TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/03161

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03161 - N° Portalis DB3S-W-B7J-23EO

Minute : 25/

Monsieur [N] [T]
Représentant : Me SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de , vestiaire :

C/

Monsieur [I] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me SPE BRUMM ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Y]
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, Monsieur [N] [T] a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel actualisé de 680,86 euros et 103,20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Monsieur [N] [T] a fait signifier à Monsieur [I] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4896,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 juillet 2024 Monsieur [N] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, Monsieur [N] [T] a fait assigner Monsieur [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,
ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
condamner Monsieur [I] [Y] 0 au paiement des sommes suivantes :
6465,06 euros au titre de la dette locative, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, et les intérêts au taux légal,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens de l’instance et aux frais de l’exécution à venir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 octobre 2024.

À l'audience du 7 avril 2025, Monsieur [N] [T], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11342,42 euros arrêtée au 4 mars 2025 (après déduction des frais de commandement de payer), loyer du mois de mars 2025 inclus.

Monsieur [N] [T] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [Y], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [I] [Y] assigné à personne à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [N] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [N] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juin 2022, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2025 que Monsieur [N] [T] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 11342,42 euros, au titre des sommes dues au 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 juin 2022 à compter du 20 septembre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [Y] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2024, Monsieur [I] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [Y] à son paiement à compter de 20 septembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n'y a pas lieu d’inclure les frais d'exécution forcée, qui ne sont qu'éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L11-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [N] [T] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS