TJ 93008, 29 juill. 2025, RG 25/00674

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00674 - N° Portalis DB3S-W-B7J-226S

Minute : 25/00475

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [E] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 10]
[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 13]
[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 juin 2012, l'OPH de Seine-Saint-Denis, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à M. [E] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 250,39 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 250,39 euros.

Le 12 août 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à M. [E] [U] un commandement de payer la somme en principal de 5351,60€ arrêtée à la date du 6 août 2024 et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 février 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de le condamner au paiement de la somme de 5729,75 € au titre de la dette locative échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'à compter du mois de janvier 2025, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de le condamner à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après signification de l'ordonnance à intervenir,
o de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédure civiles d'exécution,
o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation et des éventuelles voies d'exécution.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 6 juin 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 7513,26 € arrêtée à la date du 27 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [E] [U], comparant, a indiqué avoir cesser de régler son loyer en l'absence d'intervention du bailleur pour mettre fin aux désordres, humidité et moisissures, rendant son logement insalubre. Interrogé, il a exposé n'avoir aucun justificatif rendant compte de cette situation. Il a expliqué avoir fait une demande pour obtenir un autre logement.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 12 février 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 29 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 4 juin 2012 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 août 2024, pour la somme en principal de 5351,60 euros arrêtée au 6 août 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 octobre 2024.

M [E] [U] a indiqué à l'audience ne plus régler son loyer en raison de l'insalubrité de son logement. Il n'a toutefois versé aux débats aucun document justifiant de cet état d'insalubrité et du fait que cet état insalubrité rend totalement inhabitable son appartement, condition nécessaire pour admettre l'exception d'inexécution. Dans ces conditions, cette affirmation ne peut venir faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

En outre, M [E] [U] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne peut donc se voir octroyer des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, à compter du 13 octobre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [E] [U] sera ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [E] [U] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 13 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [E] [U] reste devoir la somme de 7513,26 € arrêtée à la date du 27 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 91,44 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis-Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [E] [U] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 7421,82 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3298,26 euros, et à compter 11 février 2025, date de l'assignation, sur la somme de 340,05 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n'y a pas lieu d'enjoindre au défendeur à transmettre une attestation d'assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [E] [U] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,