TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 25/04813

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/04813 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3C5E

Minute : 25/255

S.D.C. [9] [Adresse 4]
Représentant : Me Marie-Charlotte TOUZET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

C/

Monsieur [F] [X]
Madame [M] [H]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de [9]
[Adresse 4],
représenté par son syndic, le Cabinet GL IMMOBILIER PARIS MARAIS, SAS
[Adresse 3]

ayant pour avocat Me Marie-Charlotte TOUZET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [X],
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [H],
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [S] [X] et Madame [M] [D] [C] [H] sont propriétaires de lots n°40 et n°172 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de [9] [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner Monsieur [F] [S] [X] et Madame [M] [D] [C] [H] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :
Condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [M] [H] à lui payer les sommes suivantes : 3533,71 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 (inclus) ; augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; avec capitalisation des intérêts,1263,10 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ; 1200 euros au titre des dommages et intérêts ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience.

À l'audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [F] [S] [X] et Madame [M] [D] [C] [H], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables des charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [F] [X] ne conteste pas être redevable des charges de copropriété. Il demande l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 600 euros par mois charges courantes comprises, soit 300 euros pour le remboursement de la dette.
Il justifie de deux virements de 500 euros les 4 avril 2025 et 5 mai 2025. Il conteste les frais et explique avoir contacté le syndic pour la mise en place d’un échelonnement.

Madame [M] [H] citée par procès-verbal de recherches infructueuses ne comparaît pas, et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires communique un décompte actualisé faisant apparaitre les des deux paiements de 500 euros effectués par Monsieur [F] [X].

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 30 juin 2023 et du 28 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2023, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [M] [H] et à Monsieur [F] [X].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article XIII 4°, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Il convient de prendre en compte les deux paiements 500 euros effectués les 4 avril et le 5 mai 2025 qui apparaissent imputés dans le décompte arrêté au 5 mai 2025.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de [9] [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 2533,71 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1263,10 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure ou d’une sommation de payer.

De plus, le syndicat des copropriétaires ne communique aucun des actes au titre desquels il demande le paiement de frais.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les copropriétaires payent irrégulièrement les charges de copropriété, ce qui cause un préjudice financier certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Madame [M] [H] et Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de [9] [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [X] propose de régler la dette par mensualités de 300 euros, poutre les charges courantes.

L’examen du décompte laisse apparaitre des paiements réguliers.

Au regard de la situation respective des parties et du montant de la dette il convient dès lors d'accorder à Madame [M] [H] et Monsieur [F] [X] des délais afin de s'acquitter de leur dette, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [M] [H] et Monsieur [F] [X] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [M] [H] et Monsieur [F] [X] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,