TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 24/07811

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07811 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2R6

Minute : 25/920

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [V] [N] [U]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me KACEM

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F
Siège social [Adresse 3]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N] [U]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 août 2015, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [K] [E] et Monsieur [V] [N] [U] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 486,42 euros augmenté des provisions sur charges.

Par lettre en date du 5 juillet 2022, reçue le 7 juillet 2022, Madame [K] [E] a délivré congé du bail laissant Monsieur [V] [N] [U] comme seul locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [V] [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5546,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 26 février 2024 reçue le 28 février 2024 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [V] [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [V] [N] [U] au paiement de la somme de 6362,71 euros , due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
À l'audience du 15 mai 2025, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 21130,88 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [N] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et ajoute qu’un supplément de loyer de solidarité a eu lieu en 2024 et en 2025. Elle précise que Monsieur [V] [N] [U] a donné congé par lettre du 27 novembre 2024 reçue le 18 décembre 2024, mais que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé et que le logement est occupé par Madame [I] [D] sa compagne, selon procès-verbal de constat du 12 février 2025 et sommation du même jour.

Monsieur [V] [N] [U], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 5 août 2015 et tacitement reconduit le 5 février 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 9 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 août 2015 à compter du 10 avril 2024.

Le congé du 27 novembre 2024, postérieur à la résiliation de plein droit du bail, est donc sans effet sur le bail déjà résilié.

En l’absence d’état des lieux de sortie et de restitutions des locaux loués, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [N] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [N] [U] à son paiement à compter de 10 avril 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 août 2015, du commandement de payer délivré le 27 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il apparaît qu'il n'est produit aucune pièce justifiant de l’imputation d’un supplément de loyer forfaitaire en 2025, aucune diligence n’étant établie à ce titre. Or, l’examen du décompte démontre que le supplément de loyer appliqué en 2024 a été ensuite remboursé. Dès lors, l'existence de la créance au titre du supplément de loyer de 2025 n’est pas démontrée. En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 1307,81 euros et trois fois 2252,34 euros sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [N] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 13066,05 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 février 2024 sur la somme de 5546,04 euros, de l’assignation du 26 août 2024 sur la somme de 816,67 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [N] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [V] [N] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,