TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 24/07808

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07808 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2RR

Minute : 25/917

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [W] [M] [J]
Monsieur [L] [P] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Madame [J]

Monsieur [J]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F,
Siège social [Adresse 3]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [M] [J]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [L] [P] [J]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2019, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] un logement situé [Adresse 2] (logement n°1313L-2103), pour un loyer mensuel de 775,21 euros, et 117,98 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2022, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2890,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 29 novembre 2022 reçue le 2 décembre 2022 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,
dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,
condamner solidairement Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] au paiement de la somme de 7218,07, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,
les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,
les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 août 2024.

À l'audience du 15 mai 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2849,91 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant mais que le dernier prélèvement est revenu impayé.

Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que leurs revenus s’élèvent à 1500 euros pour Madame [W] [M] [J] et 900 euros pour Monsieur [L] [P] [J]. Ils précisent avoir 4 enfants à charge et plusieurs crédits en cours, pour des échéances mensuelles de deux fois 150 euros. Ils évoquent le dysfonctionnement de la chaudière qui a été changée il y a deux ans, et qui a provoqué une surconsommation d’électricité, ce qui les a obligés à souscrire un crédit pour payer leur consommation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F le 2 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 février 2019, du commandement de payer délivré le 2 décembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 18,81 euros (onze fois 1,71 euros) imputée pour des frais.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 2831,10 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 2831,10 euros selon décompte au 13 mai 2025.

L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, les locataires justifient à l'audience d'une part de leur situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, par versements de 1065,12 euros depuis plusieurs mois, et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où ils ne respecteraient pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2024, Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] à son paiement à compter du 26 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Madame [W] [M] [J] et Monsieur [L] [P] [J] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS