TJ 62119, 18 juill. 2025, RG 24/00087

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/00087 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IE5B
AFFAIRE : S.A. SIA / [V] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE
substituée par Me Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [R],
demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025002994 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représentée par Me Sébastien HABOURDIN, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2017, la SA d'HLM SIA HABITAT a donné à bail à Mme [V] [R] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 390,32 euros outre 100,15 euros de charges et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 390 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA d'HLM SIA HABITAT a fait délivrer à Mme [V] [R] par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, un commandement de payer dans une délai de deux mois les loyers portant sur la somme en principal de 3 858,37 euros, arrêtée au 16 janvier 2024 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SA d'HLM SIA HABITAT a fait citer Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l'audience du 29 novembre 2024, afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, et à défaut son prononcé ;
- son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 3 359,37 euros arrêtée au 20 avril 2024 correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation déduction faite des acomptes versés ;
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens ;
- de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

Après un renvoi, l’'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2025.

A cette audience, la SA d'HLM SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil.
La bailleresse a réitéré les termes de son assignation sollicitant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 8 671,00 euros correspondant au montant de sa créance actualisée au 20 mai 2025.
A l'appui de ses prétentions, il a soutenu qu'un commandement de payer en date du 24 janvier 2024 avait été signifié à Mme [V] [R] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle s’est dite opposée à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse compte tenu de l’absence de reprise du paiement des loyers.

Mme [V] [R], assignée à personne, était représentée par son conseil, et sollicite par voie de conclusions de :

Lui accorder des délais de paiement ;Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 36 mois ;Dire que Madame [R] pourra s’acquitter de sa dette par versements de 100 euros pendant 35 mensualités outre une 36ème pour le solde ;Laisser les dépens à la charge de SIA HABITAT.
L'enquête sociale est parvenue au tribunal le 15 novembre 2024.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 24 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 29 novembre 2024 puis du 23 mai 2025.
Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 24 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.
L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
 
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l'initiative du bailleur, dans les cas suivants:
-à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […]. ».

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à Mme [V] [R] le 24 janvier 2024.
Il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [V] [R] ne se s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement de payer, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.
Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA SIA HABITAT à compter du 25 mars 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par la suite, de condamner Mme [V] [R] à restituer les lieux situés [Adresse 2].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
L'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SA SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.
Par ailleurs, Mme [V] [R] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 25 mars 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, soit actuellement 528,43 euros, soit cinq-cent-vingt-huit euros et quarante-trois centimes.
Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 25 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de mai 2025 inclus.

III. Sur les demandes en paiement 

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la SA SIA HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 septembre 2017 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 janvier 2024 ;
- le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 précisant que la créance du bailleur s’élève à la somme de 8 671,00 euros.

Il résulte de ce qui précède que Mme [V] [R], faute de justifier d'un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 7 922,97 euros déduction faite des frais d’assurance, et des frais de justice qui relèvent des dépens (sept mille neuf cent vingt-deux euros et quatre-vingt-dix-sept cents), terme du mois de mai 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur les délais de paiement 

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation du délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, si Mme [V] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement, la bailleresse s’oppose à l’audience à l’octroi de délais de paiement à défaut de reprise de paiement du loyer.
En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder à Mme [V] [R] des délais pour se libérer de sa dette.

V. Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [V] [R] aux entiers dépens de l'instance.
Cependant, l'équité ne commande pas d'allouer à la SA SIA HABITAT une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

L'article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS