TJ 33063, 28 juill. 2025, RG 25/00834

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 25/00834 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2JW2

4 copies

GROSSE délivrée
le 28/07/2025
à la SARL ALAN BOUVIER
la SCP MIRIEU DE LABARRE TEANI ET ASSOCIES
la SELARL PUYBAREAU AVOCATS

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats publics et de Josselyne NORDET, Greffière, lors du délibéré,

DEMANDERESSE

LA S.C.I. [V] [E],
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Audrey TEANI de la SCP MIRIEU DE LABARRE TEANI ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

LA S.A.S. CAFEINCUP ARCACHON
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Alan BOUVIER de la SARL ALAN BOUVIER, avocats au barreau de BORDEAUX

LA S.A.S FRENCH COFFEE SHOP,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-Marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Benoît RAIMBERT de la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes du 11 avril 2025, la SCI [V] [E] a fait assigner la SAS CAFEINCUP ARCACHON et la SAS FRENCH COFFEE SHOP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, afin de :
- constater et à défaut prononcer la résiliation du bail commercial et ce à effet du délai d'un mois ayant suivi la délivrance du commandement, soit à effet du 04 avril 2025 ;
- ordonner l'expulsion du locataire, à savoir la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ainsi que de toute personne ou objet de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique
- condamner la SAS CAFEINCUP ARCACHON au paiement d'une indemnité d'occupation du même montant que le loyer, à savoir 2 630 euros et ce, à compter du 04 avril 2025, jusqu'au jour de la libération effective des locaux et de toute personne de son chef ;
- condamner "in solidum la SAS FRENCH COFFEE SHOP à lui régler la somme provisionnelle de 13 150 euros correspondant aux arriérés de loyers échus jusqu'au 18 février 2025, ainsi que la SAS CAFEINCUP ARCACHON à lui régler au titre des arriérés de loyers courus du 17 octobre 2024 au 17 avril 2025 et de la moitié des impôts fonciers 2024, la somme provisionnelle de 19 605,50 euros" ;
- condamner in solidum la SAS CAFEINCUP ARCACHON et la SAS FRENCH COFFEE SHOP à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 04 mars 2025 ;
- rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La demanderesse expose que, par acte notarié en date du 17 mai 2006, elle a donné à bail à la SAS FRENCH COFFEE des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que par acte authentique du 18 février 2022, la SAS FRENCH COFFEE SHOP a cédé à la SAS CAFEINCUP ARCACHON son fonds de commerce, dont le droit au bail ; qu'aux termes de ce même acte de cession de fonds de commerce, la SAS FRENCH COFFEE SHOP s'est portée garante solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution de toutes les conditions du bail et ce, pendant trois années à compter de la cession ; que la SAS CAFEINCUP ARCACHON a cessé le règlement de ses loyers à compter du mois d'octobre 2024 ; que par acte du 04 mars 2025, elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été dénoncé à la SAS FRENCH COFFEE SHOP par acte du 07 mars 2025 en application des dispositions de la clause de garantie ; que le commandement est resté infructueux.

Appelée à l'audience du 05 mai 2025, l'affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 16 juin 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI [V] [E], le 16 juin 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
- juger recevable l'action menée à l'encontre de la SAS FRENCH COFFEE SHOP, à titre principal, car la clause d'arbitrage invoquée ne lui est pas opposable et, à titre subsidiaire, car les conditions visées par l'article 1449 du code de procédure civile sont bien réunies en l'espèce pour permettre à la juridiction de se reconnaître compétente pour juger du présent litige ;
- constater et à défaut prononcer la résiliation du bail commercial du 1er juillet 2019, cédé par acte du 18 février 2022 à la SAS CAFEINCUP ARCACHON, par le jeu de la clause résolutoire, et ce, depuis le 04 avril 2025 ;
- ordonner consécutivement l'expulsion du locataire, la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ainsi que de tout occupant ou objet de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute pour elle d'avoir libéré les lieux ;
- condamner la SAS CAFEINCUP ARCACHON à régler au bailleur, la somme provisionnelle de 24 865,50 euros selon décompte actualisé ;
- dire que la SAS FRENCH COFFEE SHOP doit sa garantie de cédant à la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ce jusqu'au 18 février 2025, et la condamner in solidum avec la SAS CAFEINCUP ARCACHON au bénéfice du bailleur, dans la limite de la somme provisionnelle de 13 293 euros ;
- juger que ces sommes provisionnelles allouées au bailleur seront assorties des intérêts au taux légal depuis le commandament, et ce, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;
- dire qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner la SAS CAFEINCUP ARCACHON à lui régler une indemnité d'occupation d'un montant de 2 630 euros mensuels, ce, depuis le 05 avril 2025 et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, outre la moitié des impôts fonciers de l'année au prorata de son occupation ;
- condamner in solidum la SAS CAFEINCUP ARCACHON et la SAS FRENCH COFFEE SHOP à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 04 mars 2025 et celui de sa dénonciation au garant ;
- rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
- rejeter toute autre demande plus ample ou contraire dirigée contre elle.

- la SAS CAFEINCUP ARCACHON, le 12 juin 2025, par des écritures dans lesquelles, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, elle sollicite :
- l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois, la première mensualité étant payable un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, soit 24 mensualités de 816,90 euros ;
- la suspension des effets de la clause résolutoire du commandement de payer ;
- qu'il soit jugeé qu'en cas de respect de l'échéancier de paiement, le commandement de payer sera sans objet et ne pourra produire aucun effet ;
- le rejet de l'ensemble des autres demandes formées par la SCI [V] [E] ;
- que les frais irrépétibles et les dépens soient réservés.

- la SAS FRENCH COFFEE SHOP, le 02 juin 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
à titre principal :
- juger irrecevables les demandes de provision de la SCI [V] [E] dirigées contre elle et renvoyer les parties à se pourvoir de la juridiction arbitrale à constituer conformément au contrat de cession du 18 février 2022 ;
- à défaut, ordonner une médiation sous réserve de l'accord préalable de la SCI [V] [E] ;
à titre subsidiaire :
- juger que la provision susceptible d'être allouée à la SCI [V] [E] par elle, seule ou solidairement ou in solidum avec la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ne saurait excéder un montant de 4 709,85 euros ;
en tout état de cause :
- condamner la SCI [V] [E] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 11 juillet 2025, la SAS FRENCH COFFEE SHOP, après y avoir été autorisée, a présenté une note en délibéré dans laquelle elle développe notamment différents arguments relatifs à l'irrecevabilité de la demande de garantie et à l'étendue de celle-ci dans le temps. Elle sollicite le bénéfice, dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à la SAS CAFEINCUP ARCACHON, de ces mêmes délais, de sorte qu'elle n'aura à libérer la somme qu'elle serait condamnée provisionnellement à verser à la SCI [V] [E] au titre de sa garantie que dans la limite et aux dates de chacune des échéances du calendrier de paiement différé octroyé à la SAS CAFEINCUP ARCACHON et uniquement en cas de défaillance de cette dernière. A titre reconventionnel, elle sollicite de voir condamner la SAS CAFEINCUP ARCACHON au paiement à son profit d'une provision d'un montant équivalent à celle qu'elle serait le cas échéant condamnée à verser, seule, solidairement ou in solidum avec la SAS CAFEINCUP ARCACHON, à la SCI [V] [E].

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause d'arbitrage et la recevabilité des demandes de la SCI [V] [E]

La SAS FRENCH COFFEE SHOP soutient que les demandes de provision de la SCI [V] [E] à son encontre sont irrecevables, en application de la clause d'arbitrage que contient l'acte de cession du fonds de commerce litigieux en date du 18 février 2022 conclu entre la SAS FRENCH COFFEE SHOP et la SAS CAFEINCUP ARCACHON et auquel le bailleur a particip, de sorte qu'il y a lieu de renvoyer les parties à se pourvoir de la juridiction arbitrale à constituer conformément audit contrat de cession.

Or, comme le relève à juste titre la SCI [V] [E], la clause d'arbitrage, qui n'existe qu'entre le cédant, la SAS FRENCH COFFEE SHOP, et le cessionnaire, la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ne porte pas sur le contrat de bail en lui-même mais sur la cession. Ladite clause d'arbitrage n'est donc pas opposable à la SCI [V] [E].

La SAS FRENCH COFFEE SHOP sera donc déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes dirigées contre elle par la SCI [V] [E].

Il n'y a pas lieu par ailleurs de renvoyer le dossier en médiation compte tenu de le nature du litige et du silence opposé par les défenderesses au commandement de payer.

Sur les demandes principales

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d'une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d'une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à la SAS CAFEINCUP ARCACHON le 04 mars 2025 pour un montant de 14 345,50 euros au titre des loyers et charges d'octobre 2024 à février 2025, et de la moitié de la taxe foncière 2024 impayés ;
- que le commandement de payer a été dénoncé à la SAS FRENCH COFFEE SHOP par acte du 07 mars 2025 ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 24 865,50 euros au jour de l'audience, mensualité de juin 2025 et moitié de la taxe foncière 2024 incluses.
Sur les délais de paiement

La SAS CAFEINCUP ARCACHON, qui ne consteste pas être débitrice d'un arriété locatif envers la SCI [V] [E], sollicite des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette. Elle argue d'une baisse de son chiffre d'affaires en 2024 résultant notamment d'une baisse de la demande à l'égard de son activité brunch en période post-covid, d'une intensification de la concurrence, et de difficultés à recruter du personnel. Elle indique avoir entrepris une démarche stratégique de rationalisation des activités et d'optimisation des ressources lui permettant d'honorer sa dette locative avec la mise en place d'un échéancier de paiement et mentionne, par ailleurs, que l'ouverture d'une procédure collective n'aurait que des effets néfastes sur les parties en présence.

La SCI [V] [E] s'oppose à l'octroi de délais de paiement en faisant valoir que la SAS CAFEINCUP ARCACHON est défaillante depuis des mois, qu'elle n'a pas repris le règlement du loyer courant et qu'elle ne lui a rien proposé pour l'apurement du passif, avec ou en dehors du mandataire ad'hoc désigné suivant ordonnance du 23 janvier 2025 par le tribunal de commerce.

De tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d'une situation difficile et d'efforts sérieux tendant à l'apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais.

Or, malgré ses explications et les éléments comptables versés aux débats, la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ne produit aucun élément probant permettant de tenir pour réaliste sa proposition d'apurement, alors même qu'elle ne justifie pas avoir réglé les dernières mensualités de loyers.

La demande de délais sera donc rejetée.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion de la SAS CAFEINCUP ARCACHON

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 04 avril 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu'il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS CAFEINCUP ARCACHON, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier ;

- de dire qu'à compter du 04 avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS CAFEINCUP ARCACHON est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date.

Sur la dette locative de la SAS CAFEINCUP ARCACHON et la garantie de la SAS FRENCH COFFEE SHOP

La SAS CAFEINCUP ARCACHON ne consteste pas être débitrice d'un arriété locatif d'un montant de 24 865,50 euros au jour de l'audience, mensualité de juin 2025 et moitié de la taxe foncière 2024 incluses.

Aux termes de l'article L.145-16-1 du code de commerce, "si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci".

La SAS FRENCH COFFEE SHOP conteste la demande tendant à la voir condamner, in solidum avec la SAS CAFEINCUP ARACHON, à payer au bailleur l'arriéré locatif de cette dernière, à hauteur de la somme provisionnelle de 13 293 euros, en faisant valoir :
- qu'elle ne saurait être tenue à la garantie convenue au-delà du 18 février 2025, date d'expiration de la durée de 3 ans pour laquelle elle a été consentie ;
- que les sommes susceptiles d'être couvertes par la garantie du cédant doivent être limitées à un montant maximum de 4 709,85 euros, compte renu de la méconnaissance par la SCI [V] [E] du délai d'un mois dont elle disposait pour informer le cédant de la défaillance du cessionnaire en vertu de l'article L.145-16-1 du code de commerce ; qu'ainsi aucune somme ne saurait être due au titre de la garantie du cédant entre le 17 novembre 2024, date d'expiration du délai d'un mois imparti au bailleur pour l'alerter du défaut de paiement du cessionnaire, et le 12 février 2025, date d'information effective par le bailleur;
- que la taxe foncière 2024, dont le montant n'est pas justifiable par la SCI [V] [E] puisque ladite taxe n'a pas encore été appelée par l'administration fiscale qui ne le fera qu'au mois d'octobre 2025, n'est pas encore exigible auprès du locataire, si bien que s'agissant d'une créance qui n'est devenue ni exigible, ni exigée pendant la durée de la garantie du cédant, ce dernier ne saurait être tenu de quelque somme que ce soit au titre de la taxe foncière pour l'année 2025 ; qu'en tout état de cause et même à supposer que l'appel de taxe foncière ait vocation à être couvert par la garantie du cédant, il ne saurait l'être qu'au prorata de la période courant du 1er janvier 2025 au 18 février 2025, soit au maximum pour un montant de 157,11 euros.

Cependant, il convient d'observer :
- que l'article L145-16-1 du code de commerce n'assortit le défaut d'information dans le mois du premier impayé d'aucune sanction ;
- que la SCI [V] [E] a relancé la SAS CAPFEINCUP ARCACHON dès le mois du premier impayé (octobre 2024) pour tenter de recouvrer les impayés et a continué à relancer régulièrement sa locataire, de sorte qu'il ne peut lui être reproché d'avoir fait preuve de négligence dans le recouvrement de sa créance provoquant un accroissement anormal de la dette ;
- que si la taxe foncière 2024, dont le montant n'est pas sérieusement contestable, n'est pas exigible au cours de la période couverte par la garantie du cédant, elle est due au titre de l'année 2024, laquelle est couverte par ladite garantie.

Par conséquent, il convient :

- de condamner la SAS CAPFEINCUP ARCACHON à payer à la SCI [V] [E] la somme provisionnelle de 24 865,50 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxe arriérés arrêtés au jour de l'audience, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

- de dire que la SAS FRENCH COFFEE SHOP doit sa garantie de cédant à la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ce, jusqu'au 18 février 2025 et de la condamner in solidum avec la SAS CAFEINCUP ARCACHON au bénéfice de la SCI [V] [E] dans la limite de la somme provisionnelle de 13 293 euros, cette obligation de garantie, dans son principe comme dans son montant, n'étant pas sérieusement contestable ;

- de dire que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes alors exigibles et de leur échéance pour le surplus et de dire qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- de condamner la SAS CAFEINCUP ARCACHON à régler à la SCI [V] [E] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 630 euros à compter de juillet 2025 et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux, outre la moitié des impôts fonciers de l'année au prorata de son occupation ;

Sur la demande reconventionnelle formulée dans la note en délibéré :

La demande reconventionnelle de la SAS FRENCH COFFEE SHOP tendant à condamner la SAS CAFEINCUP ARCACHON, en tant que débiteur principal des impayés de son bail, à lui verser une provision équivalente à celle à laquelle elle a été condamnée in solidum avec elle, formulée pour la première fois dans le cadre de la note en délibérée sera, à ce titre, déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; la SAS CAFEINCUP ARCACHON et la SAS FRENCH COFFEE SHOP seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 04 mars 2025.

La SAS FRENCH COFFEE SHOP sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

DECLARE recevables les demandes de la SCI [V] [E] ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle de la SAS FRENCH COFFEE SHOP formulée dans sa note en délibéré ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI [V] [E] et la SAS CAFEINCUP ARCACHON ;

DIT qu'à compter du 04 avril 2025, la SAS CAFEINCUP ARCACHON est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS CAFEINCUP ARCACHON, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier;

CONDAMNE la SAS CAPFEINCUP ARCACHON à payer à la SCI [V] [E] la somme provisionnelle de 24 865,50 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxe arriérés arrêtés au jour de l'audience ;

DIT que la SAS FRENCH COFFEE SHOP doit sa garantie de cédant à la SAS CAFEINCUP ARCACHON, ce, jusqu'au 18 février 2025 et la CONDAMNE in solidum avec la SAS CAFEINCUP ARCACHON au bénéfice de la SCI [V] [E] dans la limite de la somme provisionnelle de 13 293 euros ;

DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes alors exigibles et de leur échéance pour le surplus et DIT qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SAS CAFEINCUP ARCACHON à régler à la SCI [V] [E] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 630 euros à compter de juillet 2025 et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux, outre la moitié des impôts fonciers de l'année au prorata de son occupation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS CAFEINCUP ARCACHON et la SAS FRENCH COFFEE SHOP à payer à la SCI [V] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 04 mars 2025 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,