TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/04029

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/04029 - N° Portalis DB3S-W-B7J-27AK

Minute : 25/914

Madame [J] [L] [G]

C/

Monsieur [D] [O]
Madame [U] [X]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [J] [L] [G]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2021, Madame [J] [G] a donné à bail à Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 580,72 euros, et 23 euros de provisions sur charges.

Par courrier en date du 15 juin 2024, Madame [U] [X] a donné congé du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, Madame [J] [G] a fait signifier à Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4395,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 21 août 2024 Madame [J] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date des 5 et 10 décembre 2024, Madame [J] [G] a fait assigner Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,
fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, indexé selon les stipulations contractuelles
condamner Monsieur [D] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et de celui de tous occupants de son chef,
condamner Monsieur [D] [O] au paiement des termes (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus à compter du 18 novembre 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir,
condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] au paiement des sommes suivantes :
5803,21 euros au titre de la dette locative due arrêtée au 18 novembre 2024, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2024 sur la somme de 4395,48 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
les termes (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus à compter du 18 novembre 2024 jusqu’au terme de solidarité contractuelle à défaut de libération anticipée des lieux,
la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens,
dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 décembre 2024.

À l'audience du 7 avril 2025, Madame [J] [G], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8466,97 euros arrêtée au 31 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Madame [J] [G] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 20 août 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’il n’y a eu aucun règlement depuis octobre 2024.

Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X], régulièrement assignés, Monsieur [O] à étude et Madame [U] [X] par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Madame [J] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [J] [G] aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 20 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025 que Madame [J] [G] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. La clause prévoit par ailleurs que « En cas de congé délivré par un des colocataires, le bail se poursuit et le colocataire qui a donné congé demeure solidairement tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la date d’effet du congé en cas de nouveau colocataire ou 6 mois après la date d’effet du congé à défaut de nouveau colocataire. »

Madame [U] [X] a donné congé le 15 juin 2024, à effet au 17 juin 2025. En l’absence de nouveau colocataire, elle est tenue solidairement avec Monsieur [D] [O] au paiement des loyers et charges 6 mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 17 décembre 2025. Toutefois, la clause résolutoire est acquise au 20 octobre 2024 à minuit et le contrat est résilié à compter du 21 octobre 2024. Dès lors, Madame [U] [X] ne peut être tenue qu’au paiement des loyers et charges jusqu’au 20 octobre 2024, la clause de solidarité ne mentionnant pas une obligation solidaire pour le paiement des indemnités d’occupation, étant rappelé que l’indemnité d’occupation est la contrepartie d’une occupation du logement et il n’est pas démontré que Madame [U] [X] aurait occupéle logement après son congé.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] à payer à Madame [J] [G] la somme de 5538,56 euros, au titre des loyers et charges dus au 20 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 août 2024 sur la somme de 4395,47 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Il convient de condamner Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 2928,41 euros au titre des sommes dues (indemnités d’occupation) à compter du 21 octobre 2024 jusqu’au 27 février 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2021 à compter du 21 octobre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [O] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 octobre 2024, Monsieur [D] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [O] à son paiement à compter de 21 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [D] [O] et Madame [U] [X] à payer à Madame [J] [G] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS