TJ 93008, 29 juill. 2025, RG 24/02627

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02627 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I47

Minute : 25/00462

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [N] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [K] [Z]
Représentant : Me Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par Monsieur [N] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013940 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Alienor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 3 mai 2023, Est Ensemble Habitat a consenti à M. [K] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Adresse 12], sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 462,30 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 462,30 €.

Le 25 avril 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 4978,42 € arrêtée au 19 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
o constater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
o ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o condamner M. [K] [Z] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 6262,37 € arrêtée à la date du 30 juillet 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ï d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'il a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après plusieurs renvois, à l'audience du 6 juin 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8855,47 €, arrêtée au 30 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. Il a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et n'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Il a indiqué que M. [K] [Z] a fait l'objet de mesures imposées par la commission de surendettement, prévoyant qu'il apure sa dette locative par 20 versements de 401,14 euros.

M. [K] [Z], représenté, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a indiqué avoir retrouvé un emploi depuis janvier 2025 et percevoir environ la somme de 2000 euros par mois. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en respect des mesures imposées par la commission de surendettement.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 septembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 25 avril 2024, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date du 3 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 16). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 4978,42 € arrêtée au 19 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre à la locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que M. [K] [Z] reste lui devoir la somme de 8855,47 € arrêtée au 30 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [K] [Z] sera en conséquence condamné à verser à Est Ensemble Habitat une somme provisionnelle de 8817,34 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 mai 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 septembre 2024, date de l'assignation, sur la somme de 5 574,75 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [K] [Z] a repris le paiement du loyer intégral et les parties justifient des mesures prises la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis le 3 mars 2025 imposant à M. [K] [Z] de régler la dette d'Est Ensemble Habitat égale à cette date à 8022,85 € en 20 mensualités de 401,14 euros.

Dans ces conditions, M. [K] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon des modalités identiques à celles retenues dans les mesures imposées par la commission de surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,