TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/02577

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/02577 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZAT

Minute : 25/906

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [T] [O]
Monsieur [N] [J]
Monsieur [Y] [B]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, siège social
[Adresse 10] - [Localité 7]

représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]
demeurant [Adresse 12]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [J] demeurant [Adresse 3]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [B] demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné en location à Monsieur [T] [O] un appartement meublé situé [Adresse 12] [Localité 8], pour une redevance mensuelle de 979,00 euros, révisable le 1er août de chaque année.

Par actes séparés du 30 mars 2022, Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] ont souscrit chacun un acte de caution solidaire au profit de Monsieur [T] [O] pour le paiement des sommes dues au titre du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembe 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Monsieur [T] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3487,70 euros en principal, au titre des redevances impayées.

Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions par actes de commissaire de justice en date des 23 octobre 2024 et 5 novembre 2024.

Par notification électronique du 1er octobre 2024 la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner Monsieur [T] [O], Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,
fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à l’équivalent mensuel de la redevance indexée selon les modalités contractuelles comme si le bail s’était poursuivi,
condamner Monsieur [T] [O] solidairement avec Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] au paiement des sommes suivantes :
2558,89 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembe 2024,
les termes dus à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir,
l’indemnité mensuelle d’occupation telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif de Monsieur [T] [O] et de tous occupants de son chef,
à défaut de départ volontaire, une indemnité d’occupation égale à deux fois la redevance quotidienne à compter du mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux jusqu’à son départ effectif
255 euros au titre de la majoration contractuelle,
600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens,
dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 janvier 2025.

À l'audience du 7 avril 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1607,81 euros arrêtée au 3 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 27 septembe 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [O], assigné à étude, et Messieurs [N] [J] et [Y] [B], assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogée au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 mars 2022, du commandement de payer délivré le 27 septembe 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 avril 2025 que la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l'arriéré des redevances impayées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [O] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1607,81 euros, au titre des sommes dues au 3 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2025.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 septembe 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 mars 2022 à compter du 28 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Malgré l'absence de comparution des défendeurs, il ressort de l'examen du décompte la reprise de paiements réguliers, et une nette diminution de la dette .Compte tenu du montant de la dette, des paiements réguliers du locataire qui est en capacité de rembourser la dette et de l’accord du bailleur, il convient d'accorder à Monsieur [T] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [T] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 novembre 2024, Monsieur [T] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [T] [O] à son paiement à compter de 28 novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 30 mars 2022 contient à l'article 7 une clause qui prévoit que « Tout retard dans le paiement de la redevance ou de ses accessoires pourra entrainer une majoration de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le loueur et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire »

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] :

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] se sont portés cautions pour le paiement des redevances, indemnités d'occupation, intérêt, frais de procédure dus par le locataire, pour la durée du bail du 30 mars 2022 dans la limite de 50000 euros chacun.

Par ailleurs, le commandement de payer du 27 septembe 2024 leur a été régulièrement dénoncé respectivement le 23 octobre 2024 et le 5 novembre 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] chacun à payer au bailleur 1607,81 euros, au titre des sommes dues au 3 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2025 euros au bailleur, ceux-ci-ci étant tenus solidairement avec les locataires

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [O], Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [T] [O], Monsieur [N] [J] et Monsieur [Y] [B] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,