TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 25/00700

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00700 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RNF

Minute : 25/939

Madame [C] [J]
Représentant : Me Isabelle GUENEZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0725

C/

Madame [T] [O]
Monsieur [X] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [C] [J],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Isabelle GUENEZAN, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Madame [T] [O],
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [X] [O],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2015, Madame, [C] [J] a donné à bail à Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] une maison non meublée à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant un loyer, hors charges de 1 000 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

Madame Madame [C] [J] a fait signifier à Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] le 24 septembre 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 5 484,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par voie dématérialisée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 26 septembre 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 7 janvier 2025, Madame [C] [J] a fait assigner Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :
Juger que Madame [C] [J] est recevable et bien fondée en son actionConstater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, faute pour les locataires d’avoir régularisé leur situation dans le délai imparti, suite au commandement du 24 septembre 2024,A titre subsidiaire, juger que les consorts [O] ont gravement manquer à leurs obligations contractuelles, issues du bail et prononcer en conséquence la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs,En tout état de causes,
Ordonner l’expulsion de Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O], des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police, ou à défaut, d’une des personnes visées à l’article L.142-1 de Code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier, si besoin est,Juger qu’à défaut de libération spontanée, la requérante sera autorisée à faire procéder à l’enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls des preneurs,Condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O], à payer à la bailleresse la somme de 9 051,66 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la présente assignation,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux conditions définies au contrat de bail,Condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] et tous occupant de leur chef au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération effective des lieux,Condamner solidairement les locataires à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle GUENEZAN sur son affirmation de droit.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 9 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, Madame [C] [J], représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 17 414,63 euros, arrêtés au 3 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 24 septembre 2024. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier versement remonte au mois de mai 2024. Madame [C] [J] s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires qui ont déjà fait l’objet, par le passé, d’un jugement pour les mêmes causes.

Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] comparaissent l’un et l’autre. Ils exposent être dans de graves difficultés financières, notamment dues au fait que n’étant point assurés sociaux, bien que résidant en France depuis 15 ans, ils ont dû acquitter des soins hospitaliers pour leurs 2 filles. Monsieur [X] [O] déclare avoir une promesse d’embauche pour une rémunération de 3 000 euros et se propose de faire une demande de crédit auprès de son patron.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 9 janvier 2025, soit six semaines avant l’audience du 5 juin 2025.

Par ailleurs, Madame [C] [J] justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande Madame [C] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] le 24 septembre 2024, pour la somme de 5 484,38 euros, terme de septembre 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 septembre 2015, à compter du 6 novembre 2024.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Par ailleurs, Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O], qui comparaissent, ne démontrent pas être en capacité d’éteindre leur dette locative, étant entendu, qu’il est en outre souligné en demande qu’aucun versement n’a été enregistré depuis le mois de mai 2024, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à compter du 6 novembre 2024, Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] et tout occupant de leur chef seront condamnés, in solidum, à verser à Madame [C] [J] ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Une clause de solidarité est incluse dans le contrat de bail.

En l’espèce, Madame [C] [J] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 3 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 17 414,63 euros, de laquelle il conviendra d’ôter la somme de 187,79 euros de frais de procédure en date du 1er novembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O] à verser à Madame [C] [J] la somme de 17 226,84 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 janvier 2025 sur la somme de 8 863,87 euros, (9 051,66 euros, dette à la date de l’assignation – 187,79 de frais de contentieux = 8 863,87 euros) et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O], qui succombent à la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [J] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [T] [O] et Monsieur [X] [O], seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle GUENEZAN sur son affirmation de droit.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :