TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 24/09087

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09087 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AEW

Minute : 25/933

Monsieur [X] [V] [T]
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

C/

Madame [M] [D] divorcée [Z]
Représentant : Maître Julien COLAS de la SELEURL CABINET COLAS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 252

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [X] [V] [T],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [D] divorcée [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien COLAS de la SELEURL CABINET COLAS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2021, avec prise d’effet au 10 janvier 2022, Monsieur [X] [V] [T] a donné à bail à Madame [M] [D], divorcée [Z] des locaux à usage d’habitation, portant sur un studio (lot 406) sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 690 euros de euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

Monsieur [X] [V] [T] a fait signifier à Madame [M] [D], le 13 juin 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour une somme de 1 416,77 euros, au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2024 inclus.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la SEINE-SAINT-DENIS (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 18 juin 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 7 octobre 2024, Monsieur [X] [V] [T] a fait assigner Madame [M] [D], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Monsieur [X] [V] [T] reçu en son action et la déclarer bien fondée,Donner acte à Monsieur [X] [V] [T] de ce qu’il justifie de tentatives de règlement amiable du litige,
En conséquence,

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise au 25 juin 2024, faute pour la locataire d’avoir régularisé leur situation dans le délai imparti, suite au commandement de payer du 13 juin 2024,A titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
En tout état de cause,

Ordonner, sans délai l’expulsion de Madame [M] [D], des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef en application des articles 411-1 et suivants de Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles garnissant les lieux dans les conditions édictées aux articles L.433-1 et suivants dudit Code,Condamner Madame [M] [D], à payer au bailleur la somme de 3 892,40 euros arrêtée au 10 août 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 815,53 euros par mois,Condamner Madame [M] [D], au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée, et ce, jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés, ou un procès-verbal de reprise,Condamner la locataire à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Madame [M] [D] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 10 octobre 2024.

Appelée à l’audience du 20 février 2025, l’affaire a été renvoyée et plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [V] [T], représenté, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 6 683,71 euros, arrêtée au 5 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Au soutien de ses demandes, le requérant expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 13 juin 2024. Il estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, il estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur précise que le dernier loyer a été honoré par un versement de la somme de 1 000 euros. Monsieur [X] [V] [T], ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à la locataire dans les conditions proposées à la barre.

Madame [M] [D], est représentée. Elle expose être parvenue à un accord avec son bailleur et se propose d’éteindre sa dette locative par des versements mensuels de 368 euros à intervenir le 7 de chaque mois, sur 18 mois, en sus du loyer courant, et paiement du solde au terme des 18 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS le 10 octobre 2024, soit six semaines avant l’audience initiale du 20 février 2025.

Par ailleurs, Monsieur [X] [V] [T] justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [X] [V] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bail n’ayant point fait l’objet d’un renouvellement postérieurement au 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions relatives aux baux d’habitation, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient en son article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [M] [D], le 13 juin 2024, pour la somme de 1 416,77 euros, terme du mois de mai 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2021 avec effet au 10 janvier 2022, à compter du 14 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [X] [V] [T] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 5 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 683,71 euros, de laquelle il convient d’ôter 138,01 euros de frais de procédure en date du 1er janvier 2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [D], à verser à Monsieur [X] [V] [T] la somme de 6 545,70 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 juin 2024 sur la somme 1 416,77 euros, à compter de l’assignation du 7 octobre 2024 sur la somme de 2 475,63 euros (3 892,40 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 1 416,77 euros, montant de la dette visée au commandement de payer = 2 475,63 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 138,01 euros de frais de procédure en date du 1er janvier 2025.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [M] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 368 euros par mois, en sus du loyer courant, avec paiement du solde au terme de 18 mois ; ce à quoi souscrit le bailleur. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Elle se trouve donc en mesure de régler la dette locative ; de surcroît, elle s’est acquittée du dernier loyer courant avant la date de l’audience initiale du 20 février 2025 dans son intégralité.

Dans ces conditions, il convient donc d'accorder à Madame [M] [D], des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [M] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée, dans les conditions visées au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 14 août 2024, en cas de maintien dans les lieux, Madame [M] [D], sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [M] [D], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [V] [T] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Madame [M] [D], sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :