TJ 22278, 30 juill. 2025, RG 25/00479

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00348
N° RG 25/00479 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FYZR
Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Madame [M] [J], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [P] [X],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
Comparant en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2022, avec effet au 1er février 2022, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [P] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 310,49 euros par mois, outre une provision pour charges de 166,95 euros.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [P] [X] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 avril 2024 de régler la somme en principal de 1336,88 euros.

Monsieur [P] [X] n’a pas régularisé sa situation d’impayés auprès de son bailleur.

Un commandement de payer la somme de 3273,83 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [P] [X] le 26 août 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Par acte du 10 février 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [P] [X] (acte remis à tiers) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à compter du 27 octobre 2024, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer les loyers ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [X] ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier,
-Condamner Monsieur [P] [X] au paiement de la somme de 4285,17 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au 23 décembre 2024,
-Condamner Monsieur [P] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges indexées selon les mêmes modalités, à compter du 27 décembre 2024, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,
-Condamner Monsieur [P] [X] au paiement d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [P] [X] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

À cette date, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT représentée par un agent muni d’un pouvoir de représentation, a indiqué que la somme due à ce jour est de 6069,58 euros, mois d’avril 2025 inclus. Le bailleur indique ne pas être opposé au délai de paiement si Monsieur [P] [X] reprend immédiatement le paiement de son loyer. L’OPH dit renoncer à sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [P] [X] est comparant. Il expose qu’il est aide-soignant en intérimaire et qu’il gagne bien sa vie quand il travaille. Il explique longuement être envahi par ses problèmes personnels. Il dit avoir été avec une femme avec qui il a eu trois enfants qu’il ne peut plus voir pour le moment ce qui lui fait très mal. Il explique avoir arrêté de payer la pension alimentaire puisque son ex-compagne ne lui présentait pas les enfants. Il dit alors avoir eu des saisies sur ses salaires, et trouvant cela injuste, avoir décidé de ne plus travailler pour ne plus être saisi. Il dit avoir décidé de reprendre un travail car il faut bien manger. Il explique que la juge aux affaires familiales l’a sanctionné pour avoir voulu rentrer par la force chez son ex-compagne pour voir ses enfants et pour ne pas avoir payé la pension alimentaire. Il précise que ses enfants sont à [Localité 9] et qu’il ne les voit plus depuis un an.
Il explique que la somme de 449 euros est prélevée sur son salaire pour la pension alimentaire et qu’il existe un arriéré de pension de 2000 euros. Il dit gagner 2500 euros et propose un plan d’apurement de 200 euros pour ses impayés de loyers. Après réflexion, il propose 150 euros par mois en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il en a été porté connaissance à l’audience aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1–Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d’Armor par voie électronique le 12 février 2025, soit plus de huit semaines avant l’audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES d’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 août 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation (le 10 février 2025) comme l'exige les dispositions de l'article 24 Il de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation et expulsion est recevable.

2-Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 26 août 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

Monsieur [P] [X], présent à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 27 octobre 2024.

3-Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
“a) De payer le loyer et les charges [...]”

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 6069,58 euros (échéance d’avril 2025 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens, selon décompte arrêté et actualisé lors de l’audience.

Monsieur [P] [X] ne conteste pas devoir cette somme.

Monsieur [P] [X] sera donc condamné à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6069,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec intérêt au taux légal minoré à 1% à compter du jugement.

4-Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Monsieur [P] [X] propose un plan d’apurement de 150 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT ne s’est pas opposé à l’octroi d’un délai de paiement.

Compte tenu des démarches effectuées par Monsieur [P] [X] et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Monsieur [P] [X] pourra s’acquitter de la somme de 6069,58 euros par le versement mensuel de 150 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 X 150 euros=5250,00 euros), et le solde restant (819,58 euros) à la 36ème et dernière échéance.

5-Sur la demande d’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [P] [X] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6-Sur l’indemnité d’occupation:

Monsieur [P] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 579,31 euros par mois à compter de mai 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

7-Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La partie qui succombe supporte les dépens. Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [P] [X], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :