TJ 78646, 31 juill. 2025, RG 23/01631

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

31 JUILLET 2025

N° RG 23/01631 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWO6
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires LA [Adresse 6] situé [Adresse 4] et [Adresse 1] et [Adresse 3] [Localité 5] représenté par son syndic, la SOCIETE D’ADMINISTRATION ET DE GERANCE IMMOBILIERES (SOCAGI), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 385 213 293 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François BLANGY, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [X] [G]
né le 15 Avril 1959 à [Localité 7] (MACEDOINE DU NORD),
demeurant [Adresse 4],

Non comparant, ni représenté ayant pour avocat Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Madame [U] [J] épouse [G]
née le 23 Février 1959 à [Localité 8] (MACEDOINE DU NORD),
demeurant [Adresse 4],

Comparante, non représentée ayant pour avocat Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025 prorogé au
31 Juillet 2025 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [G] et Mme [M] [J], son épouse (ci-après les époux [G]), sont propriétaires des lots n°184, 203 et 442 de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1], [Adresse 3] [Localité 5].
Faisant grief aux époux [G] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LA [Adresse 6] sise [Adresse 4] et [Adresse 1], [Adresse 3] [Localité 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 1er décembre 2022 par courriers recommandés avec accusé de réception d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SARL SOCIETE D’ADMINISTRATION ET DE GERANCE IMMOBILIERES (SOCAGI), a, par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, fait assigner M. et Mme [G] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, de :
- déclarer recevables et bien fondées ses demandes,
- condamner les époux [G] à lui payer la somme de 14.989,23 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2022, au titre de l’arriéré de charges et des frais nécessaires au recouvrement de charges,
- condamner les époux [G] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner les époux [G] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître PEDROLETTI.

A l’audience du 11 mars 2024, l’affaire a été renvoyée au 10 juin 2024. A cette audience, l’affaire a à nouveau été renvoyée au 13 janvier 2025, le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond ayant soulevé la question de la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. A l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un ultime renvoi à l’audience du 12 mai 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et renvoyé à ses conclusions en réplique, notifiées par la voie électronique le 10 janvier 2025. Il a précisé avoir répondu dans ses conclusions sur la question de la régularité de la mise en demeure.

Mme [G] a comparu, non assistée. M. [G] n’a pas comparu.

Maître Emmanuelle LEFEVRE s’étant constituée pour les défendeurs le
28 décembre 2023, le présent jugement sera contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il résulte de ces dispositions qu’elles instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire. La mise en œuvre de cette procédure est subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure qui doit mentionner, parmi les sommes dues, l’existence d’une provision impayée, et le délai de trente jours visé par l’article 19-2.

S’agissant de la régularité de la mise en demeure adressée aux défendeurs, question soulevée par le président à l’audience du 10 juin 2024 , le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a indiqué que celle-ci était régulière, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’exigeant aucune forme particulière et n’imposant aucune sanction. Il a ajouté que pour respecter le principe essentiel du droit à un procès équitable, le tribunal judiciaire de Versailles ne pourrait que constater la validité de la mise en demeure et déclarer la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à M.et Mme [G] une mise en demeure en date du 1er décembre 2022, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées le 6 décembre 2022, indiquant notamment :
“Le Syndic m’informe que votre compte copropriétaires, portant sur les lots n°184, 203 et 442, est en débit.
En effet, à ce jour, votre relevé de compte copropriétaire - dont copie jointe - fait apparaître un solde débiteur d’un montant de 10.430,09 euros au titre d’un défaut de règlement des appels de charges afférents au budget prévisionnel et au fond travaux sur l’année en cours et les exercices précédents.
Or, pour mémoire, le budget prévisionnel permet de planifier les dépenses courantes pour faire fonctionner la copropriété et maintenir l’immeuble en bon état.
[...]
Il apparaît ainsi que vous n’avez pas honoré vos obligations en qualité de copropriétaire et ce, au détriment du syndicat des copropriétaires.
C’est pourquoi, par la présente, le syndicat des copropriétaires m’a chargé de vous mettre en demeure de payer la somme de 10.430,09 euros au titre de votre arriéré de charges et ce, dans un délai de trente jours.
[...]
Ainsi, à défaut de régularisation de votre situation dans un délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires m’a chargé d’introduire toute action à votre encontre aux fins de recouvrir les arriérés de charges”.

La copie du relevé de compte copropriétaire évoquée dans la mise en demeure n’est pas versée aux débats.

Force est de constater que ce courrier ne met pas en demeure M. et Mme [G] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 10.430,09 euros.

Il ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée.

Cette mise en demeure n’indique en conséquence pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. et Mme [G] ne pouvaient, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivis selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 1er décembre 2022 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’interprété par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans son avis n°24-70.007 en date du 12 décembre 2024, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS