TJ 06088, 22 mai 2025, RG 24/01979

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 22 Mai 2025

N° RG 24/01979 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVNQ

Grosse délivrée
à Me FERREIRA

Copie délivrée
à Me CASTIGLIA
M. [J]

le

DEMANDEUR:

Monsieur [E],[H], [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Me Nathalie FERREIRA, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS:

Monsieur [Z],[X],[H] [J]
[Adresse 5]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [B]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Eva CASTIGLIA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre Monsieur [E] [P] d’une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] d’autre part, le 16 octobre 2020, portant sur une villa avec jardin sise à [Adresse 5], à [Localité 2], à effet au 10 novembre 2020, pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel indexé de 1 395,00 euros.

Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] ont quitté les lieux et ont remis les clés au bailleur par colis le 18 mars 2022.

Arguant que Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] sont responsables de dégradations locatives, Monsieur [E] [P] a, par acte de commissaire de justice en date des 15 et 16 avril 2024 fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 12 septembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :
Condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] solidairement au paiement de la somme de 10 660,90 euros à compter de la signification de la présente décision, outre les intérêts de retard au taux légal jusqu’à parfait paiement, Condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] solidairement au paiement de la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice subi pour la réalisation des travaux,Condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] solidairement au paiement de la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier subi pour la perte de jouissance du bien, Condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] solidairement au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance, y compris le constat du commissaire de justice en date du 30 mars 2022,
Vu les divers renvois contradictoires et renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 mars 2025 à 9h00,

A l’audience du 25 mars 2025,

Monsieur [E] [P], représenté, s’en réfère expressément à ses dernières conclusions, signifiées à Monsieur [Z] [J] selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile et déposées à l’audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation et demande de débouter Madame [U] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Madame [U] [B], représentée, s’en réfère expressément à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :
A titre principal de :
Débouter Monsieur [E] [P] de l’ensemble de ses demandes de condamnations formulées à son encontre,A titre reconventionnelle de :
Dire et juger que Monsieur [E] [P] a initié une procédure abusive à son encontre et le condamner à payer la somme de 4 000,00 euros en réparation de la procédure dilatoire dont elle fait l’objet,
En toutes circonstances de :
Condamner Monsieur [E] [P] à payer la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,
Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à comparaitre à l’audience du 25 mars 2025 à 14h00,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives

Aux termes des articles 1732 du code civil et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires conformément à l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 3-2 de cette même loi dispose en son alinéa 1 qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Son alinéa 2 précise que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Monsieur [E] [P] soutient que Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] ont causé d’importantes dégradations locatives dont il sollicite la réparation à hauteur de 10 660,90 euros.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 10 novembre 2020 et un état des lieux de sortie a été réalisé par constat de commissaire de justice le 30 mars 2022, postérieurement à la remise des clés par colis le 18 mars 2022.

L’état des lieux d’entrée indique que dans l’entrée, des éraflures sont présentes sur la porte, que la peinture est neuve, que l’état du plafond est passable. Le séjour-salle à manger, la cuisine, les deux chambres ainsi que la salle de bain font l’objet des mêmes descriptions pour le mur et le plafond. En ce qui concerne le jardin, il est mentionné que rien n’est à signaler pour le sol. Pour les WC, l’état du mur et du plafond est décrit comme passable.

S’agissant de l’état des lieux de sortie établi par le commissaire de justice le 30 mars 2022, Madame [U] [B] avance qu’il n’est pas régulier et ne peut être opposé aux locataires. Elle énonce en effet que celui-ci a été réalisé tardivement, soit douze jours après le départ des lieux des locataires le 18 mars 2022 et que les dégradations locatives ne peuvent donc leur être imputées. Elle expose qu’elle et Monsieur [Z] [J] ont notifié au bailleur une lettre recommandée en date du 1er mars 2022 réceptionnée le 3 mars 2022 afin de réaliser un état des lieux de sortie le 14 mars 2022 que ce dernier a refusé sans motif. Elle ajoute enfin qu’elle et Monsieur [Z] [J] n’ont pas été informés par le commissaire de justice au moins de sept jours à l’avance pour le procès-verbal d’état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989.

Or, c’est en vain que Madame [U] [B] conteste l’état des lieux de sortie et ce même s’il ressort en effet du dossier que le bailleur ne s’est pas rendu sur les lieux le 14 mars 2022 pour réaliser l’état des lieux et que ce dernier ne prouve pas avoir respecté les diligences requises par l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 quant à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

En effet, en raison de l’impartialité et du caractère authentique des constations effectuées par le commissaire de justice, le caractère contradictoire est respecté dès lors que le procès-verbal de constat d’huissier du 30 mars 2022 a été versé aux débats et est donc soumis à la libre discussion des parties. Il en résulte donc que l’état des lieux de sortie est opposable aux locataires.

C’est également en vain que la défenderesse fait valoir que les dégradations locatives ne sont pas imputables aux locataires dès lors que le constat de commissaire de justice du 30 mars 2022 a été réalisé 12 jours après la remise des clés ayant eu lieu le 18 mars 2022. En effet, en vertu de l’article 1732 du code civil et de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, une présomption de responsabilité des dégradations et pertes pèse sur le locataire. En l’espèce, les locataires étant les dernières personnes à avoir occupé les lieux avant l’établissement de l’état des lieux de sortie, les éventuelles dégradations locatives leur sont incontestablement imputables.

D’après l’état des lieux de sortie, l’appartement dans son ensemble a été restitué en mauvais état d’entretien. Le commissaire de justice a relevé des salissures, traces, tâches et rayures en nombre important sur les murs, plafonds, portes, cadres de porte et cadres dormants ainsi que de multiples trous de fixations non rebouchés ou grossièrement rebouchés sur les murs de l’appartement. Il a également noté que des étagères grossièrement fixées par les locataires n’ont pas été enlevées et qu’une trace de brulure circulaire demeure sur le plan de travail de la cuisine. Enfin, à propos du jardin il est indiqué que le sol sur la partie Ouest-Nord-Ouest est recouvert de crottin et paille compactée, que le figuier implanté au centre du jardin est couché, que le sol de l’abris de jardin est recouvert de paille et palettes, que derrière celui-ci se trouvent des détritus et chaises plastiques qui jonchent le sol, que l’angle Nord-Ouest du terrain est recouvert de bandes géotextiles lui-même recouvert de gravier, paille et crottin.

A l’appui de sa demande indemnitaire, Monsieur [E] [P] produit un devis en date du 18 mars 2022 d’un montant total de 10 660,90 euros hors taxes tenant compte de :
la fourniture et la pose de protection de chantier sur le sol des pièces concernées (180,00 euros), le grattage, l’enduit et le ponçage des parties abimées (136,80 euros), l’application de deux couches de peinture sur les murs (3 456,10 euros), le plafond (1 213,80 euros), les portes et portes de placard (544,40 euros), la fourniture et la pose de plan de travail (244,80 euros), la remise en état des espaces verts, le retournement sur 10 cm de la terre et semis d’herbes de prairies (4 875,00 euros).
Toutefois, la défenderesse conteste le devis en soutenant au moyen de l’attestation rédigée par la sœur du bailleur et produite par ce dernier en pièce 3 que les travaux ont été réalisés par Monsieur [E] [P] et qu’il ne peut donc solliciter le paiement d’un devis qu’il n’a pas lui-même réglé. Or, il importe peu en l’espèce que le bailleur ait réalisé les travaux lui-même ou non, le devis réalisé par un professionnel étant notamment un élément de preuve permettant au bailleur de chiffrer les réparations effectuées ou à effectuer et de justifier sa demande en paiement des dégradations locatives.

Madame [U] [B] considère également que le logement était en bon état lors de son départ et verse à ce titre trois attestations de témoins rédigées par son père, sa grand-mère et son voisin les 7 et 8 septembre 2024 selon lesquelles le logement ainsi que le jardin ont été laissés en bon état après son départ des lieux.

Néanmoins ces attestations ne constituant pas des éléments de preuve objectivement vérifiables et impartiaux (eu égard aux liens familiaux existant entre les attestants et la défenderesse), à la différence du procès-verbal du commissaire de justice du 30 mars 2022, la juridiction ne procèdera donc pas à leur examen et les écartera des débats.

Elle ajoute concernant les traces et taches relevés par le commissaire de justice dans les chambres, la pièce principale et la cuisine qu’elles ne résulteraient que de l’usure normale des lieux et que les éraflures et rayures sur la porte d’entrée ne peuvent lui être reprochées dès lors qu’elles étaient déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée. Concernant le mauvais état du jardin, elle déclare qu’il ne peut lui être imputé dès lors que sa description dans l’état des lieux d’entrée est lacunaire.

En l’espèce, si le plafond de toutes les pièces du logement est décrit comme passable dans l’état des lieux d’entrée, la peinture des murs de chaque pièce était néanmoins neuve lors de l’arrivée dans les lieux des locataires, hormis deux de la salle de bain et des WC dont l’état était également passable.

En ce qui concerne le jardin, si la juridiction relève en effet que son sol était décrit comme passable lors de l’entrée dans le logement, il n’est pas contestable que celui-ci était en très mauvais état lors de la reprise des lieux.

Il résulte ainsi de la comparaison des constatations émises lors de l’état des lieux d’entrée et à l’occasion de l’état des lieux de sortie établi seulement un peu plus de deux années après le début de la location, que les locataires sont responsables d’un défaut d’entretien manifeste du logement.
En conséquence, les locataires doivent la réparation au bailleur de ces dégradations imputables à un usage anormal des lieux.

Néanmoins, en raison de l’état des portes dont la description ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée (hormis celle de la porte d’entrée éraflée) et en raison de l’état passable du plafond constaté lors de cet état des lieux, il y a lieu de supprimer le poste de dépense d’un montant de 544,00 euros lié à la peinture des portes et de réduire le poste de dépense lié à la peinture des plafonds pour moitié, soit à la somme de 606,90 euros.

En outre, en ce qui concerne le jardin, bien que celui-ci était en mauvais état au départ des lieux des locataires, il y également lieux de réduire ce poste de dépense de deux tiers c’est-à-dire de retenir la somme de 1 625,00 euros. En effet, comme le soutient justement la défenderesse, sa description dans l’état des lieux d’entrée est lacunaire et l’état du sol est indiqué comme passable, sans qu’il soit possible pour la juridiction de constater son état.

Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] seront donc condamnés à payer solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à Monsieur [E] [P] la somme de 6259,60 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En revanche, la demande de Monsieur [E] [P] en condamnation des défendeurs en paiement des intérêts de retard sera rejetée dès lors qu’il ne justifie pas avoir sollicité le paiement des sommes dues au titre des réparations locatives auprès des locataires préalablement à la délivrance de l’assignation.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En vertu de l’alinéa 3 du même article, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Force est d’observer que si le bailleur formule dans les motifs de ses conclusions, une demande aux fins de condamner Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] au paiement de la somme de 2 790,00 euros au titre d’un arriéré locatif, cette demande n’est pas réitérée dans son dispositif.

Dès lors, il y a lieu de dire que cette demande formulée dans les motifs et non reprise dans le dispositif des conclusions est réputée comme étant abandonnée par le demandeur. Elle ne sera donc pas étudiée par le juge de céans.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [P] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi pour la réalisation des travaux ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier subi pour le défaut de jouissance du bien.
Il expose en effet avoir été contraint de remettre en état l’appartement suite au départ des locataires et avoir été dans l’impossibilité de louer le bien pendant plusieurs mois en raison de la réalisation des travaux.
La défenderesse réplique dans ses conclusions que le logement a été reloué peu après son départ des lieux et qu’aucune remise en état n’a encore été effectuée par le bailleur. Elle déclare à ce titre avoir été autorisée à entrer dans les lieux par le nouveau locataire et produit au soutien de ses allégations des photographies du logement prises le 24 novembre 2024. Toutefois, la juridiction observe à l’étude de ces photographies que le logement apparait en bon état et que des travaux ont manifestement été effectués.
En l’espèce, Monsieur [E] [P] ne qualifie pas le préjudice qu’il estime avoir subi en raison de la réalisation des travaux de sorte que sa demande sur ce point sera rejetée.
En ce qui concerne le préjudice financier invoqué au titre du défaut de jouissance du bien, il est en effet incontestable que le demandeur a subi un préjudice de jouissance du bien du fait de son mauvais état d’entretien et qu’il a nécessairement été empêché de louer le bien le temps de sa remise en état. Toutefois, il n’apporte aucun élément permettant d’établir pendant combien de temps son bien a été impropre à la location.
Il convient en conséquence de réduire le montant sollicité pour le préjudice financier au titre du défaut de jouissance du bien à la somme de 500,00 euros.
Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B] seront donc condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] [P] cette somme au titre du préjudice financier subi pour le défaut de jouissance du bien, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts a titre de la procédure abusive
L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Madame [U] [B] sollicite la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 4 000,00 euros en réparation de la présente procédure qu’elle estime abusive.
Toutefois, les contestations émises par la défenderesse dans ses conclusions n’ont pas permis de faire échouer les demandes formulées par le bailleur dont l’action est bien fondée.
Il en résulte que l’action de Monsieur [E] [P] ne peut être considérée comme abusive.
La demande reconventionnelle sur ce point de Madame [U] [B] qui succombe à la présente instance sera donc rejetée.
Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Z] [J] et Madame [U] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du constat du commissaire de justice en date du 30 mars 2022 et à payer in solidum à Monsieur [E] [P] une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS