TJ 62119, 18 juill. 2025, RG 24/00659

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/00659 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMNU
AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [S] [B], [G] [R] épouse [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE
substituée par Me Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [B],
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [G] [R] épouse [B],
demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 1998, la Société Immobilière de l’Artois, aux droits de laquelle vient désormais la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] un local à usage d'habitation avec garage situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel dont le montant actualisé s’élève à 467,97 euros outre une provision sur charges d’un montant de 16,04 euros avec un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] ne s’étant pas acquittés régulièrement du paiement de leur loyer, la SA D’HLM SIA HABITAT leur a fait délivrer le 19 juin 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 1 406,69 euros, arrêtés au 07 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2024, la SA [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

Constater que le contrat est résilié de plein droit ou à défaut, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef,Dire et juger que Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser la SA SIA HABITAT à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] à payer la somme en principal de 2 347,79 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 12 septembre 2024, déduction faite des acomptes versés, le tout avec intérêt légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux,Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil,Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] au paiement des frais et dépens.
L’affaire a été entendue à l’audience du 23 mai 2025.

La SA [Adresse 4] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, étant précisé qu’elle actualise sa créance à la somme de 2 968,84 euros arrêtée au 20 mai 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés compte tenu de la reprise du paiement du loyer.

Monsieur [S] [B], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Madame [G] [R] épouse [B], assignée à étude, a comparu en personne. Elle propose de régler sa dette en payant 70 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA D’HLM SIA HABITAT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 20 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 08 novembre 2024, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 novembre 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, en sa page 3 §IV

En l'espèce, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] le 19 juin 2024.
Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] ne se sont pas intégralement acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai deux mois prévu par l'article 24 précité, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 19 août 2024.

III. Sur les demandes en paiement 

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges 

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, la SA d’HLM SIA HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 19 février 1998 ;le commandement de payer délivré visant la clause résolutoire du bail du 19 juin 2024;le décompte de la créance arrêtée au 20 mai 2025, dont il résulte que les défendeurs restent toujours solidairement redevables de loyers, charges et indemnités d'occupation pour une somme totale de 2 968,84 euros. Parmi les sommes figurant au débit de ce décompte figurent des montants SLS. Cependant, faute pour la bailleresse de justifier d'une mise en demeure de la locataire d'avoir à justifier de ses ressources, ces sommes ne seront pas retenues.
Doivent également être retranchés du montant réclamé les frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu'au titre des dépens.
Enfin, il convient de déduire les frais d'assurance et les sommes libellées « AUTRE » en l'absence de tout document justifiant de ces montants et en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d'une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l'absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l'assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l'article 1353 alinéa 1 du Code civil

Il résulte de ce qui précède que, faute de justifier d'un paiement libératoire, Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] doivent être solidairement condamnés (la solidarité étant prévue au bail) au paiement de la somme de 1 226,95 euros (mille deux cent vingt-six euros et quatre-vingt-quinze cents) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive 

En vertu de l'article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la SA d’HLM SIA HABITAT ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B], ni celle de l'existence d'un préjudice indépendant du retard de paiement.
Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

IV. Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation du délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Considérant l'absence d'opposition de la bailleresse, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] des délais de paiement pour apurer la dette.

En conséquence, il convient d'accorder à Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] des délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de les autoriser à se libérer de leur dette en 17 mensualités d'un montant de 70,00 euros (soixante-dix euros) chacune et d’une 18ième mensualité majorée du solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.
A défaut de respect par Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et ces derniers pourront être expulsés s'ils ne libèrent pas volontairement les lieux.
Il serait alors tenu de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à leur départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représente le montant du loyer et des charges et s'élève actuellement à la somme de 484,01 euros (quatre-cent quatre-vingt-quatre euros et un cent ).
Enfin, l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, si Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] devaient être expulsés, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA [Adresse 4] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

V - Les demandes accessoires

Les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B] qui succombent, supporteront les dépens.

Les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu de la situation financière de Monsieur [S] [B] et Madame [G] [R] épouse [B], il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM SIA HABITAT ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS