TJ 22278, 30 juill. 2025, RG 25/00380

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 14]
Annexe 2
[Adresse 8]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX02]
MINUTE N° 25/00347
N° RG 25/00380 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FYJ3
Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 9]
[Localité 7]
Représenté par Madame [R] [F], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [H] [E],
Demeurant [Adresse 10]
[Localité 6]
Comparante en personne,

Monsieur [V] [B],
Demeurant [Adresse 10]
[Localité 6]
Comparant en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2017, avec effet au 16 octobre 2017, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 12] [Adresse 1]), moyennant un loyer d’origine d’un montant de 435,63 euros par mois (garage inclus), outre une provision pour charges de 9,17 euros.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 janvier 2022 et du 23 février 2022 et de déposer les documents justifiant de leurs ressources et du fait que l’appartement est assuré.

Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] n’ont pas régularisé leur situation.

Un commandement de payer la somme de 2013,22 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] le 21 avril 2022 par acte de commissaire de justice..

Par acte du 3 décembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] (acte remis à personne pour Monsieur, à tiers pour Madame) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 18 novembre 2024, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers.
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 11] Publique et d’un serrurier,
-Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 3550,35 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 22 novembre 2024,
-Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexées selon les mêmes modalités, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner solidairement Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a indiqué que l’attestation d’assurance en cours a bien été fournie mais expire au 1er juin 2025. L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT fait état d’une dette de loyers de 5790,20 euros, échéance d’avril inclus. Le bailleur précise que l’APL et le RLS sont suspendus et qu’un rappel potentiel de la somme de 2200 euros pourrait intervenir. Le bailleur rappelle que le loyer résiduel à appliquer est de 45,41 euros. Le bailleur social indique qu’il n’est pas opposé à un délai de paiement avec un échéancier prévoyant le versement de 150 euros par mois en plus du loyer résiduel. L’OPH indique renoncer aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] sont comparants.
Madame [H] [E] indique avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement et produit la preuve de dépôt du dossier. Elle expose qu’elle est en recherche d’emploi et qu’elle perçoit le RSA. Elle dit que Monsieur [B] a un emploi depuis janvier 2025, qu’ils ont deux enfants à charge et des ressources mensuelles pour environ 2000 euros par mois. Elle explique qu’ils vont mettre en place un échéancier pour payer les amendes. Elle dit qu’avec les majorations, le montant des amendes est environ de 3000 euros.
Monsieur [V] [B] indique qu’une personne de la CAF leur a conseillé de respecter le plan. Il dit avoir accepter une mesure AZEL pour être accompagné. Il précise que leurs enfants ont 10 et 15 ans. Il confirme que le couple a d’autres dettes que les dettes de loyers : les impôts, EDF. Il dit avoir eu des saisies sur son salaire. Il précise également qu’ils ont un crédit voiture. Il propose un plan d’apurement de 150 euros par mois. Il explique que les amendes sont relatives à des défauts d’assurance de la voiture.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 4 décembre 2024, soit plus de huit semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 19 juillet 2022 de la situation d’impayés de Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B], soit avant la délivrance du commandement de payer du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La situation a également été notifiée à la CCAPEX le 18 septembre 2024.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 17 septembre 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B], présents à l’audience, ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 18 novembre 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“a) De payer le loyer et les charges [...]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 5790,20 euros (échéance d’avril 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] ne contestent pas devoir cette somme.

Et il convient de rappeler que le contrat de bail conclu le 26 septembre 2017 contient une clause de solidarité (voir conditions générales du contrat)

Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] seront donc condamnés solidairement à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5790,20 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] ont proposé d’apurer leur dette, à hauteur de 150 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement rappelant que Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] peuvent obtenir un rappel de 2200 euros d’APL.

Compte tenu des démarches effectuées par Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] et de l’accord du bailleur, il convient de leur octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] pourront s’acquitter de la somme de 5790,20 euros par le versement mensuel de 150 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 150 euros=5250,00 euros), et le solde restant (540,20 euros) à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B] devront libérer les lieux tant de leurs personnes, que de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs.

Faute par eux de s’exécuter, il sera procédé à leur expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-respect du plan d’apurement, Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 502,15 euros par mois et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [H] [E] et Monsieur [V] [B], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :