TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/00460

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 25/00460 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QV5

Minute : 25/00899

S.A. D’HLM VILOGIA
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [F] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VILOGIA,
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2020, la SA d'HLM VILOGIA a donné à bail à Monsieur [F] [O] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 394,70 euros, et 147,56 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2021, la SA d’HLM VILOGIA a donné en location à Monsieur [F] [O] un emplacement de stationnement n°B045, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 40,26 euros et 4 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2022, la SA d’HLM VILOGIA a donné en location à Monsieur [F] [O] un emplacement de stationnement n°A87E, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 40,43 euros et 4 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, la SA d'HLM VILOGIA a fait signifier à Monsieur [F] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 19492,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 9 janvier 2024 la SA d'HLM VILOGIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SA d'HLM VILOGIA a fait assigner Monsieur [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, des locaux (logement et deux emplacements de stationnement n°104710 et 104752)autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [F] [O] au paiement des sommes suivantes :1073,49 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024,les termes (loyers et charges, / indemnités d’occupation) échus entre le 31 octobre 2024 et la décision à intervenir,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 28 novembre 2024.

À l'audience du 7 avril 2025, la SA d'HLM VILOGIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6011,30 euros arrêtée au 2 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle renonce à sa demande au titre du défaut d’assurance.

La SA d'HLM VILOGIA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 8 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le locataire a régularisé sa situation administrative ce qui a conduit à recréditer le SLS forfaire quittancé en 2023. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où le défendeur a repris le paiement du loyer.

Monsieur [F] [O], régulièrement assigné, à étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [F] [O] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM VILOGIA aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 21 août 2020, le 7 avril 2021 et le 16 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 8 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2025 que la SA d'HLM VILOGIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 151,38 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [O] à payer à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 6011,30 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2024 sur la somme de 1073,49 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 21 août 2020 à effet au 28 août 2020 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 28 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines, prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 19 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 août 2020 et des contrats d’emplacement de stationnement des 7 avril 2021 et 16 décembre 2022, à compter du 20 février 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, malgré l'absence de comparution de Monsieur [F] [O], il ressort des observations du bailleur, favorable à l'octroi de délais de paiement d'office, et de l'examen du décompte, qui montre des règlements réguliers, que le locataire a repris le paiement des loyers et est en mesure de régler la dette locative.  Il convient donc d'accorder d'office à Monsieur [F] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.
Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.
En outre, la résiliation des baux étant acquise à la date du 20 février 2024, Monsieur [F] [O] deviendra occupant sans droit ni titre et faute pour celui-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [O] sera redevable d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation des baux et destinée à compenser la perte de jouissance des biens, d’un montant égal aux loyers révisés et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, que Monsieur [F] [O] devra payer à compter de la résiliation des baux jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [O] à payer à la SA d'HLM VILOGIA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS