TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 24/11073

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11073 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I7K

Minute : 25/938

Monsieur [M] [Y]
Représentant : Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026
Madame [T] [G]
Représentant : Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

C/

Madame [B] [S]
Monsieur [J] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Y],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [G],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [B] [S],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [J] [O],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 9 novembre 2014, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ont consenti à Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S], un bail d’habitation relatif à un logement situé [Adresse 4] de droite et ses éventuelles annexes, à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel actualisé, charges incluses de 1 210,46 euros.

Par acte d’huissier en date du 4 mai 2023 Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ont fait signifier un congé pour vente à Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S], avec effet au 20 novembre 2023, acte auquel ils n’ont pas donné suite.

Antérieurement à l’acte susmentionné, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ont fait signifier un commandement de payer le 18 avril 2023 à Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 17 021,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 avril 2023.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par voie électronique avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 19 avril 2023.

Par acte d’huissier en date 19 novembre 2024, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] a fait assigner Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

Valider le congé de vente signifié Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] le 4 mai 2023 à effet du 20 novembre 2023,A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des locataires susnommés, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix des requérants, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,Les condamner, en leur désormais qualité d’occupants sans droit ni titre, à payer aux requérants le paiement des sommes suivantes :- 1 210,46 euros à titre d’indemnité d’occupation, charges incluses,
- 22 543,36 au titre de la dette locative,
- 5 000 euros au titre des dommages et intérêts, pour les préjudices subis,
- 200 euros au titre d’astreinte par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] représentés, réitèrent leurs demandes telles qu’énoncées dans leurs écritures. Ils produisent un relevé de compte, édité le 2 juin 2025 établissant le montant cumulé des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés à la somme de 26 927,04 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse. Ils ne contestent pas une erreur de plume dans l’assignation, le bail étant bien du 9 novembre 2011 et non du 9 novembre 2014, comme indiqué. Il s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux formulée en défense.

Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] comparaissent l’un et l’autre, ils précisent être entrés dans les lieux 9 novembre 2011 et non 2014 comme visé dans l’assignation. Ils déclarent ne pas avoir été au courant du congé pour vente qui leur a été signifié. Ils contestent le montant de la dette, précisant que des loyers ont été payés en liquide au gestionnaire de l’appartement, sans qu’ils puissent en apporter la preuve. Ils requièrent de la juridiction des délais pour quitter les lieux et s’engagent à s’acquitter des loyers.

Il a été fait lecture du diagnostic social et financier établis au profit des preneurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validation du congé et l’expulsion :

Aux termes de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, il est établi que, par acte d’huissier délivré le 4 Mai 2023, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ont fait signifier un congé pour vente (le congé rappelle une signature du bail à la date du 9 novembre 2011), à Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] avec effet, à compter du 20 Novembre 2023, à minuit.

Ce congé précise le prix de vente, les conditions de la vente et reproduit les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, ce congé, signifié par huissier, étant régulier en la forme et au fond, et Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] n’ayant pas accepté l’offre de vente dans le délai des deux premiers mois du délai de préavis, il y a lieu de valider le congé pour vente avec effet au 20 novembre 2023.

Il convient dès lors de constater que Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] ont été déchus de tout titre d’occupation depuis le 20 novembre 2023 à minuit.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S], ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ne justifiant d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toute somme qui pourra être due et dès lors, leur appréhension, les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d'une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion ; et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ; la demande à ce titre sera également rejetée.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, charges incluses, soit la somme de 1 210,46 euros, comme requis en demande. Ainsi, Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S], seront condamnés, à verser à Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En outre, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, les bailleurs obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux : 

Considérant le montant de la dette et le délai de six mois qu’induit la libération des lieux pour vente, il n’y pas lieu d’accorder de délais aux défendeurs, autres que ceux visés au dispositif, pour leur permettre de quitter l’appartement.

En conséquence, il convient des débouter les locataires de cette demande.

Sur le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation échus :

Aux termes de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges aux termes convenus

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G], apportent à la cause le relevé de loyers, charges et indemnités d’occupation échus émanant de leur gestionnaire, l’agence immobilière du 20e, édité le 2 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

De son examen, apparait un solde à devoir au titre de la dette locative d’un montant de 26 927,04 euros, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] n’apportent à la cause aucun justificatif relatif au paiement de cette somme aux bailleurs.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] au paiement de la somme de 26 927,04 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme du mois de juin 2025, et ce, au profit des requérants à la présente instance ; cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S], succombant à la présente instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [Y] et Madame [T] [G] la totalité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Monsieur [J] [O] et Madame [B] [S] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :