renonce à l’indemnité prévue par l’Etat,A titre subsidiaire,
lui accorder les plus large délais pour se reloger.
Au soutien de ses demandes, il déclare ne pas contester la dette locative et explique avoir eu des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi en 2023 et des problèmes de santé de son père. Il s’engage à apurer sa dette en réglant en plus du loyer, la somme mensuelle de 132 euros sur 36 mois. Il explique qu’il est auto-entrepreneur et perçoit actuellement 559 euros au titre du revenu de solidarité active et 343 euros au titre de l’APL qui est versée directement au bailleur. Il déclare avoir repris le paiement du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, reçue par le greffe le 13 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICESS justifie par la production de deux reçus, que Monsieur [P] [J] a réglé au bailleur la somme de 290 euros au titre du loyer d’avril 2025.

MOTIVATION :

Sur la compétence :

Aux termes de l'article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Selon l'article R213-9-7 du même Code, en ce cas, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l'article R213-9-6 du Code de l'organisation judiciaire que les Juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.

En l'espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L'action principale porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] qui, conformément à l'annexe tableau IV du Code de l'organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du Juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 07 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. En outre, la CCAPEX a été saisie le 06 mai 2024 soit plus de deux mois avant le 25 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées 2023tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Il résulte de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la quittance subrogative du 20 septembre 2024, de la quittance subrogative du 12 mars 2025 et du décompte en date du 04 avril 2025 que la balance entre les loyers perçus par la bailleresse et les sommes versées par la caution en substitution du locataire défaillant, s’établit à la somme 5042,12 euros, échéance de février 2025 incluse avant déduction de la somme de 120 euros réglée par le locataire à la caution, soit un solde restant dû de 4922,12 euros.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [P] [J] des sommes que le bailleur pouvait lui-même réclamer, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4922,14 euros, au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 1200,77 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l'encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, Monsieur [P] [J] n'a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que la bailleresse a demandé à la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l'arriéré.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 26 avril 2024, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1200,77 euros.

Il ressort du décompte produit par la caution qu'aucun règlement pour solder les termes du commandement n'est intervenu de la part du locataire au profit de la bailleresse ou de la caution dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2022 à compter du 27 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En l'espèce, Monsieur [P] [J] sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire auxquels la demanderesse ne s’oppose pas s’il est justifié de la reprise du règlement du loyer.
Il est justifié de la reprise du paiement du loyer.
Il convient donc d'accorder à Monsieur [P] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [P] [J] sera redevable d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Monsieur [P] [J] devra payer à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [P] [J] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il ne soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS