TJ 75056, 30 juill. 2025, RG 24/04997

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER ; Me Lucille RADIGUE

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C526P

N° MINUTE : 2-2025

JUGEMENT
rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet WARREN LUXEMBOURG dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Lucille RADIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2260
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2025-001498 du 20/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2025
Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C526P

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [C] est propriétaire du lot n°1 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75015), représenté par son syndic, le cabinet WARREN LUXEMBOURG, a fait assigner M. [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
5 941,97 euros au titre des charges de copropriété et des frais avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Appelée à l'audience du 22 janvier 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du conseil du défendeur.

A l'audience du 21 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes et actualisé sa demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais à la somme de 7 750,63 euros. Il précise être opposé à ce que soit octroyé un délai pour payer la dette compte tenu du fait qu'aucun paiement n'a été effectué depuis quatre ans.

M. [S] [C], représenté par son conseil, a sollicité les délais les plus long pour payer sa dette et sollicité le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [S] [C] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°1,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025 et arrêté à cette date à 7 750,63 euros (en ce inclus 48 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 23 septembre 2021, 26 septembre 2022, ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : création d'un compte pour la procédure SDC C/O [C] (résolution 31, AG 26/09/22), appel complémentaire pour la procédure contre M. [C] (résolution 16, AG 22/02/24).

S'agissant de la somme de 127,21 euros appelée, le 13 février 2025, au titre de la régularisation des charges de l'exercice 2024, il convient de relever que si le décompte de charges est produit, il n'est pas justifié de l'approbation des comptes de cet exercice par l’assemblée des copropriétaires. Cette somme doit donc être écartée.

Au vu des pièces produites, M. [S] [C] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 7 702,63 euros, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er avril 2025, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 2e trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de l’assignation, pour la somme de 5 941,97 euros, à défaut de demande plus ample et à compter du présent jugement pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, la demande portant sur les frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [S] [C] ne paye pas régulièrement ses charges, aucun paiement n'a été effectué depuis le 1er octobre 2022. Il ressort également du dossier de la procédure que ce dernier a été condamné par le tribunal judiciaire de Paris, le 17 novembre 2022, à payer notamment la somme de 8 074,86 euros au titre des provisions sur charges, charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2022. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le montant de l'arriéré locatif en l'absence d'élément sur la situation du défendeur ne permet pas d'envisager un règlement de l'arriéré locatif dans le délai légal susvisé. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [S] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [S] [C] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,