TJ 93008, 29 juill. 2025, RG 25/01309

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/01309 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3IVE

Minute : 25/00485

SEINE [Localité 17] HABITAT
Représentant : Me [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [V] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 17] HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 12]
[Localité 10]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 15]
[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 avril 2017 à effet rétroactif au 1er juillet 2013 et faisant suite à une précédente résiliation judiciaire du bail, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à M. [V] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 421,24 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et sans versement d'un nouveau dépôt de garantie.

Le 18 octobre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à M. [V] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2347,72€ arrêtée à la date du 15 octobre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de le condamner au paiement de la somme de 2147,14€ au titre de la dette locative échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'à compter du mois de décembre 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
o de le condamner à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision,
o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation et des éventuelles voies d'exécution.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 6 juin 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1149,79€ arrêtée à la date du 26 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle est favorable à l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.

M. [V] [I], comparant, reconnaît le principe de la dette mais justifie qu'elle s'élève désormais à la somme de 849,79 euros. Il indique exercer la profession d'assistant social et percevoir entre 1800 et 2600 euros par mois. Il demande l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets la clause résolutoire à hauteur de 100 euros mensuels en sus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Par note en délibéré, M. [V] [I] a produit un justificatif d'assurance auprès de la Mutuelle de [Localité 16] Assurances contre les risques locatifs pour l'année 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 17] par la voie électronique le 21 mars 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 18 avril 2017 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 2347,72 euros arrêtée au 15 octobre 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que M. [V] [I] reste devoir la somme de 1149,79 € arrêtée à la date du 26 mai 2025, terme du mois de janvier 2023 inclus.

M. [V] [I] justifie rester devoir la somme de 849,79 euros.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de procédure qui selon leur nature peuvent être qualifiés de dépens pour la somme de 143,76 euros.

M. [V] [I] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 706,03 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur la demande tenant à l'attestation d'assurance

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.

Le défendeur a justifié par note en délibéré d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année 2025.

Par conséquent, la demande tenant à la production d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, M. [V] [I] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,